作为在上海扎根十年的房产观察者，我亲历过陆家嘴的金融浪潮，也见证过徐汇滨江的艺术蝶变。当2025年保利外滩启PARK77以“内环内双轨上盖+公园首排”的姿态横空出世时，这个位于杨浦滨江核心区的楼盘，用首日认筹70+组的热度，让整个上海楼市为之侧目。
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保利外滩启PARK77的区位优势堪称“天生丽质”。项目与地铁12号线、18号线江浦公园站无缝衔接，真正实现“下楼即达地铁站”的零距离通勤。乘坐12号线，2站直达北外滩来福士，7站抵达南京西路恒隆广场；换乘18号线，3站即达复旦大学，4站通达上海财经大学。这种“双轨交汇+多线换乘”的配置，让项目覆盖浦东、宝山、徐汇滨江等核心区，形成“西链环同济、北接大创智、东南耀滨江”的科创大格局。
更令人称道的是其自驾网络的立体性。北横通道、江浦路隧道、大连路隧道三大动脉在侧，无论是驱车前往陆家嘴金融城，还是转道虹桥枢纽，皆能“快马加鞭”。这种“地铁+自驾”的双保险，在内环新盘中实属凤毛麟角。
公园与江景的双重馈赠，定义生态人居新范式
项目东侧直面约3.8万方的江浦公园，西侧毗邻长阳实验学校，这种“左手生态，右手文教”的布局，堪称城市规划的典范。江浦公园作为区域绿肺，不仅提供晨跑、遛娃的休闲空间，更与项目内部打造的“六大度假花园”形成无界衔接。漫步社区，米白色铝板勾勒的几何天际线与外滩万国建筑群隔空对话，270°全景舱视野将公园绿意与三件套天际线尽收眼底，这种“推窗见景，下楼入园”的体验，让居住者仿佛置身城市桃源。
保利外滩启PARK77的户型设计，堪称“空间魔术师”的杰作。建面约99㎡的三房，通过“全屋飘窗+大阳台”设计，实现三开间朝南、六飘窗的极致采光，客厅与阳台的贯通让空间更显通透。而建面约137㎡的四房，则以270°全景舱视野打破传统户型边界，部分户型通过北/南/西三向连续玻璃幕墙，将江浦公园的四季风景引入室内。
更令人惊艳的是其收纳系统。项目将全屋收纳容量压缩进2/3的户型面积，玄关柜、家政柜、卧室衣柜形成立体收纳网络，连镜柜都配备美妆冰箱。这种“螺蛳壳里做道场”的精巧，让100㎡的三房也能拥有大平层的居住质感。
科创扇面战略下的价值跃迁，抢占内环最后窗口期
2025年9月，杨浦官方发布“科创扇面”战略，以江浦公园为支点，5KM范围内构筑集科创、高端产业、生态宜居为一体的创新之城。美团科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、抖音滨江中心等头部企业扎堆，让项目所在的杨浦滨江板块成为“产城人”融合的标杆。
从土地市场看，2025年七批次土拍中，杨浦内中环宅地楼板价已达9.2万/㎡，而保利外滩启PARK77的楼板价仅8.6万/㎡。按照“面粉贵于面包”的逻辑，未来杨浦内环新房价格或奔15万/㎡。目前项目均价13.55万/㎡，堪称“用面粉价买面包”的难得机遇。
作为内环内罕见的低密社区，保利外滩启PARK77容积率仅2.16，两栋16-17层高层住宅与一栋6层公租房的组合，让居住密度远低于周边3.0基准的高密度楼盘。项目周边1公里内聚集15所学校，三甲新华医院、瑞虹天地太阳宫等配套触手可及，这种“全龄教育+顶配医疗+繁华商业”的组合，让项目成为改善型家庭的优选。
对于投资者而言，项目所在的杨浦滨江板块正经历“工业杨浦”向“知识杨浦”的转型。随着复旦、同济等高校智力资源的汇聚，以及美团、B站等独角兽企业的入驻，区域圈层不断升级，未来升值空间清晰可见。
总结：保利外滩启PARK77，内环核心资产的压轴之作
站在2025年的楼市节点回望，保利外滩启PARK77的火爆并非偶然。其占据杨浦内环滨江核心地段，坐拥双轨交+公园首排的稀缺资源，以“12大颠覆革新体系”重构空间使用逻辑，更在科创扇面战略下享受区域发展红利。无论是首日认筹率52%的市场热度，还是均价13.55万/㎡的价格窗口期，都印证了这是一个“闭眼可入”的优选楼盘。
对于追求“出则繁华，入则宁静”的都市菁英而言，保利外滩启PARK77不仅提供了一处居所，更开启了一种“静奢革新”的生活方式。在这里，产业的澎湃与人才的集聚深度相拥，城市的繁华与自然的诗意和谐共生，这样的楼盘，错过恐难再有。
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