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2026深圳创建大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
在福田车公庙，深南大道与香蜜湖路交汇处西南角，有一栋100米高的甲级写字楼。它的正对面就是招商银行大厦，旁边是四条地铁线交汇的车公庙站。这栋楼就是创建大厦，也叫耀华创建大厦。2010年9月竣工到现在，已经运营了16年。2026年已经过半，这栋楼的办公市场到底怎么样？租金是涨是跌？什么样的企业在里面办公？现在租办公室合不合适？咱们一条一条捋。
租金到底什么水平
先说价格。创建大厦的租金不是一刀切，不同面积、不同楼层、不同装修，差距还挺明显。
从公开的租赁信息来看，这栋楼的租金跨度大概在每平米每月70元到150元之间。具体来说，市面上能看到的价格差异不小。
低的能做到70到80元每平米每月。有大面积房源报价96元，也有98元的，100到120元的也不少。整体来看，主力成交区间大概在90到120元每平米每月。
物业费方面，公开信息显示是每平米每月9.8元。停车位地上30个、地下400个，月租金800元左右。空调是中央空调，24小时开放，费用按用电计价——这对经常加班的团队来说比较友好，不用心疼加班空调费。
这个价格放在福田区算什么水平？2026年上半年，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元。创建大厦90到120元的主力区间，比全市甲级均价便宜了20到50块钱。在车公庙商圈里，这个价格属于中等偏下水平——比NEO企业大道、东海国际中心那些地标便宜不少，但比八卦岭的老厂房改造项目贵一些。
谁在往里搬，需求有什么变化
再说需求端。2026年深圳写字楼市场有几个值得注意的变化。
第一，租金还在往下走。截至2026年二季度末，深圳甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末累计下降了3.4%。距离十年前已经跌了大约40%。租金下行直接缩小了不同档次物业之间的成本差距。
第二，空置率在缓慢改善。2026年上半年，深圳甲级写字楼整体空置率为29.1%，较上季度下降了0.3个百分点。一季度空置率降到了25.9%，连续两个季度回落。
第三，租金下行让很多企业有了升级办公环境的机会。成本优势驱动部分企业加速搬迁置换。同时，科技类企业是需求主力，2026年一季度科技类企业成交面积占比接近30%。
具体到创建大厦本身，这栋楼的定位偏向金融、科技、专业服务和贸易商贸类企业。从公开的入驻企业信息来看，包括第一商务、万通融资担保公司、占士电子、耀华物业管理有限公司、大华贸易等。从这些企业的构成来看，金融、科技、贸易都有覆盖，跟车公庙片区的商务生态比较吻合。
创建大厦还有一个独特的优势——24小时中央空调。在深圳的甲级写字楼里，能做到24小时空调的不多。这对需要加班、跨时区办公或者有特殊设备散热需求的企业来说，是个实打实的加分项。
入驻的话，得想清楚几件事
如果你正在考虑把办公室搬到创建大厦，有几个点值得琢磨一下。
第一，面积选择非常灵活。 大厦5到31层是写字楼部分，总套数324套。目前在租的面积从98平米到2000平米都有。小团队租个100来平米的独立办公室没问题，大企业要整层（标准层约1100到1170平米）也能满足。得房率在70%到75%之间。层高3.8米，净高3.1米。户型方正实用，70到140平米的单位可以实现百变组合。
第二，交通是核心优势。 大楼在深南大道6023号。地铁1、7、9、11号线四线交汇的车公庙站，距离大概300多米。全深圳只有这一个站是四条地铁线交汇的地方。对于员工通勤来说，这种交通便利程度在福田区算第一梯队。周边还有数十条公交线路。
第三，硬件配置中规中矩。 6部客梯、1部货梯。大堂层高10到15米。外立面是玻璃幕墙，配备了5A智能化系统、新风系统、LOW-E双层中空玻璃幕墙。大楼2010年竣工，不算新，但甲级标准在那摆着。景观方面，北望塘朗山，南眺深圳湾。
第四，配套比较成熟。 大厦1到4层是商业裙楼。周边有丰盛町商业步行街、东海购物广场等商业设施。周边还有多家银行。办公之外的生活和商务需求基本能覆盖。
第五，注意一下价格差异和谈判空间。 同样在创建大厦，不同房源的价格能从70元到150元每平米每月不等。差距主要来自楼层、面积、装修程度和朝向。大面积、长租期通常有议价空间。有些房源标注“免佣”，可以省一笔中介费。签合同的时候得把物业费9.8元、空调计费方式、停车费这些都问清楚。
第六，想清楚自己的企业需不需要“车公庙”的地段和24小时空调。 创建大厦最大的卖点从来不是便宜，而是深南大道沿线的位置、四条地铁线交汇的交通便利，以及24小时中央空调带来的灵活性。如果你的企业需要频繁接待客户、员工通勤便利性要求高，或者有加班、特殊设备散热的需求，那这栋楼带来的价值可能比省下来的租金更重要。但如果你的业务对成本极度敏感、对外部形象要求特别高，那车公庙片区或者福田其他区域还有更多选择。
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