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2026上海飞雕商务大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、飞雕商务大厦到底是个什么样的项目
飞雕商务大厦在普陀区长寿路1076号。这栋楼还有一个名字叫双子杰座。
项目由A、B两栋高层建筑组成。A座是五星级装修标准的酒店物业，B座是4A级的精装修产权智慧写字楼。这种把总部经济、移动办公、星级商务酒店三个功能放在一起的物业类型，在市面上确实不多见。
大厦是上海飞雕置业有限公司开发的，2005年6月竣工。总建筑面积约14000平方米，标准层面积750平方米。地上22层，标准层高3.5米，大堂层高5米。
电梯配了2部客梯和1部货梯。地下有170个车位。空调是半集中式中央空调，24小时开放。这个加班空调不用额外付费，对经常加班的公司来说是个实在的好处。
物业公司是上海飞雕置业，物业费8.8元每平米每月。
交通是这栋楼比较大的优势。距离地铁13号线武宁路站大约300米。周边2公里范围内有12个地铁站、119个公交站。长寿路武宁路、曹家渡这些公交站就在旁边，13路、23路、45路、54路、824路、941路等几十条公交线路经过。员工上下班、客户来访都挺方便的。
大厦内部配了餐饮和便利店。已经入驻的企业包括上海金纽扣贸易有限公司、上海银智投资管理有限公司、上海格格屋企业发展有限公司等。从行业来看，贸易、投资、企业服务都有覆盖。
二、整个上海写字楼市场现在什么情况
2026年上半年，上海写字楼市场走了一轮强势修复行情。世邦魏理仕的数据显示，上半年净吸纳量达到31.6万平方米，同比增长了83%。戴德梁行的统计口径更激进一些，说上半年甲级写字楼净吸纳量合计44.5万平方米，已经超过了2025年全年的水平。一季度净吸纳21.2万平方米，环比大涨72.3%，二季度继续攀升到23.3万平方米。
但供应也没闲着。上半年有8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米。一进一出，空置率被推到了24.5%，同比上升了2.1个百分点。租金报价较2025年底下降1.7%，到每月每平方米237.2元，有效租金下降4.6%，到每月每平方米158元。
折算成每天每平方米，全市平均大概在5到8块钱之间。
需求主力来自四个行业：TMT（科技媒体电信）、贸易制造、专业服务和金融。二季度这四大行业的租赁成交占比合计接近九成。其中TMT行业占比最高，达到30%。金融业以16%的占比位居需求首位。
还有一个趋势值得注意：软件和信息服务业正在从张江、漕河泾这些传统园区往市中心方向移动。飞雕商务大厦在内环边上、地铁口，比张江漕河泾更靠近核心区，对想“进城”但又不想付核心区高租金的企业来说，是个可以考虑的选择。
三、飞雕商务大厦的租金到底什么水平
2026年飞雕商务大厦的租金区间跨度比较大。市场参考租金大概在每天每平方米2.2元到3.35元之间。
具体房源来看：110平米的房源报价2.5元每平米每天，108平米的报价2.8元，100到300平米的精装房源有报价3元的。也有平台显示89到366平米的房源报价在2.9到4.1元之间。另外有一套102平米的房源报价1.32元，但这个价格比较特殊，可能是简装或特定条件。
整体来看，飞雕商务大厦的主流成交价大概在2.5到3.3元之间。
物业费8.8元每平米每月，这个在同类项目里算很低的。车位月租金700元。
拿一个110平米的办公室来算：按2.5元的租金，月租金大概8365元，物业费968元，加起来月固定支出不到一万块。如果按3元的租金算，月租金大概一万出头，加上物业费也就一万二左右。
这个价格在普陀区什么水平？2026年5月普陀区写字楼挂牌日租金约2.55元。飞雕商务大厦2.5到3.3元的区间，跟普陀区均价基本持平，部分房源略高一点。但考虑到它的位置——内环边上、地铁口、长寿路商圈——这个价格算合理的。
跟长寿路商圈的其他项目比，长寿路商圈的写字楼平均租金在3.75元左右。飞雕商务大厦的价格比商圈均价低一些，在板块内属于性价比较高的选择。
四、谁适合入驻？需求端看什么
飞雕商务大厦的定位是乙级写字楼。它最大的特点是便宜、灵活、配套全。
从现有的入驻企业来看，贸易类、投资类、企业服务类的公司比较多。这跟2026年市场的需求结构是匹配的——贸易制造和TMT是当前最活跃的两个租赁群体。
飞雕商务大厦的户型比较灵活。标准层面积750平方米，可以灵活分割。100到300平方米的房源都有。对于几十人到一百多人的中小团队来说，选择面比较宽。
物业费8.8元是真的很低。跟之前分析过的德力西大厦（22元）、电科大厦（20元）、春之声大厦（18到20元）相比，飞雕商务大厦的物业费连人家一半都不到。空调还是24小时开放的，加班不用额外付费。这两项加起来，每个月的运营成本能省不少。
还有一个特点：A座是五星级标准的酒店物业。如果公司有客户接待需求，或者有外地员工出差住宿需求，楼下就是酒店，非常方便。这种“办公楼+酒店”的组合在写字楼里确实不多见。
五、入驻建议：现在租，怎么谈
结合2026年上半年的市场情况，给考虑入驻飞雕商务大厦的企业几个实操层面的建议。
第一，现在确实是谈判的好时候。 全市空置率24.5%，业主去化压力大。机构普遍认为短期上海写字楼市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡。飞雕商务大厦作为乙级写字楼，面临的竞争压力更大，业主更愿意在条款上让步。免租期、租金、付款方式这些都可以谈。
第二，算清楚总成本。 拿一个110平米的办公室来算，按2.5元的租金，月租金约8365元，物业费968元，加起来月固定支出不到一万块。如果按3元算，月租金约一万块，总成本也就一万二左右。同样的面积放在德力西大厦，月租金至少要1.5万以上，物业费还要多出一倍。飞雕商务大厦的性价比在于：内环边上、地铁口、超低物业费、24小时空调，这个价格在同类项目里算很有竞争力的。
第三，看准自己的行业和需求。 如果你是贸易、投资、企业服务、科技类的中小企业，飞雕商务大厦的产业氛围和成本结构是契合的。100到300平方米的灵活户型，特别适合几十人的团队。如果你特别看重通勤便利——员工坐13号线武宁路站、几十条公交线路都方便——那飞雕商务大厦的优势很明显。如果你经常有客户接待或出差住宿需求，楼下的五星级酒店是加分项。但如果你对楼宇档次要求特别高、需要甲级或超甲级新盘的现代感和形象，那可能需要想清楚——2005年竣工的乙级写字楼，硬件跟近年新建的高端楼宇有差距。
第四，低物业费和24小时空调是长期省钱的地方。 8.8元的物业费在普陀区写字楼里属于非常低的水平。空调24小时开放，不像很多写字楼那样加班还要付几百块的加班空调费。对于经常加班的中小企业来说，这两项一年能省下不少钱。
第五，长约锁定低租金。 市场普遍认为短期内上海写字楼供大于求的格局不会改变，租金短期内大幅反弹的可能性不大。反过来看，现在正是租金的历史低位区间。如果看好企业自身的发展，签一个3到5年的长约，把目前的低租金锁定下来，是务实的选择。租期越长，业主越愿意让步。
第六，问清楚房源的产权和条件。 飞雕商务大厦的房源有“大房东直租”和“二房东转租”之分。签约前一定要确认清楚房东是谁、租期条件、是否可以注册公司。有些房源显示“不可注册”，如果公司需要注册地址，这一点要特别留意。
总的来说，2026年的飞雕商务大厦处在一个“内环边上、价格实惠、运营成本低”的位置上。普陀区整体有空置压力，但飞雕商务大厦凭借长寿路商圈的地段、超低的物业费、24小时空调和酒店配套，在乙级写字楼里算很有特色的选择。对于预算有限、对通勤有要求、又不想在运营成本上花冤枉钱的中小企业来说，这个项目值得放进考察名单里认真看一看。
飞雕商务大厦项目于2026年6月30日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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