保利珺园，上海豪宅封面！十五年一遇1.1容积率，「保利·珺园」火爆认购中，约105-285m²洋房&别墅！一房一价发布！
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保利·珺园「会呼吸的四代墅」样板间正式公开，用脑洞大开的创新咬合设计，实现了南向五面宽，全方位颠覆认知，全城瞩目。
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上个月，上海推出“沪七条”新政，紧随其后，全国两会为全年经济发展定调，明确提出着力稳定房地产市场，释放积极政策信号。在政策红利叠加释放的背景下，房地产市场迎来“金三银四”传统销售旺季，形成了“量升价稳”的珍贵窗口期。
在此背景下，市场对能够承载家族恒产、穿越时代周期的稀缺资产需求愈发迫切。而拥有三重【无价】特质的项目——保利珺园，正迅速成为焦点。
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保利珺园此次拿出了所有产品以全部的诚意入市，产品涵盖建面约200-285㎡滨水联排、161-190㎡叠拼墅邸及105-140㎡墅质洋房，正式开启收藏倒计时
项目坐拥由八次“地王”纪录淬炼而成的板块豪宅基因、上海市区唯一原生湿地公园之上的无双生态环境、上海主城十五年一遇容积率约1.1的稀贵低密地块，再叠加四大行业首创升级的产品力精研，以及由复旦大学等顶尖学府领衔汇聚的纯粹高净值圈层。这四重【无价】特质的合一，正是新江湾城对世界顶级居住标准交出的一份完美答卷。
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因此，也就不难理解，为何保利·珺园能在相对冷静的市场环境下逆势收获高度关注，实景示范区每日访客络绎不绝。
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这无疑将是2026年上海更值得瞩目的高端住宅产品，是追求资产传承的家庭的不二之选。
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三大创领+约3300㎡珺CLUB，颠覆想象，重构庄园生活方式
保利每一次作品亮相，皆以超越市场想象的创新力，重新定义高端生活的内核。此番，保利珺园于约3300㎡的珺CLUB内，规划16大复合功能区，更以前瞻视野，匠造三大上海首创功能，将国际顶奢酒店的核心体验与私人艺术会所的专属格调，首次完整引入社区生活场景，铸就难以复制的价值壁垒。
上海首个中西琴房的小区：规格对标高端私人艺术会所与专业琴馆，保利在社区内打造了兼具中式古琴与西式钢琴的专属琴房，适配高阶家庭的艺术培养与圈层社交这背后，是保利对新江湾高知家庭的深度洞察，亦是对艺术教育与品质生活的极致尊重。
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上海首个带冷疗舱的小区：接轨国际顶流健康管理标准，保利·珺园引入专业冷疗舱设备，冷疗舱此前仅见于高端私人健康会所、职业运动员康复中心与顶奢度假酒店（如迪拜帆船酒店、瑞士高端健康度假村）。
上海首个带水疗的小区：秉承度假即是疗愈的理念，项目汲取白马庄园标志性的水疗中心打造私人化高端水疗空间，对标国际五星级酒店水疗中心（如丽思卡尔顿、宝格丽专属水疗馆），这份配置在上海住宅中独一无二。
上海领创全景平行客厅：
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保利·珺园打造了一个集私宴+花园休憩+品茗+棋牌室+KTV的私享空间，不是传统意义上的社区私宴厅，而是兼具高度私密性与完整社交链条的主场中的主场，成为业主家庭客厅的重要延伸！
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更具创新性的是X+1的空间设置：打破单一功能边界，让每一处场景都超越想象！
游养一体水疗花园——泳池 X 水疗池，打造8 米挑高全景花园泳池 4 泳道国标赛事级泳池）
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全景轻氧健康露台——健身房 X 高压氧舱 X 冷疗舱 X 瑜伽房，打造花园式养生馆
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自然融合式三合一运动社交馆——篮球场 X 羽毛球场 X 匹克球场，约 430㎡超大面积复合球馆
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人文美育场——阅读家教室X 儿童区 X 中西乐器双琴房，多功能国际成长空间
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每一种功能都1+1＞2，每一处空间都不止所见、更超所期，真正以超前创新，重新定义顶豪生活的奢适尺度
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项目案名公示---保利·珺园。
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“珺”，石之美者，是新江湾城市绿宝石的标识，是其不予寻常的君子人文客群形象，亦是保利高端迭代产品系，寓意着保利带着十足的诚意，深耕杨浦十年，带来第十部高端系新作品。
“园”，东方美学与文明的生活容器，也是西方庄园的更高形态。
“保利珺园”，与海派张园，豫园一脉相承，是保利以世界籍庄园扉页的姿态，为影响上海的时代谱写者，敬献一处匹配其眼界与格局的恒产，为上海豪宅谱系增添夺目新篇。
它瞄准的，是新江湾、乃至整个上海主城低密市场的“封神作品”。
绝版土地，造就绝版产品。1.1的低密容积率意味着，开发商有足够的空间去“挥霍”土地，换取极致的居住舒适度。
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官方户型图公布：
· 核心亮点：
高附赠高实得；全明阳光梯厅+独立梯厅玄关收纳，兼顾仪式感与收纳；厨房人性化高低台，操作更便捷；空间灵活可成长，预留家政空间；无高低配，主城稀缺纯低密墅区
· 105m²户型
百平舒适三房，270° 转角飘窗全赠送；LDBK 一体化设计，户型方正实用。
其中，西边套可以说是明星户型，四开间朝南，采光通风俱佳。
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127m²户型
3+1房适配全阶段家庭，X空间全生命周期灵动改造；玄关+800库，多维收纳无忧；酒店式主卧，尊享星级套房体验。
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140m²户型
上海改善置业首选，X空间可拓展至多5房，满足多口之家需求；超大客厅阔绰面宽，LDBK 一体化通透联通，生活场景更丰富。
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示范区样板效果：
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项目滨水墅邸产品规划
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项目规划了9栋6层洋房、9栋4层叠墅、18栋3层滨水合院。打造了稀缺的低密产品。
约105-140㎡的墅质洋房
约165-190㎡的奢阔叠拼
以及约200-285㎡的滨水联排
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PART 04:项目六大产品亮点
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第一大亮点：经典南北朝向，符合上海居住习惯
第二大亮点：项目东北两侧被湿地包裹，形成了“双湾环抱-对望湿地-内有庄园”的生活体验。整体采取了东高西低的策略，使前排建筑不遮挡后排视野，超过半数楼栋可享受水系与公园景致。
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第三大亮点：一线滨水生活，家楼下800米亲水步道、推窗对望24万方湿地公园
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第四大亮点：项目规划下沉式庭院“珺club”、自持商业，满足日常所需
“珺club”具有健身房、泳池、健身瑜伽、私宴厅等功能区，考虑到客户对于教育和艺术的重视，项目也在考虑增加其他更多的相关功能，大家可以期待一下！
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第五大亮点：楼栋南北向间距基本都不小于遮挡建筑的高度。居住的通透性、采光度、舒适性会非常好。
第六大亮点：保利深耕杨浦十年十子，联合全球五大顶级设计师打造
建筑是goa袁源（设计中海顺昌玖里）、景观请了成都麓湖同款设计师JTL王小波
室内由亚太年度设计人物明德王大成设计、矩阵纵横设计总监郑楚生、优豪斯创始人王小峰等联手操刀。一句话：全是豪宅专业户。
上海主城十五年难得一遇的1.1容积率低密地块设计方案公示
从目前流出的信息和曝光的效果图看，这次保利显然不只想做一个普通的豪宅。
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“珺”，石之美者，是新江湾城市绿宝石的标识，是其不予寻常的君子人文客群形象，亦是保利高端迭代产品系，寓意着保利带着十足的诚意，深耕杨浦十年，带来第十部高端系新作品
“园”，东方美学与文明的生活容器，也是西方庄园的更高形态
“保利珺园”，与海派张园，豫园一脉相承，是保利以世界籍庄园扉页的姿态，为影响上海的时代谱写者，敬献一处匹配其眼界与格局的恒产，为上海豪宅谱系增添夺目新篇
它瞄准的，是新江湾、乃至整个上海主城低密市场的“封神作品”。
2025年9月3日，保利发展与上海地产投资有限公司联手，通过上海联合产权交易所完成杨浦区新江湾社区E1-08A项目及北外滩项目股权转让竞价，确定为项目的受让方。
据悉，保利发展新江湾项目即将上市，预计将打造洋房+叠加+联排产品，户型面积约100-300㎡。
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过去二十年，上海市区公开出让的1.1以下容积率住宅用地，只有4块。其中三块，都在新江湾。上一块接近这个指标的，还得追溯到2015年的上海院子。
这意味着纯粹，意味着低密，意味着稀缺。拥有这样的容积率，开发商就无需再做高低配的妥协，而是从一开始，就可以专注打造一个纯粹的别墅级社区。
据了解，项目将打造成一个包含洋房、叠加、联排的低密社区。新江湾城60%绿化覆盖率，叠加项目两面环水的环境优势，未来业主将推窗即见葱郁绿意，漫步可达亲水岸线，在日常生活中享受城市中难觅的自然静谧与诗意栖居。
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据网传：项目预计建造约238套100-139㎡6层洋房，48套160㎡叠墅（上下叠），68套170㎡叠墅（上下叠），47套190㎡联排别墅，24套215㎡联排别墅，11套260㎡联排别墅，2套350㎡联排别墅。
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预计该项目最快有机会在2026年3月首开入市销售。至于价格嘛，参考地块南侧的建发海宸，预计洋房未来可能售价在11.5万左右，别墅产品有望在13-15万价格区间。喜爱新江湾城国际社区低密舒适生活的买家们有福了。
*以上数据内容来源于公开文件，所有数据、图纸最终以开发商发布为准。
新江湾坐拥9.45平方公里原生湿地、60%绿化覆盖率，PM2.5浓度常年低于市区20%，堪称上海主城罕见的“绿宝石”。
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本次保利发展项目所在的E1-08A地块，容积率1.1，两面环水，毗邻城市副中心五角场。
周边汇聚复旦大学、复旦附中、上海音乐学院实验学校等全龄教育资源。
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合生汇、江湾里等大型商业环伺，满足高端消费需求；长海医院、市东医院等三甲医疗资源构筑健康屏障。
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尚浦领世、字节、叠纸、耐克大中华区总部等7000余家科创企业环伺，形成“产城人文”深度融合的第三代国际社区，是高知人才聚集地。
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生态绿核，上海主城惟一原生湿地
高端房地产市场经历了从拼地段、拼产品到拼服务的演进，而保利珺园项目，将以全新的庄园滨水生活，跃进“拼生态”的终极形态。
新江湾城拥有四大城市公园，其中项目西侧有约7.35万公顷的新江湾城公园，SMP滑板公园，安徒生公园，项目北侧和东侧是约24万方的生态走廊，还有9条天然水系，聚集了200多种鸟类。
您可以带小孩子进行湿地探索、观鸟赏景、骑行慢跑、草坪露营……这些市中心难遇的自然课堂，在这里就是您家日常的一部分。
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百年文脉 名校环绕
“南徐汇，北杨浦”，杨浦区在上海的教育领域占据重要地位，是公认的教育强区。而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂，甚至很多家长单纯就为了小孩的教育买了这里。
项目有3所双一流大学、1所国际学校、7所全龄段优质教育资源
其中3所双一流大学是：复旦大学（江湾校区），上海财经大学，同济大学等顶尖学府。
1所国际学校：上海德法学校
7所全龄段优质教育资源：
复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校（九年一贯制）、同济大学第一附属中学（市重点）；
复旦大学第二附属学校、上海交大附中杨浦实验学校（九年一贯制）（在建），复旦科技小学、中福会幼儿园。
教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。
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产业引擎，创新生态
说到新江湾的发展离不开杨浦，杨浦2035规划布局了“一核一心两带四轴”的战略布局，其中一心即是江湾-五角场城市副中心，作为“城市心脏”与“繁华客厅”，承担着经济、商业与公共服务的核心功能。
江湾五角场和新江湾城共同构建了大创智创新发展示范区。形成了世界级的产业集群，是 “产业浓度、人才浓度、创新生态” 兼具的创新功能聚集区。
①产业浓度高——巨头与总部汇聚
目前已聚集抖音、B 站、叠纸等互联网巨头，更吸引了耐克大中华区总部、汉高亚太区研发中心、中兵北斗等4500多家国际知名企业入驻。
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②人才浓度高——顶尖智力持续输血
背靠复旦、同济等十余所高校，这里天然成为毕业生首选就业区与企业研发中心落户地。吸引了超15万的产学研高知人才。
③创新生态完整——从实验室到市场的闭环
以“创智天地”为核心，这里构建了“高校—孵化器—企业—资本”全链条创新生态。背靠湾谷科技园和顶尖高校，2023年已成为国家级示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器。
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商业配套
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项目周边汇聚五大商业体，距离项目200m就是新江湾生活广场，约1km就是悠方购物广场，约2km是江湾里MEET678，约3km是大学路街区，3站地铁就可以直达五角场商圈：合生汇、万达广场、百联，可以满足日常所需，实现了居住与通勤的平衡。
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保利·珺园标志着上海主城核心区低密生活的强势回归。在珍贵的生态文脉之地—新江湾，保利以上海十五年一遇的1.1低密滨水墅邸敬献塔尖客群。
当财富积累到一定程度，真正的奢侈，是时间，是空间，是窗外四季更替的自然，是内心那份无需妥协的从容。建议您亲临展厅，感受这份来之不易的“主城从容”
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上海个人居住用房买卖税费全梳理！2026最新政策一文读懂
为帮助大家更加清晰地掌握买卖住房涉税政策，此文整理了2026年最新政策内容，涵盖增值税、契税、个税等核心税种，干货满满，建议收藏备用！
卖方涉税政策（卖房必看）
增值税：满2年（含2年）免征，不满2年征收率为3%
自2026年1月1日起，《中华人民共和国增值税法》开始实施。增值税最新计税规则如下：
1.满2年（含2年）：免征增值税；
2.不满2年：按3%全额缴纳增值税，
应纳税款=含税销售额÷（1+3%）×3%
⚠房屋持有年限计算：以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准，遵循“孰先原则”。
02
个人所得税：满五唯一免征，换购可退税
个税缴纳分两种情形，满足条件可享减免或退税优惠，刚需和改善家庭都能受益：
1.计税规则：
◆满五年且是家庭唯一住房（满五唯一）：免征个人所得税；
◆不满足“满五唯一”条件：有以下两种方式计算缴纳个人所得税：
①以转让住房的收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税，税率为20%；
②纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按住房转让收入的1%核定征收（房屋拍卖收入按3%核定征收）；
⚠个人将受赠、继承的不动产对外销售时，不得核定征收，必须严格按照税法规定，按20%的适用税率，据实征收。
2.换购住房退税优惠（延续至2027年12月31日）：
出售自有住房后，1年内在同一城市重新购房的纳税人，可按规定享受个人所得税退税政策。
买方涉税政策（买房必看）
01 契税：首套二套分档优惠，140㎡以下税率更低
目前，上海全面适用家庭住房契税分档税率，计税依据为不含增值税的房屋成交价格：
◆计税规则：
1.家庭唯一住房
面积≤140㎡：减按1%税率征收契税；
面积＞140㎡：减按1.5%税率征收契税。
2.家庭第二套住房
面积≤140㎡：减按1%税率征收契税，与首套税率一致；
面积＞140㎡：减按2%税率征收契税。
3.家庭第三套住房及以上
按3%税率征收契税。
02 房产税
本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品房）和非本市居民家庭在本市新购的住房，应按规定缴纳房产税。
一表读懂房产交易双方税费
⚠特别注意：成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权核定计税依据。
⚠“满五唯一”条件认定：纳税人需签署《税务证明事项告知承诺书》承诺本人及家庭成员的相关情况，授权税务部门从民政、房管等部门获取其婚姻情况及名下房屋信息，税务部门将通过上述渠道获取的婚姻信息、纳税人及家庭成员名下房屋信息进行核实。
1.《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2025年第17号）
2.《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）
3.《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）
4.《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号）
5.《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号）
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