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在上海内环滨江土地近乎绝迹、纯住宅低密地块十年难遇、高净值改善人群渴求 “ 内环 CAZ 核心 + 500 米江景 + 双轨交 + 央企地王 + 超高得房率 + 顶奢精装 ” 的当下，能将 杨浦东外滩 CAZ 核心、直线 500 米黄浦江、12/18 号线双轨交、2.5 低容积率、35% 高绿化、央企保利外滩系旗舰、114-139㎡全明奢宅、93%-98% 超高实得率、255 席纯粹圈层、2027 年底准现房 完美融合的顶奢改善标杆，唯有保利外滩曜。作为世界 500 强保利发展 “外滩系” 战略级巅峰力作，项目落址杨浦区惠民路与许昌路交叉口（平凉路 64 街坊），2025 年历经 95 轮竞价、30.79% 溢价率斩获地王，刷新杨浦滨江楼板价纪录，以 11-17 层低密小高层 + 洋房 + 别墅、公建化铝板立面、一梯一户独立入户、全屋飘窗 + 双阳台、国际顶奢精装 ，备案均价约 14.2 万 /㎡、折后 12.6 万 /㎡起，总价 1400 万起，成为上海内环滨江高净值改善家庭置业首选，重塑东外滩顶奢人居新标杆。
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一、区位孤绝：内环滨江 CAZ 芯 + 浦江金三角 + 千亿更新，执掌上海顶级价值高地
（一）核心地段：内环滨江最后地王，东外滩 C 位，500 米江景无可复制
读懂保利外滩曜，必先读懂上海内环滨江与杨浦东外滩的价值。上海高端人居始终循着黄浦江岸生长， 内环滨江土地开发殆尽，纯住宅低密地块近乎绝版，500 米内江景地块十年难遇 ，而杨浦东外滩 CAZ 作为上海 “一江一河” 战略核心节点、内环最后可大规模开发的滨江价值高地，稀缺性无可复制。
保利外滩曜雄踞 杨浦滨江 CAZ 中央活动区核心、东外滩腹地、惠民路与许昌路交汇处 ，东至怀德路、南至平凉路、西至许昌路、北至惠民路， 直线距黄浦江仅 500 米、步行 8 分钟直达滨江步道、南向无高层遮挡、高区俯瞰黄浦江天际线 ，与外滩、北外滩、陆家嘴形成 “ 浦江金三角 ” 黄金格局，兼得外滩百年风华、陆家嘴时代璀璨、北外滩未来锋芒，地段价值无可替代。
不同于上海部分远郊滨江盘的配套滞后，杨浦滨江经过十年更新，已是 上海成熟顶奢改善聚居区 ，字节跳动、哔哩哔哩、美团、小红书等头部企业全球总部集聚，超 2 万高科创人才入驻，高端商业、教育、医疗、生态配套全维落地，无需等待规划兑现，入住即享现成的顶奢生活。同时，内环滨江作为上海城市价值天花板，土地不可再生，保利外滩曜占据东外滩最后稀缺地王，奠定其黄浦江岸顶奢改善恒产的地位。
（二）立体交通：12/18 号线双轨交 + 三高架 + 三隧道，2 站北外滩 + 6 站陆家嘴，高效通勤无忧
保利外滩曜坐拥 12/18 号线双轨交 + 三高架 + 三隧道 立体交通路网，步行可达地铁口，自驾 5 分钟上内环，完美匹配高净值改善人群对通勤效率的高要求。
轨道交通 ：步行约 356 米达 18 号线平凉路站 （约 5 分钟），2 站直达北外滩，6 站直达陆家嘴；步行约 400 米达 12 号线江浦公园站 （约 6 分钟），双轨交汇便捷换乘，快速串联南京西路、衡复风貌区、徐汇滨江、张江科学城等核心板块， 15 分钟通达全城 ，高效便捷。
自驾出行 ：5 分钟内接入 内环高架、逸仙高架、军工路快速路 三大城市主动脉，经内环高架 5 分钟到北外滩，10 分钟直达陆家嘴；经大连路隧道、军工路隧道、翔殷路隧道快速通达浦东、张江、前滩，北横通道贯穿上海东西，自驾纵横无阻，畅达全城。
城市路网 ：紧邻惠民路、许昌路、平凉路等城市主干道，构建 “三纵三横” 路网，10 分钟可达虹桥枢纽，15 分钟畅达前滩、徐汇，高效串联全城核心区域，通勤无忧。
（三）板块红利：一江一河战略 + 滨江千亿更新 + 科创产业集聚，价值爆发在即
保利外滩曜地处杨浦滨江 CAZ 核心，尽享 一江一河战略 + 滨江千亿更新 + 科创产业集聚 三重红利加持，价值潜力巨大。
战略红利 ：上海 “一江一河” 战略将黄浦江、苏州河定位为城市发展主轴，杨浦滨江作为核心节点，享受千亿级政策倾斜与资源投入，规划能级比肩外滩、陆家嘴，未来价值不可估量。
更新红利 ：杨浦滨江正推进 15.5 公里滨江岸线更新、超 200 万方商业综合体建设、历史风貌区改造 ，打造集商业、办公、文化、生态于一体的世界级滨水活力区，未来将与项目形成 “滨江 + 商圈 + 产业” 联动，价值爆发在即。
产业红利 ：杨浦滨江集聚 字节跳动、哔哩哔哩、美团、小红书 等头部企业全球总部，年营收超 5000 亿元，吸引超 2 万高科创人才入驻，高净值人群集聚，支撑区域房价持续上涨。
商业集群 ：周边环绕 百联滨江购物中心、东方渔人码头、瑞虹天地、北外滩来福士、白玉兰广场 等超 100 万方商业集群，涵盖全球奢侈品牌、米其林餐厅、五星级酒店、高端影院等，满足高净值改善家庭高端消费需求。
生态资源 ：黄浦江一线江景 + 杨浦滨江步道 + 江浦公园 + 平凉公园环绕，推窗见江、出门入园，私享城芯稀缺生态资源。
二、名企匠筑：央企保利外滩系旗舰 + 地王基因，2.5 低密社区 + 35% 高绿化，顶奢品质无忧
（一）品牌实力：世界 500 强保利 + 地王级投入，资金稳健 + 交付可靠，顶奢营造经验丰富
保利外滩曜由 世界 500 强保利发展控股 全资开发，作为保利发展深耕上海 20 余年、内环滨江 “外滩系” 战略级旗舰扛鼎之作，资金实力雄厚，三道红线持续绿档， 零烂尾、零减配记录 ，顶奢开发经验丰富，口碑过硬。
保利发展作为国内高端住宅标杆，先后打造了上海保利天汇、保利天悦、古北壹号等多个顶奢标杆项目，在滨江建筑、低密社区、顶奢豪宅开发领域拥有成熟经验与技术优势。此次斥资 35 亿拿下杨浦滨江地王，秉持 “ 央企精工、外滩传承、顶奢筑家 ” 理念，打造保利外滩曜这一东外滩顶奢标杆，从规划、建筑、景观到户型、精装，全维度严苛打磨，为上海高净值改善家庭敬献传世居所。
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（二）整体规划：2.5 低密社区，255 席纯粹圈层，全人车分流设计
保利外滩曜总占地面积约 1.47 万平方米，总建筑面积约 6.03 万平方米， 容积率仅 2.5，绿化率高达 35%，建筑密度仅 28% ，是上海内环罕见的低密纯住宅社区，远高于内环新房普遍 2.5 以上的容积率，楼栋采用行列式错落排布，最大栋距达约 50 米，户户采光充足、视野开阔，从根源上提升居住舒适度。
社区规划 11-17 层低密小高层 + 洋房 + 3 层低密别墅 三大业态，总户数仅 255 席，车位配比 1:1.2， 全人车分流设计 ，地下车库直达楼栋大堂，保障业主居住的私密性与安全性，避免人车混行的嘈杂与安全隐患。社区为 70 年纯住宅产权，无商办、小户型混杂、无保障房混居 ，圈层纯粹，业主多为企业高管、科创精英、私营业主、海外归国人士，邻里高素质，营造优质顶奢改善居住氛围。
社区遵循 **“一江一河 + 五重园林” 景观脉络，打造 约 8000㎡中央景观园林 **，由国际知名景观团队操刀，融合现代简约风情与东方园林美学，中央水景、阳光草坪、绿植花境、休闲步道错落排布，全冠移植香樟、桂花、红枫等名贵绿植，四季有景；内外双园呼应黄浦江滨江生态，推窗见绿、出门入园，沉浸式感受城芯静谧自然。社区架空层设置 12 个主题功能区，涵盖健身房、游泳池、瑜伽室、私宴厅、棋牌区等高端配套，增强社区交互性，满足业主多元社交需求。
（三）建筑设计：现代美学 + 公建化铝板立面，历久弥新，彰显顶奢气质
项目建筑设计由国际顶尖团队操刀，采用 现代简约美学风格 ，公建化外立面以 高端铝板 + 玻璃幕墙 + 金属线条 组合，庄重典雅、简约大气，线条流畅利落，融合现代建筑的简洁利落与公建化的高端质感，历久弥新，彰显内环滨江顶奢改善标杆的尊贵气质。
高窗墙比设计 ，最大化引入采光与景观，南向户型推窗即见中央园林盛景与黄浦江天际线，视野开阔；地块整体呈南低北高态势，南向视野无遮挡， 高区 270° 俯瞰黄浦江与城市天际线 ，江景视野震撼。
社区入口采用 酒店式精装大堂 ，大气恢弘，配备智能门锁、刷卡式梯控、24 小时管家前台，彰显业主尊崇身份；每栋楼栋配备 独立精装大堂 + 专属电梯厅 ， 一梯一户独立入户 ，私梯入户，私密尊贵，匹配顶奢改善家庭身份与品味。
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产品力巅峰：114-139㎡全明奢宅，93%-98% 超高实得率 + 准现房，顶奢改善无忧
保利外滩曜主打 114㎡全能三房、130㎡阔境四房、139㎡旗舰四房 全周期准现房，覆盖入门顶奢、阔境顶奢、终极顶奢全需求， 实得率 93%-98%、3.1 米奢阔层高、南北通透、全明采光、动静分区、全屋飘窗 + 双阳台、一梯一户 ，全屋国际顶奢品牌精装交付， 预计 2027 年底全面实景交付 ，所见即所得，无需漫长等待，规避期房烂尾、交付减配风险，性价比拉满。
（一）114㎡三房两厅两卫：入门顶奢爆款，1400 万起，三开间朝南 + LDKB 一体化
114㎡三房 作为项目入门顶奢爆款户型， 总价 1400-1500 万 ，是上海内环滨江高净值改善家庭轻奢起步的优质选择。户型方正通透， 三开间朝南、南向面宽约 11.2 米、LDKB 一体化、南北对流、全明采光、动静分区、全屋 3 飘窗 + 南北双阳台 ，最大化引入自然光，采光通风俱佳。
客厅面宽约 4.2 米，横厅设计，连接南向宽景阳台，采光充足，视野开阔，直面中央园林盛景；餐厅紧邻厨房，动线合理，用餐便捷，南北对流，通风效果好； 独立入户玄关 配备整排收纳柜，零走道无浪费面积，空间利用率极高。
主卧豪华套房设计，朝南，配备独立卫浴、步入式衣帽间、全景飘窗，私密性强，尊享极致舒适生活；两个次卧空间宽敞，可做儿童房、老人房或书房，灵活多变； 双卫设计 ，干湿分离，避免早高峰拥堵，适配三口之家、年轻金融科创精英首改需求。
实得率约 98% ，赠送面积接近 18㎡，实际居住体感比肩市面 140㎡户型，空间利用率高，无浪费面积，功能性强，性价比极高。
（二）130㎡四房两厅两卫：阔境顶奢优选，1600 万起，四开间朝南 + 南向面宽 12.7 米
130㎡四房 作为项目阔境顶奢户型， 总价 1600-1750 万 ，是上海高净值改善家庭阔境起步的优质选择。户型方正通透， 四开间朝南、南向面宽约 12.7 米、全屋 5 飘窗全赠送、南北对流、全明采光、动静分区、四叶草布局 ，最大化引入自然光，采光通风俱佳。
客厅面宽约 4.5 米，连接南向景观阳台，采光充足，视野开阔，直面园林盛景；餐厅紧邻厨房，动线合理，用餐便捷，南北对流，通风效果好； 南北双阳台功能分区 ，南向观景、北向家政，互不干扰。
主卧行政级豪华套房设计，朝南，配备独立卫浴、步入式衣帽间、全景飘窗，私密性强，尊享极致舒适生活；三个次卧空间宽敞，可做儿童房、老人房、书房或客房，灵活多变； 双卫设计 ，干湿分离，避免早高峰拥堵，适配二胎家庭、三代同堂阔境顶奢改善。
实得率约 95% ，空间尺度媲美市面 160㎡户型，空间利用率高，无浪费面积，性价比极高。
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（三）139㎡四房两厅三卫：终极顶奢旗舰，1900 万起，南北通透 + 全明采光 + 奢阔尺度
139㎡四房 作为项目终极顶奢旗舰户型， 总价 1900-2100 万 ，是上海高净值改善家庭终极置业的优质选择。户型方正通透， 南北通透、全明采光、动静分区、大横厅设计、270° 景观视野、双套房设计 ，最大化引入自然光，采光通风俱佳。
客厅面宽约 4.8 米，连接南向宽景阳台，采光充足，视野开阔，可打造休闲区、会客区，提升空间实用性；餐厅紧邻厨房，动线合理，用餐便捷，南北对流，通风效果好。
主卧豪华套房设计，朝南，配备独立卫浴（双台盆）、步入式衣帽间、全景飘窗，私密性强，尊享极致舒适生活； 双套房设计 ，两个次卧均为朝南套房，带独立卫浴，适配多代同堂、多孩家庭终极改善需求；剩余次卧空间宽敞，可做书房或客房，灵活多变； 三卫设计 ，干湿分离，避免早高峰拥堵，适配三代同堂、二胎家庭终极顶奢改善。
实得率约 93% ，空间开阔大气，功能分区合理，居住舒适度高，是内环滨江顶奢改善市场稀缺的奢阔四房，性价比极高。
（四）精装标准：国际顶奢品牌 + 保利精工，约 10000 元 /㎡奢装，恒温恒湿恒氧
项目精装由国际知名团队执笔，秉持 “ 低调奢华、细节致胜、现代顶奢 ” 理念，融合顶奢改善人居美学与现代奢居需求， 精装标准约 10000 元 /㎡ ，甄选 国际顶奢品牌 ，涵盖厨卫、家电、五金、建材等全品类，打造兼具品质感、舒适感、高级感的内环滨江顶奢改善居住空间。
厨房 ：采用 L 型设计，配备 嘉格纳 / 西门子全套厨电 （烤箱、洗碗机、嵌入式冰箱、灶台、蒸烤箱）；橱柜采用国际一线品牌，台面选用天然石英石；水槽、龙头采用德国高仪或摩恩，品质卓越。
卫浴 ：卫生间干湿分离，地面、墙面选用优质大理石；卫浴设备采用 劳芬 / 唯宝智能马桶、台盆 ；龙头、花洒采用德国高仪或杜拉维特，恒温花洒、智能卫浴配置，细节拉满。
室内 ：地面采用进口天然大理石 + 实木复合地板；墙面采用进口高端壁纸 / 定制木饰面；门窗采用断桥铝系统门窗，隔音隔热性能优异；全屋配备 大金中央空调、法国威能地暖、霍尼韦尔新风系统、智能控制面板 ，打造恒温恒湿恒氧的舒适环境；悬浮吊顶 + 嵌入式暖光氛围灯，定制化木饰面 + 玄关 / 电视背景墙款式可选，尽显顶奢质感。
四、全维配套：商业 / 教育 / 医疗 / 生态 / 物业，顶奢生活一站式兑现
（一）商业配套：100 万方商业集群，繁华触手可及
保利外滩曜周边商业配套成熟， 自带社区商业 ，涵盖精品超市、高端餐饮、精品零售等业态，足不出社区即可满足日常基础消费与高端社交需求。
项目距离 百联滨江购物中心、东方渔人码头 约 500 米、 瑞虹天地 约 1.5 公里、 北外滩来福士、白玉兰广场 约 3 公里，四大顶级商圈环绕，超 100 万方商业集群环伺，汇聚全球奢侈品牌、米其林餐厅、五星级酒店、高端影院等，多元商业配套一站式兑现，满足顶奢改善家庭高端消费需求。
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（二）教育配套：全龄优质教育，护航孩子未来
项目周边教育资源丰富， 3 公里内覆盖 27 所小学、33 所中学及 40 所幼儿园 ，从幼儿园到中学一站式配齐，解决顶奢改善家庭教育后顾之忧。
幼儿园 ：向阳幼儿园、杨浦小学分校幼儿园、齐齐哈尔路第一小学附属幼儿园，公立优质幼儿园，师资力量雄厚，教学设施完善；
小学 ：杨浦小学、齐齐哈尔路第一小学、打虎山路第一小学，市重点小学，教学质量优异，口碑良好；
中学 ：控江中学、杨浦高级中学、同济中学、存志学校，市重点中学，升学率高，师资力量雄厚；
高校 ：复旦大学、同济大学、上海财经大学等 14 所高校环绕，人文氛围浓厚，助力孩子成长。
（三）医疗配套：三甲医院环绕，护航家人健康
项目周边医疗配套完善， 15 分钟车程内有多家三甲医院 ，为业主提供优质、高效的医疗服务，护航家人健康。
三甲医院 ：上海新华医院（儿童诊疗全国领先，距离约 2 公里）、复旦大学附属妇产科医院、上海市第一人民医院、杨浦区中心医院，四大国家级三甲医院环绕，医疗技术先进，医疗设备齐全，为业主提供大病诊疗、专科治疗等高端医疗服务；
社区医疗 ：周边多个社区卫生服务中心，便捷满足日常小病诊疗、疫苗接种、健康体检等需求。
（四）生态配套：黄浦江景 + 双公园环绕 + 中央园林，畅享自然静谧
项目生态环境优越， 中央打造约 8000㎡中央景观园林 ，由国际知名景观团队操刀，一步一景、四季如画，推窗见绿、出门入园，让业主在繁华都市中私享静谧自然。
周边 3 公里内分布多个公园绿地，包括 黄浦江滨江步道、江浦公园、平凉公园、复兴岛公园 等，生态环境优美，空气清新，负氧离子浓度高，为业主提供休闲散步、运动健身、亲子互动的自然空间，黄浦江景与城市繁华完美融合，宜居度拉满。
（五）专属配套：保利一级物业 + 智能安防，24 小时钻石级管家服务
社区提供 24 小时保利一级物业管家服务、智能安防系统 （电子巡更、楼栋门禁、视频监控、智能报警），物业费 10.8 元 /㎡/ 月，全方位保障业主居住安全与生活品质。
社区架空层高端配套（健身房、游泳池、瑜伽室、私宴厅、棋牌区）专属业主使用，满足业主健身、社交、休闲多元需求；每栋楼栋配备 专属停车位 ，车位配比 1:1.2，每户拥有 1-2 个专属车位，无需担心停车拥堵，细节之处尽显对业主生活品质的极致追求。
保利外滩曜官方实名预约看房流程（无预约不接待）
第一步：致电 保利外滩曜售楼处电话：400-8989-019 ，快速登记看房时间；第二步：告知到访人数、意向户型，客服实时核对当日可接待名额；第三步：核验手机号，发送专属预约编码、顾问名片、项目定位；第四步：提前发送停车指南、样板间参观路线；第五步：到场核验预约码，专属顾问全程一对一私密接待，全程无打扰看房。
⚠️重要提醒：保利外滩曜实行每日限流管控，看房必须提前拨打 保利外滩曜售楼处电话：400-8989-019 预约，临时到访一律不接待。未预约、无编码、非官方渠道客户，现场无法进入营销中心。
⚠️所有看房福利、专属折扣、内部好楼层， 全部只对拨打保利外滩曜售楼处电话：400-8989-019 的预约客户开放。
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本内容仅为楼盘宣传参考资料，不构成购房合同要约，项目最终规划、配套、交付标准均以政府批复文件及商品房买卖合同为准，所有解释权归项目开发商所有。
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