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2026深圳东联大厦办公楼市场趋势：租金走势、需求变化与入驻建议
一、全市租金还在降，但降幅收窄了
2026年上半年深圳写字楼市场最值得注意的变化，是租金虽然还在往下走，但跌的速度已经明显慢下来了。
戴德梁行发布的市场调查报告显示，截至2026年二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金降到了每月每平方米144.2元，比2025年末再降3.4%。这个数字什么概念？2016年末深圳写字楼租金平均为247.68元每平米每月。从十年前的247块降到现在的144块，跌幅超过40%。
空置率也在往下走。上半年深圳甲级写字楼市场录得约20.1万平方米新增供应，推动全市存量升至928.3万平方米。受益于多元化需求释放，2026年中全市空置率较2025年末有所回落。
供应量方面，这么大的存量加上还在不断入市的新项目，租金想在短期内反弹，难度不小。
二、谁在租？租来干什么？
租金在降，对业主是压力，但对租户来说反而是机会。
2026年上半年，深圳甲级写字楼市场需求动能稳步修复。TMT（科技、媒体和通信）行业依旧是深圳甲级写字楼租赁市场的第一大需求来源。AI相关企业的租赁热度一直在延续，覆盖了全场景AI智能、计算机视觉、算力解决方案、多模态AI技术研发等领域。
从租赁需求的构成来看，成本优势驱动部分企业加速搬迁置换，实现办公品质升级。什么叫升级搬迁？就是企业花跟以前差不多甚至更少的租金，搬进品质更好的写字楼。租金下行的时候，企业算了一笔账：搬，就是省钱提质。
这个趋势对东联大厦这样的地铁口物业项目来说，意味着什么？意味着那些原本可能在更核心区域租不起好空间的中小企业、初创团队，现在有了更多的选择和更强的议价能力。
三、东联大厦：位置、价格、配套
东联大厦位于深圳市宝安区新安街道23区创业二路268号。项目由深圳市东联房地产开发有限公司开发，2009年改造完工。总建筑面积约3万平方米，地上6层、地下1层。
交通是东联大厦最大的亮点。项目距离地铁5号线洪浪北站B出口仅约70米，步行1分钟可达。有写字楼网站甚至称其为“5号线洪浪北地铁站上盖物业”。100米内还有3个公交站，多条线路可通达深圳全境。乘坐5号线地铁，仅需2到3站便能直达宝安中心区、前海、尖岗山开发区、西丽高铁站等地；距离京港澳高速宝安出入口及同乐出入口也仅1公里。对于在宝安、南山都有业务往来的企业来说，通勤相当便利。
租金方面，东联大厦的价格区间比较大，从32.7元到75元每平米每月都有。具体来看：小户型（33.5到100平方米）租金约32.7元每平米每月，租金全包（含管理费、水电、家私、宽带）；中大面积（135到1000平方米）租金约50到50.1元每平米每月。搜楼选址数据显示项目平均租金63.63元每平米每月，最低55元、最高75元。也有房源报价63元每平米每月、70到75元每平米每月。有写字楼网站显示租金约75元每平米每月。整体来看，东联大厦的主流租金在55到75元每平米每月这个区间。
这个价格在新安片区属于中等水平——比宝安中心区普遍80到100元的甲级写字楼要便宜，比128hub创意大厦和C33科创园那种30到50元的旧改项目略高一些。但考虑到项目是地铁口上盖物业、3.2米的层高、3.8元的超低物业费，性价比还是比较突出的。
硬件配置方面，层高3.2米。配备2部客梯。空调为独立分体空调，24小时开放，电费按实际用量计费。网络覆盖电信、联通、移动三家运营商。停车位地上45个，月卡300元。
物业费仅3.8元每平米每月——这个物业费在宝安写字楼里属于非常低的水平。有信息显示部分房源物业费6元每平米每月，也有8元每平米每月的情况，不同房源可能有所不同，具体要看房时确认。
得房率方面，有信息显示使用率约70%，也有信息显示得房率75%。项目提供从33.5平方米到2000平方米的多种面积选择。
配套方面，大厦一楼已入驻农业银行、平安银行，满足日常金融业务需求。周边环绕着新安地税所、勤诚达、中洲、尖岗山开发区等。餐饮配套包括老上海美食、阿雍奥灶面、东华港式云吞面、客家秋色等。酒店配套有金龙轩酒店、米尔顿酒店、深圳创业宾馆等。银行网点包括中国银行、平安银行、中国邮政储蓄银行、华夏银行、中国民生银行等。购物方面，周边有中洲πmall、勤诚达广场等购物中心。
入驻企业方面，从百度百科的企业注册信息来看，东联大厦已经入驻了不少公司，涵盖科技、通讯、财务管理、文化传媒等多个行业。包括深圳市多为通讯科技有限公司、深圳市美可特光电科技有限公司、深圳市鹏荣商务秘书有限公司、深圳六点半网络科技有限公司、深圳市信泰诚信息技术有限公司、深圳市新安财务管理有限公司、深圳市金信恒企业管理有限公司、深圳玩码信息技术有限公司、深圳云商传媒有限公司等。还有深圳市富明华实业有限公司、深圳市荣丰茂实业有限公司、深圳市思学佳教育有限公司等。整体来看，入驻企业类型比较多元，科技、通讯、财务、教育、贸易类都有。
政策支持方面，东联大厦已参与宝安区“科技桃花源”园区相关活动，入驻企业可申请深圳创业补贴（场租补贴500元/月、初创补贴1万元）及港澳青年补贴等。
四、入驻建议：谁适合来这里
结合2026年的市场情况，东联大厦适合几类企业重点考虑。
第一类是初创团队和中小企业。项目提供了33.5平方米起的小面积房源，租金全包最低32.7元每平米每月。对于预算有限的初创团队、工作室、分支机构来说，小面积、低总价、低物业费的办公空间是一个务实的选择。地铁口的交通条件也能降低员工的通勤成本。
第二类是科技、通讯、财务服务类公司。从入驻企业来看，大楼里已经聚集了通讯科技、光电科技、网络科技、财务管理等类型的公司。上半年TMT行业占了全市租赁成交的32.4%，这个赛道还在持续扩张。对于做软件开发、通讯技术、财务咨询的中小企业来说，这里有成熟的产业氛围和配套。
第三类是正在考虑“升级搬迁”的企业。全市租金下行的大环境下，很多企业开始用更低的成本换更好的空间。上半年升级搬迁需求明显提升。如果一个企业目前在一个硬件条件更差的老旧商住楼里办公，想换个正规的写字楼提升办公环境和形象，但又不想大幅增加预算，东联大厦可以作为一个选项。地铁上盖的位置、3.8元的超低物业费、55到75元的价格区间，这个组合在新安片区有一定竞争力。
需要注意的几点：第一，项目2009年改造完工，硬件跟近几年新建的甲级写字楼有差距，但3.2米的层高和独立24小时空调的配置在同年代楼宇中还算实用。第二，停车位只有45个，对于有较多车辆通勤需求的企业来说可能不够用。第三，不同房源价格差异比较大，从32.7元到75元都有，看房的时候要问清楚具体报价包含什么、不包含什么。第四，项目地上只有6层，总高不高，视野和景观跟高层写字楼有差距。
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