红树湾壹号项目于2026年7月02日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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2026深圳红树湾壹号办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
红树湾壹号到底在哪儿？是一栋什么样的楼？
红树湾壹号在福田区上下沙片区，沙嘴路8号。具体位置在沙嘴路与金地一路交汇处东南侧，离7号线上沙地铁站C口大概420米，走路五六分钟。这栋楼还有一个名字叫“红树华府”。
这栋楼是绿景集团开发建设的。2019年5月竣工，算是福田比较新的甲级写字楼。总建筑面积大概30万平方米，地上49层，地下3层。标准层面积2600平方米，层高4米。电梯配了21部。车位1200个，地下三层。
这栋楼最大的卖点是景观。项目四面环景，拥有一线滨海景观。南边看深圳湾红树林和香港米埔自然保护区，北边能眺望平安金融中心。在福田能同时看海景和城市景观的甲级写字楼，确实不多。
物业方面，物业公司是深圳市尚美物业管理有限公司。物业费有两种说法——有的渠道显示29.8元/平·月（含税），有的显示33元/平·月（含空调）。还有渠道显示6.8元/平·月——差别挺大，具体签约前得跟业主确认清楚。空调是中央空调，周一至周日24小时开放。车位月租地面100元/月或800元/月。
2026年租金到底什么水平？
先看整体市场。戴德梁行2026年7月发布的数据显示，上半年深圳甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末降了3.4%。这个价格跟十年前比，已经跌了大约40%——2016年末深圳写字楼租金平均是247.68元/平方米/月。空置率方面，2026年中全市空置率较2025年末下降0.4个百分点至29.1%。
那红树湾壹号呢？作为福田2019年才交付的甲级写字楼，它的租金价格范围挺宽。2026年的报价从80元到158元/平/月都有。
具体房源来看：
· 有99平米的房源，报价118元/平/月
· 182平米的房源，报价128元/平·月
· 210平米的房源，可谈
· 236平米的房源，128元/平·月
· 333平米的房源，118元/平·月
· 481平米的精装低层单位，108元/平·月
· 970平米的精装中层单位，128元/平·月
· 1198平米的大面积，128元/平·月（含税）
· 整层大面积，108元/平·月起
· 本楼盘平均租金110.92元/平/月，最低98元、最高128元
· 整体租金范围88到150元/平/月
同一栋楼，单价从80元到158元都有，差了一倍。楼层高低、面积大小、装修好坏，都影响价格。整体来看，红树湾壹号的租金比深圳全市甲级写字楼均价144.2元/平/月便宜不少。大面积整层甚至能到108元/平/月起。在福田上下沙这个地段，2019年竣工的甲级写字楼卖这个价格，算很有竞争力了。
物业费29.8到33元/平·月。空调24小时开放，物业费含空调费——好处是加班不用看物业脸色，随时能用。可注册公司、红本备案。
谁在租红树湾壹号？需求在怎么变？
红树湾壹号的入驻企业质量不错。公开信息显示，已入驻的企业包括星巴克、福田法院、辽宁银行、诺德集团、前海国信、朴诚乳业等。铂涛酒店集团也在这里。涵盖金融、法律、酒店、消费等多个行业，商务生态比较多元。
项目还有3.45万平方米的商业配套，已入驻健身房、银行、酒店、餐饮、超市、便利店等。配套完善、成熟。标准层面积2100到2600平方米，实用率达70%，适配金融、科技、贸易等企业的灵活扩租需求。
从整个深圳市场看，2026年上半年TMT行业依旧是甲级写字楼租赁的第一大需求来源。AI相关企业租赁热度延续，智能硬件、AI、跨境电商企业的租赁成交占全市近三成。科技和金融行业一直是深圳写字楼租赁需求的主力。2026年上半年深圳甲级写字楼净吸纳量同比、环比同步走高。
还有一个重要变化——现在租写字楼的企业里，升级搬迁需求占了相当比例。什么意思呢？就是花差不多的钱，甚至更少的钱，搬到品质更高的楼里去。租金降了，各档次写字楼之间的价差在收窄，企业租户正在用这个机会“降本提质”。
红树湾壹号作为福田2019年竣工的甲级写字楼，地段在福田、一线海景、24小时空调、配套成熟、租金比全市甲级均价便宜不少，正好符合企业“花小钱办大事”的需求。
要不要租？几点实在的建议
第一，看准时机再谈价格。 2026年上半年深圳甲级写字楼空置率是29.1%，业主压力不小，谈价空间是有的。红树湾壹号的租金从80到158都有，同样一栋楼价差这么大，说明议价空间不小。别被挂牌价吓到，大胆去谈。99平米的房源118元/平/月，大面积整层反而能到108元/平/月起——面积越大，单价反而越便宜。
第二，面积选择要务实。 这栋楼在租房源从83平到3500平都有。主力户型93到3000平方米。98平起租，门槛不算太高。小面积单价高，大面积单价反而可能更划算——99平118元/平/月，481平108元/平/月。根据团队实际需求选面积，别贪大。初创团队可以考虑100平左右的小单元，省下来的钱够干很多事。
第三，问清楚物业费和空调。 物业费从6.8元到33元都有，差别很大。空调24小时开放——好处是加班不用看物业脸色，随时能用。签合同前问清楚租金含不含税、物业费到底多少、停车费怎么算（有的100元/月，有的800元/月）。这些细节加起来不是小数目。
第四，关注装修和免租期。 很多房源是精装修交付，有的还带办公家私。有房源明确写着“拎包入驻”。免租期根据签约面积和年限可以谈。装修好的房源能省下一大笔装修费和空置期租金。
第五，海景和交通是硬优势别浪费。 7号线上沙站走路几分钟就到。南边看深圳湾红树林和香港米埔，北边看平安金融中心。员工通勤方便，办公环境也好。一线海景在招聘和商务接待上都是实打实的加分项。
第六，上下沙的性价比值得认真考虑。 红树湾壹号的租金比全市甲级均价便宜20%到40%。花更少的钱，享受2019年竣工的甲级品质、一线海景和24小时空调。对于需要控制成本、又想留在福田、还想要好环境的企业来说，这是个非常务实的选择。
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