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在上海 “中环北扩、主城向北、吴淞创新城崛起” 的城市战略深度推进、18 号线二期全线通车赋能区域发展的时代浪潮下，淞南板块凭借 “中外环核心区位、双轨交 TOD 枢纽、吴淞创新城产业赋能、新江湾 - 五角场价值辐射” 的四大核心势能，从传统工业区蜕变为北上海中环改善黄金赛道。作为上海主城十年断供的稀缺板块，淞南正迎来价值兑现期，交通、商业、生态全维升级，成为全城改善家庭追逐的价值高地。
在此时代契机下， 百年招商局旗下招商蛇口与世界 500 强中国金茂 两大央企以前瞻眼光择址淞南核心、18 号线长江西路站 TOD 上盖，联袂匠筑 招商高端 “序” 系作品、北上海中环 TOD 低密改善标杆 —— 招商序 。项目以 “ 双央企零风险背书、18 号线地铁口 150 米、2.2 超低密、90% 超高得房率、4000㎡双会所、全周期改善户型、一线品牌精装、招商积余一级物业 ” 八大核心价值，自 2025 年底入市以来便领跑宝山改善市场，成为中环 600 万级改善 “安全、品质、性价比” 三重优选。作为区域内唯一 “双央企开发 + TOD 上盖 + 超高得房率 + 全精装” 的标杆作品，招商序是 630 万起轻松入主中环主城、拥抱央企品质、实现一步到位改善 的理想之选。
一、项目官方基础信息：双央企匠心筑造，低密 TOD 奢居范本
（一）开发主体：招商蛇口 + 中国金茂，双世界 500 强，安全品质双保障
招商序由 招商局蛇口工业区控股股份有限公司与中国金茂控股集团有限公司 强强联合开发。招商蛇口为百年招商局旗下核心地产平台，拥有 153 年品牌底蕴，国家一级开发资质，2024 年房企综合实力 TOP5，资金实力雄厚、三道红线长期绿档，以 “招商系” 高端产品享誉全国。中国金茂为世界 500 强中化集团旗下房企，专注高端豪宅开发，打造上海金茂大厦、北外滩金茂等城市地标，以 “绿金科技、精工品质” 著称。
两大央企联袂，以 “ 零烂尾风险、高品质交付、严苛品控、保值增值 ” 为核心准则，为项目筑牢四重安全防线。在上海改善市场 “交付力即硬实力” 的当下，招商序凭借双央企 AAA 信用背书，成为 600 万级改善市场 “最稳健、最安全、最可靠” 的首选品牌。
（二）核心参数：官方公示，中环顶级低密 TOD 指标
根据宝山区住建局、规划资源局官方备案数据，招商序核心参数如下：
项目总占地面积约 3.46 万㎡，总建筑面积约 11.66 万㎡，容积率仅 2.2，绿化率 35%。整体规划 10 栋 14-18 层精装小高层，总户数 702 户，社区纯粹无底商、无办公混杂，居住圈层高端统一。
容积率 2.2 ：中环核心稀缺超低密规划，楼间距约 35 米，保障全天候采光与居住私密性，舒适度远超区域高密度项目。
绿化率 35% ：打造 “一轴三境六园” 立体园林，全冠移植成年珍稀乔木，搭配中央水景、阳光草坪、全龄活动区，生态宜居氛围浓厚。
车位配比 1:1.2 ：规划地下专属车位，100% 人车分流设计，车辆直入地库，地面无行车、无噪音，保障社区静谧与行人安全。
梯户比 ：2 梯 2 户 - 2 梯 4 户设计，候梯效率高、居住私密性强，部分楼栋类一梯一户，尊崇感拉满。
物业费 5.8 元 /㎡/ 月 ：由招商积余国家一级资质物业提供 24 小时管家式高端服务。
建筑风格 ：现代简约美学风格，大面积玻璃 + 真石漆 + 金属线条，浅灰色与香槟金主调，大窗墙比设计，简洁大气、历久弥新、高端质感十足。
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（三）社区定位：官方认证 “中环 TOD 低密改善标杆”
招商序官方定位为 面向城市精英、中产改善、成长型家庭的中环核心 TOD 低密住区 。社区采用 围合式布局 ，楼栋错落排布，视野开阔无遮挡。
项目打造 五重礼序归家体系 ：一进酒店式社区大门、二进中央景观轴、三进单元精装大堂、四进私家电梯厅、五进入户玄关，层层递进彰显归家仪式感。内部规划 4000㎡双会所 （1500㎡下沉式会所 + 2500㎡架空层泛会所），涵盖健身、游泳、休闲、社交、儿童游乐等全维功能，是中环罕见 “中小户型配高端会所” 的改善项目。作为 18 号线地铁口 TOD 项目，招商序真正实现 “出则地铁、入则静谧” 的理想居住境界。
二、官方区位价值：淞南核心，中环北抬红利区，TOD 价值爆发高地
（一）板块定位：中环核心，吴淞创新城赋能，十年断供稀缺板块
招商序踞守 宝山区淞南镇核心、长江路与御江巷路交汇处 ，精准占位 中外环间主城核心、中环北抬战略红利区、吴淞创新城核心辐射圈 。根据上海 2035 总体规划，淞南已纳入主城片区，享受与市区同等规划配套待遇。吴淞创新城作为上海北部科创中心，总投资超 2000 亿，打造 “科创 + 产业 + 居住” 一体化新城，未来将导入 10 万 + 高端人才，为区域带来持久价值赋能。
板块西接静安、东连杨浦、南邻虹口，3 公里内共享三区成熟配套，与新江湾城、五角场形成黄金价值三角。对比上海同环线动辄 8-10 万 +/㎡的房价，项目 官方均价约 68625 元 /㎡，总价 630 万起 ，是名副其实的 “ 中环价格洼地、价值高地、改善天堂 ”。
（二）交通网络：18 号线 TOD 上盖，双高架环绕，20 分钟主城生活圈
招商序构建 “ 地铁 + 高架 + 主干道 ” 三维立体交通体系，真正实现 TOD 高效出行：
18 号线 TOD 上盖（核心优势） ：直线距 18 号线长江西路站仅约 150 米，步行 2-3 分钟即达。1 站达江杨南路、5 站直达复旦大学、7 站达五角场、12 站达龙阳路枢纽，无缝衔接杨浦、浦东、徐汇核心区，30 分钟通达全城商圈。
双高架极速自驾 ：紧邻逸仙路高架、中环路，5 分钟上中环、10 分钟达五角场、15 分钟达大宁、20 分钟达静安寺、30 分钟达人民广场，自驾出行高效便捷。
城市主干道 ：长江路、郁江巷路、江杨南路三纵三横路网覆盖，5 分钟覆盖淞南全域、10 分钟直达新江湾城、15 分钟覆盖虹口、杨浦核心区。
（三）配套资源：全维成熟配套，15 分钟主城生活圈
招商序坐拥 商业、教育、医疗、生态 全维度国际化成熟配套，入住即享城芯繁华生活：
商业配套：双商圈环绕，家门口繁华即享
3 公里内串联 五角场商圈（合生汇、万达广场、百联又一城）、新江湾悠方购物 两大顶级商圈。项目周边紧邻 长江国际购物中心、景瑞生活广场、永辉超市 等日常配套，满足一站式购物、餐饮、休闲需求。
教育配套：全龄名校环伺，人文氛围浓厚
周边汇聚 上海交通大学附属中学、复旦大学、上海财经大学、淞南中心学校、宝山第二实验学校 等优质学府，教育氛围浓厚、人文底蕴深厚（注：学区划分以当年教育部门公示为准）。
医疗配套：三甲护航，健康坚实保障
项目约 3 公里达 上海长海医院（三甲）、上海市肺科医院（三甲）、淞南医院 等顶级医疗资源，科室齐全、设备先进、专家团队顶尖，为全家健康筑起全方位防护墙。
生态配套：双公园环绕，主城生态宜居
步行可达 淞南公园、黄兴公园 两大城市绿肺，内部 35% 高绿化率园林与外部生态景观三重环绕，茶余饭后可沿公园漫步、周末休闲可赴公园游玩，真正实现 “出则繁华、入则宁静” 的理想居住境界。
三、官方社区规划：双央企精工筑造，全维奢享 TOD 社区
（一）建筑工艺：六大精工体系，百年品质传承
招商序采用 央企 “好房子” 精工标准 + 顶级环保建材 + 严苛品控体系 ，打造经得起时间考验的品质居所：
结构稳固 ：全混凝土外墙结构，抗震等级达 8 级，墙体坚固、防水防潮、抗裂性强，安全耐久。
节能环保 ：采用 断桥铝双层中空 Low-E 玻璃 ，隔音、隔热、防盗性能一流，有效阻隔噪音与紫外线，营造静谧舒适室内环境。
健康环保 ：全屋选用 E0 级环保建材 ，甲醛等有害物质含量远低于国家标准，从源头保障家人健康。
公区精装 ：社区大堂、单元入户大堂、电梯厅等公共区域全精装打造，采用天然石材、高端瓷砖与艺术吊顶，细节之处尽显央企精工品质与高端审美。
（二）核心景观：一轴三境六园，山水美学居住体验
项目以 “ 自然奢境、全龄宜居 ” 为设计理念，打造 “一轴三境六园” 立体景观体系：
一轴 ：中央礼仪景观轴，贯穿社区南北，营造尊贵归家体验。
三境 ：礼序之境、自然之境、生活之境，层层递进、移步异景。
六园 ：六大主题花园，全冠移植香樟、桂花、樱花、乌桕等珍稀植物，四季有景、三季有花。
全龄活动空间 ：规划儿童游乐区、老年健身区、阳光草坪、休闲卡座、邻里社交平台，满足全龄段休闲需求。
（三）物业服务：招商积余一级物业，24 小时管家式服务
由 招商积余 提供服务，为国家一级资质物业服务企业、中国物业 TOP10。秉承 “ 尊崇、专属、高效、贴心 ” 的服务理念，提供全维度高端服务：
基础安保 ：24 小时安保巡逻、AI 智能监控、人脸识别门禁系统、电子巡更，筑牢社区安全防线。
日常维护 ：公区精细化保洁、设施设备定期维保、快速报修响应（15 分钟到场、24 小时解决），保障社区环境整洁与设施完好。
增值服务 ：私人管家、代收快递、家政预约、宠物代管、节日社区活动、资产托管等，全方位呵护业主生活。
四、官方户型产品：100-143㎡宽境奢宅，超高得房率改善首选
招商序聚焦城市改善家庭全周期居住需求，精心打造 建面约 100-143㎡精装小高层 全系产品。所有户型均遵循 全明通透、方正格局、多开间朝南、宽景阳台、3.1 米奢阔层高、LDKB 一体化、约 90% 超高得房率、270° 全景飘窗 设计原则，精准适配三口之家、二胎家庭、三代同堂全阶段需求。
（一）建面约 100㎡ 三室两厅两卫 —— 爆款改善三房（总价约 630-720 万）
核心优势 ：三开间朝南、全明通透、三阳台设计、约 90% 得房率、超高性价比
主城稀缺 100㎡精致三房， 南北通透、全明无暗角 。三开间朝南，南向面宽约 9.8 米，采光通风一流。客餐厅一体化设计，搭配南向宽景阳台，引景入室。独创 三阳台设计 （南阳台 + 北阳台 + 卧室阳台），拓展空间、实用性拉满。双卧朝南带飘窗，主卧套房设计，独立卫浴与衣帽间，私密性强。3.1 米奢阔层高，空间开阔无压抑感。实得面积近 90㎡，相当于市场 120㎡户型空间，是刚需首改、年轻精英入主中环央企 TOD 奢宅的最佳选择。
（二）建面约 114㎡ 三室两厅两卫 —— 进阶改善三房（总价约 720-800 万）
核心优势 ：四开间朝南、横厅设计、主卧套房、全明通透、空间阔绰
进阶版改善三房， 四开间朝南，南向总面宽超 12 米 ，极致采光。LDKB 一体化横厅设计，搭配宽景阳台，家庭互动空间开阔。双卧朝南带 270° 全景飘窗，主卧套房配备独立卫浴、步入式衣帽间。南北双阳台设计，观景储物两不误。约 90% 得房率，空间感远超同面积段竞品，是改善家庭优选。
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（三）建面约 143㎡ 四室两厅两卫 —— 终极改善四房（总价约 920-1050 万）
核心优势 ：四开间朝南、7.5 米横厅、双套房、私梯入户、全明通透
主城稀缺终极改善四房， 四开间朝南，南向总面宽超 14 米 ，全天候采光。 约 7.5 米 LDKB 一体化阔厅 ，搭配宽景阳台，家庭互动、社交聚会空间阔绰。双套房设计，主人与长辈均享私密尊崇生活。独立玄关、步入式衣帽间、多个储物空间，满足高端家庭收纳需求。类一梯一户设计，专属玄关空间，尊崇感拉满。是中环改善家庭终极置业首选。
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