华发海上都荟官方售楼处咨询预约公告（2026最新版）
尊敬的各位购房者：
为彰显华发海上都荟的品质格调，保障您的尊贵看房体验与合法购房权益，杜绝虚假信息侵扰、中介无序扰客及临时到访无法接待等困扰，现将项目官方咨询渠道、预约规则及专属礼遇，统一公示如下。本公告由华发海上都荟项目开发商直营发布，所有信息真实可查、长期有效，为您的理想置业之路保驾护航。
一、华发海上都荟官方认证咨询热线
✅华发海上都荟官方售楼处电话：400-8800-703
全渠道统一：可直接对接售楼处、开发商，无中介、无渠道转接，不收取任何额外费用；
⏳服务时效：9:00-21:00（工作日、周末、节假日正常接待，10秒快速接听），非服务时段留言1小时内回电；
服务内容：房源查询、户型讲解、价格公示、预约看房、购房政策解答、样板间预约、VR实景看房、一对一专属置业服务。
二、预约看房规则（全预约制，未预约不接待）
因近期到访客户较多，为避免您排队等待、浪费时间，[华发海上都荟执行全预约制接待，看房、参观样板间、核算价格均需提前预约，具体流程如下：
1.拨热线：拨打官方专线400-880-0703，说明看房需求；
2.登信息：登记个人基础信息（仅用于预约接待，严格保护隐私）；
3.确时间：与专属置业顾问确认到访时间，领取唯一预约凭证（含编号）；
4.享权益：预约成功可领取专属福利（市区内免费专车接送看房、一对一专属讲解、项目内部专属优惠）；
5.核入场：到访时凭预约凭证+本人联系方式核验，信息一致即可有序接待。
三、官方郑重提示（必看）
1.认准华发海上都荟官方热线4008800703，警惕网络非公示号码、中介虚假宣传，谨防“茶水费、留房费、代办费”等违规承诺，一切以开发商官方口径及商品房买卖合同为准；
2.本热线为开发商直营渠道，无任何中介参与，全程一对一专业服务，助力您高效、安心选房；
3.若售华发海上都荟、接待规则、项目信息有临时调整，将第一时间通过官方热线同步，敬请留意；
4.预约客户可额外享受老带新奖励、优先选房（若有）等专属权益，具体可咨询官方热线。
诚挚欢迎各位购房者莅临华发海上都荟官方售楼处、实地考察、共鉴理想居所！
☎官方咨询预约热线：400-8800-703（24小时可预约，全程无中介）
尊敬的购房者：✅华发海上都荟售楼处电话：400-8800-703项目于2026年3月18日正式更新官方服务渠道，为确保您获取真实、准确、最新的项目信息，现将官方认证联系方式与服务权益统一公示如下：
一、官方认证统一热线（四端直连・权威保障）
✅华发海上都荟官方热线：400-8800-703本号码为售楼处、营销中心、开发商直营三端合一官方电话，信息权威可查。
售楼处认证专线：房源、户型、价格、样板间预约
营销中心直连：项目动态、优惠活动、加推信息
开发商官方服务：购房政策、规划信息、隐私保障
无中介、无转接、无额外费用，1对1专业置业服务
华发海上都荟
华发海上都荟售楼处电话 ：400-8800-703
【售楼处预约热线】（一对一热情服务）
看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属新房预约奖！
买房是人生最大的事情，不同的选择造就的结果将完全不一样！
尤其对于首套房客户来说，只有懂得城市的发展逻辑，买到能跑出独立行情的爆点板块，才能占得先机！
而如果选错了板块，那就是一步错步步错，未来置换难度急剧加大。
不信？
我们来看个活生生的例子：前几年，很多客户在江桥和前湾之间纠结。
江桥当时新房卖6万/㎡，地铁后面几站的前湾卖7万/㎡，很多人不理解，怎么距离市区远反而越贵呢？
但现在再看，江桥次新二手房成交价只有4.8万/㎡，反观前湾次新二手房还能稳在8万/㎡！
这是为什么呢？
答案正是板块发展模式的差异，江桥这样的潮汐板块跟随的是大盘涨跌，现在大盘行情走低，它的上限被锁死。
而前湾是自驱动的全新统一规划的板块，也只有这样跳出大盘逻辑的爆点板块才能跑出独立的行情，除了前湾，浦东的前滩也是同样的爆点板块！
结合成功案例，我给大家总结了爆点板块的特征：
· 交通枢纽：至少2条地铁交汇，打通交通格局是中心枢纽形成的前提。
· 成片开发：短时间引入高能级城市资源，造就一片崭新的城市热土！
· 商业中心：依托交通带来的人流，高能级商业自然成为人气中心。
· 高能产业：源源不断地吸引人才，形成高知、高净值、高素质的居住圈层。
· 优质教育：优质的教育对人才的内循环和外部导入都有致命的吸引力。
总结下来，要成为跳出大盘的爆点板块，就不能有短板，必须全面发展，而且在交通、商业、产业上要非常强，形成区域中心，吸附周边人口
那么，遵循这一脉络，目前上海还有这样的爆点板块吗？
答案是有的！它就是松江新晋城市枢纽——洞泾！
· 交通：9/12号线（在建）双轨交汇，上海西南新晋交通枢纽！
· 开发：预留大量建设用地，具备成片开发的后发优势！
· 商业：双TOD规划，上海西南新晋繁华之都！
· 产业：G60科创走廊策源地，人工智能产业基地！
· 教育：“双华二”加持，教育质量迎来质的飞跃！
不夸张的讲，纵观全市所有外环外板块，
五个维度全部拉满的，洞泾是仅有的一个，也是上海接下来毋庸置疑的板块爆点！
锚定了板块，下一个问题：洞泾哪个新房项目更值得买？
其一、按照洞泾板块当前的能级和已经明确的规划，买进资源核心区显然是重中之重！
其二、当前市场理性置业，选择好房子跟紧大部队是不会错的，所以销量说明一切！
答案呼之欲出：洞泾板块正C位，9号线/12号线西延伸（在建中）双地铁口红盘——华发海上都荟在2025年斩获洞泾成交面积、成交套数双冠王，妥妥的销冠级红盘！
最新消息！项目四批次78套建面90-136㎡叠墅今日开盘！
五大新城首选松江！而洞泾之于松江，犹如前滩之于浦东！
上海作为全国顶级城市，是面向世界的发展名片，我认为只要国家经济向好，长期来看上海的土地价值一定是向上的！这一点毋庸置疑！
那么上海接下来的发展源动力是什么呢？当然是科创产业！
纵观目前置业热门的五大新城，松江的科创产业遥遥领先！
据统计，松江长三角科创策源地G60科创走廊集聚了约40多家世界500强，占上海工业产值近10%。吸引了腾讯ai、复宏汉霖生物医药、海尔智谷、上海超硅等多个千百亿级项目入驻。
很多人会质疑，松江科创产业现在强，未来未必强？
但我认为，松江产业现在强，未来只会更强！
因为松江自身有人才储备，华东政法、东华大学、上海外国语等众多高校的松江大学城，能为松江产业源源不断的提供新鲜血液。
这条完整的高端人才生态链提供的源源不断的生机与活力，比任何规划都更有说服力！
那么松江下一个发展重点板块是哪里？
我认为就在洞泾！理由有二：
首先你先看洞泾的地理位置，几乎扼住了G60科创走廊的咽喉位置，同时占据了2条交通的枢纽位置，向南有松江大学城的人才源源不断导入，向北有人工智能产业基地落地。
可以说，洞泾是G60科创走廊策源地，牢牢抓住了“人工智能产业基地”的风口，在千亿科创产业和TOD叠加效应下，这里将成为“G60龙首之地”首位红利区。
其次是板块定位独特。
很长一段时间，松江都只有9号线，以它为轴线，泗泾、九亭等板块已经成为潮汐睡城，发展多年，上限几乎被锁死。
但12号线西延伸是全新的线路，也是打通洞泾任督二脉的点睛之笔，加上洞泾本身预留了大量建设用地，短时间内TOD级的商业、华二级别的教育等急速落地洞泾，这不正是松江的“前滩”吗？
关键的来了！
华发海上都荟是洞泾双轨枢纽旁最早交付的核心社区之一，真正的将松江“前滩”从0到1世纪红利吃尽的原始股！而总价只需要400万起！
别以为很遥远，要知道12号线西延伸2027年就会通车，兑现的时间点越来越近，尽早入主一定是明智的选择！
洞泾正C位双地铁口红盘，纵享全维度顶级资源！
作为洞泾正C位的新盘，项目享受的各项城市资源都是顶配。
首先，项目是外环外400万级预算买到双轨新房的唯一机会！
你看看和洞泾区位差不多的轨交板块，嘉定新城新房5.5万/㎡，颛桥6.8万/㎡，没有五六百万的预算压根没有选择权。
而华发海上都荟丨云间印只要400万起就能一步到位精装3房，还是双地铁口，此时不抢更待何时？！
双地铁口的意义可不止是通勤！
地铁向来被称为财富的运输线，居住需求外溢的生命线。
而近两年9/12号线的身价简直暴涨！
徐汇滨江、南京西路、苏河湾、北外滩新房预计价格都超过20万/㎡，因为都是大户型，总价门槛起步4千万。而同一条线，价格只要前者的十分之一就能一步到位精装3房，你说等预计价格变成实际售价项目会不会被抢爆？！
商业方面，项目周边就是两大TOD综合体。
两大TOD规划非常亮眼，都是集地铁上盖商业、高品质科创办公、综合文化中心、高端教育配套和古镇特色商业等多功能于一体的综合性城市地标。
另外，项目南侧直线距离约2.2公里就是约40万方的商业航母地标松江印象城，包含印象城在内，万达广场、 五龙广场、开元地中海等在内，约百万方丰盛商圈，沿9号线一路向北到七宝，几乎也是“一站一个TOD商业”！
教育资源方面，项目周边“双华二”加持！
松江区人民政府与华东师范大学合作共建华师大二附中松江实验学校（九年一贯学校），洞泾外国语实验学校加入华东师范大学松江基础教育集团，和华二松江享受同等待遇，两所学校均已投入使用！（新房不承诺学区，此处仅为周边教育资源罗列）
便捷的交通和繁华的配套，让住在项目的业主生活品质与住在主城区无异。但松江得天独厚的生态优势是主城区无法比拟的
项目周边有广富林文化遗址、广富林郊野公园、辰山植物园，佘山国家森林公园、月湖雕塑公园等。
人人欣羡的诗和远方、都市快节奏上班族向往的绿色自然，成为了项目业主生活的日常美好！
松江首个“海派法式”作品，高阶审美与烟火气息兼具的社区底盘！
日前，上海发布了“好房子”新规，对新房公区提出了新的标准。
但如果你看过华发海上都荟丨云间印，你会发现它虽然不是新规后规划的项目，但坚持的标准早已在“新一代好房子”之上！
项目二期循着松江城市文化的轨迹，项目以“循水溯源，浮城鎏金”为设计理念，将松江画派的千年意境和上海土地基因里的海派气韵结合。打造的是松江首个“海派法式”创新产品，公区的考究程度、高阶审美、烟火气息在整个上海西南都是独一份的存在！
首先是封面级的城市界面，一座约24.8米的门庭开启归家仪式感，贝金米黄大理石搭配海派风格金属花窗。入口雕塑“源隐”造型灵感取自卡地亚的经典产品Trinity，回旋不息、向内聚合的磅礴水韵，展现高定产品观。
只需一眼便将高门大宅的不凡气度展现的淋漓尽致！
进到社区，你会发现项目这里一步一景，处处有惊喜。
项目通过七重循序渐进的景观，营造了一种归家即度假的仪式感。
约350㎡的中央水院直接对标了世界顶级的虹夕诺雅酒店的静谧氛围。当业主结束一天忙碌的工作，回到这里，听到的只有潺潺水声，感受到的是一种极致的宁静与治愈。
约26米的行政连廊，不仅优雅地串联起了门庭、水院和会客空间，更是一条全天候的风雨连廊。
森林剧场和滨水花园，则通过树阵和灵动的曲线铺装，为业主和家人的日常生活，织就了一份难得的 ‘松弛感’ 。这里就是社区的公共客厅，是孩子们奔跑嬉戏、邻里间友好交往的场所。
更难得的是，在绝美的景观之下，项目还有足够丰盛的烟火气息！
家的延伸，才是生活的半径。
项目围绕业主的全龄段生活需求，精心规划了约7000㎡的丰盈配套。
从满足日常采买的荟邻市集，到充满烟火气的暖湾食堂；从护航健康的恒温泳池、健身房，到专为孩子打造的学思空间、宠物乐园……你关于美好生活的想象，在这里都能得到安放。
绝版户型 错过即无！
最后来看绝版户型！
为什么我称它为绝版？
日前发布的新规关于户型阳台有了新的标准：由“比例+阈值” 双控，比如100㎡户型阳台最大可以做10㎡。
但你知道吗？
项目建面约101㎡的南厅边套户型，阳台面积接近12㎡，还有超过8㎡的飘窗，再加上设备平台等面积，房间的实得率比起松江目前在售待售的所有项目都要高！这不是绝版是什么？
当然，除了惊人的附赠，楼王3个户型的景观视野和户型设计水准也是难以复刻的！
H户型：把“江景+中轴+墅区”这三重景观资源一网打尽！
9号楼本就位于社区核心位置，不仅正对景观中轴，形成从江岸到园林的完整视觉通廊，更拥有俯瞰低密墅区的视野优势。
H户型主要功能空间均通过转角窗、侧向阳台与外部联动：客厅与主阳台直面江景，成为家庭共享的景观厅；侧向空间可灵活作为书房或兴趣角，延伸另一重视野；另一侧则面向内部景观中轴，映入层层退台的花园与水系。三重景观汇于一户，当真是楼王专属！
户型内部，动静分区科学，LDK客餐厨一体宽绰，卧室尺度舒展，双开间阳台与独立阳台分别满足社交、家务与休闲需求。
在我看来，H户型真正实现了“有面有里”，全面回应新一代家庭对品质生活的想象。
再看高附赠率的南厅的边套F户型和中间套G户型：
前面我们说了F户型的高附赠高实得率。
事实上中间套G户型的阳台面积也接近11.5㎡，同样超越了新规的标准！
两个户型的布局都是市面上备受认可的飞机经典款户型。南北通透保证了良好的通风效果，三开间朝南保证了充足的光照。
客餐厅厨一体化+大尺度观景阳台，整个公区几乎没有面积浪费，营造的空间感和尺度感远超同价位其他竞品！
主卧套房设计，自带衣帽间和独立卫生间，舒适度与私密性兼具！
全卧室飘窗、干湿三分离、U字型厨房设计，细节把控到位！
希望圆梦墅居的改善客户有福了！除了高层产品，项目还有墅级产品！
上叠拥揽私属露台，可打造为空中花园；
下叠推门即景，庭院生活与自然共生。
而中叠（建面约123㎡）则集便利与尺度于一身：不仅配备独立电梯厅，更以约13.4米南向面宽、约6米宽厅及南北双270°转角飘窗，营造出宽幕视野与通透空间，体感媲美整层大平层，实得率几近“满格”。
综上所述，论品质，项目媲美甚至超越新规，宜居属性拉满，让业主享受无死角的舒适生活。
论未来前景，项目是爆点板块的C位红盘，也是双轨新枢纽的原始股，未来前景令人无比期待！这样的年度爆款，不可不看！
华发海上都荟
华发海上都荟售楼处电话 ：400-8800-703
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楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打
房地产基础专业知识
1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产).
2、房地产的三种存在形态:
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征:
a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);
b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);
c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);
d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);
4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利).
5、房屋分类:
a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);
b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;
c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利).
7、土地分类:
a、开发利用:生地和熟地;
b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;
c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;
8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业.包括:
a、土地开发;
b、房屋建设、维修、管理;
c、土地使用权的有偿划拔、转让;
d、房屋所有权的买卖、租赁;
e、房地产抵押贷款;
f、房地产市场;
9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利).土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制.a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权.
土地使用获得的方式:
划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);
10、房地产市场:
a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);
b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);
c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);
房地产市场结构善一览表:
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业(投资者)
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为.出让交易双方是国家和用地单位或个人.
12、土地产权:包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权.
地上权:指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利,它的实质就是土地使用权;
地役权:指利用他人土地供自己使用的权利;
抵押权:指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;
租赁权:指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益,承租人即取得该块土地的租赁权;
13、土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限.
1)土地使用权出让年限:
a、居住用地70年;
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;
c、商业、旅游、娱乐用地40年;
PS:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则遵照执行;
2)土地使用年限到期后如何处理:
a、国家有权无条件的收回该土地;
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;
c、项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用.
PS:b、c条完全存在的情况下,以当时的地价购买使用年限,年限由政府规定,否则无条件收回;
14、商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产.
商品房的物业类型:住宅、写字楼、商场、酒店、市场.
15、商品房的预售制度:五证二书
五证:〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书:〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件.
16、烂尾楼:指未能完成施工中途停建的楼盘.造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题,非常建设等.
17、楼花:指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋.即指图纸上的楼宇,处于建筑施工的最初阶段,离交房时间长,价格优惠,买了后又可转卖,赚差价.
18、炒楼花:买卖尚未建筑好的房屋.(现在政府有规定,商品房5年内不许转让,交5%的营业税,为了控制炒房)
19、期房:指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房.(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)
20、现房:指已经工程质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品房.(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)
21、经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅,是有经济性和适用性).不是人人可以买到,必须符合当地政府所规定的条件,经过排号购买.长沙房口,25岁以上,65㎡以内以经济价购买,65㎡以外以商品房价购买,5年后才能转卖).
22、二手房:办好产权证,进行再次转让的房屋.其他如:公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房.
23、诚意金:指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的折扣承诺).
24、定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还.
25、订金:不能担保债权人的作用,能返还.
26、玄关:登堂入室的第一张门进去的地方,开门区域.
27、公寓:指2层以上,供多户人家居住的建筑.
28、纯办公楼:专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼.
29、综合楼:居家、办公、商场、集合一体的大楼.
30、商住住宅:SOHO,居家,办公于一体.
31、别墅:指在郊外或风景区建造的供休养,住宿用的花园住宅,TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅).
32、SHOPPINGMALL:一站式购物,集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域,起源于美国(也称第六商业业态).
33、物业管理:指由专业公司或机构,接受业主(或使用人)的委托,对物业实话专业化管理,并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为.
34、物业管理内容:对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等.物业管理属社区管理范畴.
35、业主大会:指由物业管理区域内全体业主组成的,对本区域内物业管理具有决定权的组织形式.
36、业主代表大会:由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织.
37、业主委员会:由物业管理区域内业主代表组成,代表全体业主对物业实施自治管理的组织,由业主代表大会或业主代表选举产生.
38、一次性付款:指购房户在购买商品房时,在没有享受政策性贷款的情况下,将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式.
39、分期付款:购房者签约后,将购房款分成若干比例,按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房),交房时,款项全部付清.
40、银行按揭:指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式.即购房者在购房时,向银行提出担保的质押文件,在银行审核通过后,取得房屋总价的部分贷款,依抵押约定,按期按时间段向银行偿还贷款本息,并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押,住房:七成二十年;门面:五成十年或六年十年).
41、公积金:“全称住房公积金”,指城镇住房制度改革中,国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的,专项用于住房消费的资金(门面不行).缴存比例:均不得低于职工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市,可以适当提高缴存比例;缴存方式:一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;
42、个人住房公积金贷款:指参加了住房公积金制度的职工,在购买、建筑、翻建和大修自住住房时,因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款.
43、契税:指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约,按房价的一定比例,向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%).
44、公共维修基金:指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅:2%;电梯房、门面:3%).
45、生地:指未经开发,尚未开成建设用地条件的农地或荒地.
46、起价:即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格,各层的差价几十～几百元).
47、基价:即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格.是针对房地产定价方法而言的,与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同).
48、均价:即物业的平均销售价格,将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数,即可得出每平方米的均价).
49、成本价:指住房制度改革中,出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格.
包括:A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费;F、贷款利息;G、税金;
二、建筑基础知识:
1、三通一平:是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整.
2、七通一平:给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整.
3、占地面积:红线范围内的面积.
4、建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等.
5、销售面积:指商品房按套出售,其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和.
6、使用面积:指住宅各层面平中,直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中,一般不采用使用面积来计算价格).
7、公摊面积标准:指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积,由两部分组成:一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室,建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积.
公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积/套内建筑面积之和.
8、实用面积:建筑面积扣除公共分摊面积后的余额.
9、计租面积:住宅用房按使用面积计算,非住宅用房按建筑面积计算.
10、套内建筑面积:指商品房套内各部分建筑面积的总和.
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数
11、容积率:总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3,高层为5,超高层为7,别墅为0.3-0.45左右、容积率越低,居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高,单价低、品质低)
12、建筑密度:基底面积之和/总占地面积*100%
13、绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比.
公式:植被垂直面积/占地面积*100%
14、绿地率:所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例.新区建设中不应低于30%,旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地).
绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率
15、得房率:套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
16、开间:住宅房子的横向宽度.进深:住宅的实际长度.
17、层高:指下层地板面到上层楼面的高度,包括楼板厚度,以米为单位.
18、净高:指层高减去楼板厚度的净剩值,即楼板上表面至上层楼板下表面的距离.
19、绿地面积:指能够用于绿化的土地面积,不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地.
20、跃层式商品房:上、下两层楼,客厅为两层高,没有封.
21、复式楼:楼梯连接两层,客厅只有一层高.
22、错层:房内高度不一至,一米以内分离.
23、砖混结构:由砖和混凝土组成,承重墙(四面不能动,梁柱都不能动).
24、框架结构:指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,适合大规模工业化施工,效率较高,承重墙在梁柱,墙面可以自由打通.其次还有:砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等.
25、房屋的耐用年限:指房屋能够维持正常使用的年限,与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关.
钢筋结构:60-80年砖混结构:40-60年砖木结构:30-50年其他:15年以下
26、土地计量单位:
1平方公里=100万平方米(km2)1公顷=1万平方米(hm2)
1公顷=15亩1亩=667平方米
27、住宅的楼层划分的规定:
低层住宅为:1-3层多层住宅为:4-6层中高层住宅:7-9层
高层住宅为:10-30层超高层住宅为:40层以上
三、房地产开发相关知识:
1、房地产开发:在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施,房屋建筑的活动.它包括从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成.
2、土地开发:将生地(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地.
3、房屋开发:由买得土地使用权的发展商,对土地进行平整,修路铺设上下水管道及热力网,然后建造各类房屋以及公共设施.
4、房地产二次开发:指先将生地开发成熟地(具备使用条件),然后再进行拍卖和出租,由买地者去建造房屋.
5、房地产一次开发:一次性边土地、房屋开发完成.
6、能源系统:包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施.
7、给水、排水系统:包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道),排水管网(下水道)、污水处理、排放工程.
8、土地国家所有权:指作为土地所有者的国家,对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利.
9、土地集体所有权:指农村劳动群众集体经济组织,在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利.
10、房屋的所有权:对房屋全面支配的权利,包括:占有权、使用权、收益权、处分权.
11、土地所有权:指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义.
法律意义:土地所有者将土地当成自己的财产,并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利.
经济意义:指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利.
四、其它内容须知:
1、办理银行按揭合同需出示:
1)个人身份证及复印件各3份,结婚证或流动人口未婚证明;
2)首期购房款(不低于30%,二次购房者首付不低于40%)购房人已付购房款收据原件及复印件;
3)购房者或配偶单位的工资收入证明;
4)与开发商签订的购房合同;
5)开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款;
6)个人住房借款合同,借款借据;
7)委托银行扣收购房房款协议书;
8)住房抵押承诺书;
9)贷款申请书.
2、办理银行按揭需交的费用:
1)保险费(保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额)(交保险公司);
2)抵押费,贷款额3‰(交房地产局);
3)律师见证费,贷款额1.8‰(交律师事务所);
4)备案登记手续费,每份合同20元(交房地产局);
5)印花税,每份合同10元(交房地产局);
6)按揭资料费,每份合同40元(交银行);
3、公积金提取条件:符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额.
1)职工购买、建造、翻修、大修自住住房;
2)职工离、退休时;
3)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;
4)户口迁出所在的市、县或者出境定居的;
5)偿还购房贷款本息的;
6)房租超出家庭工资收入的规定比例的.
4、公积金贷款是有限额规定的:
1)贷款额不能超过25万元的最高上限;
2)贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍;
3)贷款额不能超出总房款的70%;
5、预售房的条件:
1)土地出让金已缴清,取得国有土地使用证;
2)取得建设用地规划许可证;
3)投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金);
4)施工进度已明确,交房日期已明确;
5)竣工验收前;
五、附加内容(房地产营销培训基础知识):
1、房地产销售行业:
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人,上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业.
2、有正确的价值观:价值观---信念---期望---态度---行动目标
3、行动过程:执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
4、忌语:大概不能肯定的语言
五声四语:迎客声---称呼声---致谢声---送客声
反对四语:蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语
5、建筑面积必须高于2.2米(低于2.2米的车库,杂屋没有产权),建筑如配套游泳池、车库等不算面积);
6、朝向:一般以客厅阳台的朝向为准.
7、商圈:称之购买圈或商势圈,指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量,对顾客吸引而形成的一定范围或区域.
分为:核心商圈:以大型商场为中心,人口占60-80%,价格高;次级商圈:拥有客户占20%;
边缘商圈:分布密度小,产品低档,价格低.
8、商业饱和度:是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式.
IRS:商业饱和度
C:主要客户指数
RE:每一个顾客平均购买量
RF:商圈内的经营面积
IRS=(C*RE)/RF
9、严重影响房地产价格因素:
1)价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值,DTP指数、房地产政策、法律法规);
2)影响房地产因素:开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;
3)影响每一栋单位的价格因素:楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构;
4)多层:7层以下,金三银四铜五六;高层:7层以上,越往高上走价格越高,越往上景观越好;
5)影响商铺:升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理.针对每一个铺位影响因素:位置、面积(面积小、面积消费群体多,价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施.
10、递名片技巧:
1)当你与客户谈判时,客户感兴趣时,你递上名片客户对你印象深,认知度;
2)当客户快要起身时,递上名片,你的客户会准确记住,认知你;
11、递资料准确时间:
1)当你将重要内容讲解完毕,再递上资料,请他了解;
2)当你递名片时,一起递给他;
3)如果客户已拿了资料时,你顺着他资料内容一条条讲解下去,然后合上递给他;
12、市场调查目的,其实反映市场现状:
1)了解竞争楼盘;
2)了解消费需求;
3)了解消费行情;
4)为策划、销售提供依据
具体调查内容:
a)产品调查:规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么,业态定位)、铺型、配置(电
梯、空调、水电表)、装修、物业管理、经营时间;
b)配套调查:内部配套、周边环境配套、功能配套;
c)价格调查:销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格);
具体调查方式:问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈;
具体调查对象:市场、商城、专业街、步行街、专卖点
具体配套调查:医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通(人流、车流、公交车、长途车)
13、风水与房地产营销:南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉).
风水宝地:依山伴水,龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍.阴:山之南、水之北;阳:山之北、水之南;龙椅之地:绿色是生命色;中纬度:夏吹东南风、西南风)
14、建筑颜色:红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪.
15、使用率=实用面积/建筑面积
小高层的使用率小于多层:60-70%
高层的使用率小于小高层:80%以上
写字楼的使用率小于高层:50-60%
16、产权证:土地使用证、房产证(集资房是没有产权证的,福利房是有产权证,可以转让,在国家允许的年限内可以转让、出租).
17、绿化:是生态内的非常小的一个方面.
环境:周边所表现的元素:生态、人文、地理、交通.一个楼盘的环境包括:绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向.
18、价格:昂贵、便宜
1)加权比较法:在价格上及对手比较加X%或减X%,不超过1;如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;
2)盈亏平衡法
3)经验评估法:根据以往经验来测标,价格阻力位针对顾客来说,内容包括:均价、起价(作用,降低入市门槛、一般是低开高涨,只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走)、最高价(最好的楼层肯定是最高价)、垂直价格(一般金三银四铜五铁六,超过27米空气质量越差)、价格的可塑性(有
品牌价值的空间)、目标价格(自我实现的价格).
19、价格构成:
1)土地出让金:三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费(了解地质结构);
2)公共基础设施费(统称土地成本);
3)建安成本(土建成本);
4)管理成本(包括营销预算成本);
5)融资成本(利息);
6)税收费用;
7)利润;
20、销控:
内部认购:二八理论:好5%、次15%、差80%;三七理论:好10%、次20%、差70%;
公开销售:用于调节控制销售进度,先销次的,留下一部分好的,用于最后冲刺.
包括:强销期(寻找热销势头)、持销期(也叫调整期,合理安排)、冲刺期、扫尾期.
21、建筑品质:
1)施工方的资质;
2)图纸:设计方案,采光通风是否符合国家规定,规划、设计院进行调查,研究;
3)建筑材料:质量好坏,是否环保产品?
22、金字塔型:
小盘:一般以快打慢,先奇制胜,制造与众不同的特色;
营销手法:营销突围,侧翼进攻,通路卡位,最多客户消费场所.如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销,节省广告费及其它费用.
23、项目定位:了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品
24、国家标准容积率:
1)别墅1-0.8,一般是0.8;2)高档小区2-2.5;
3)中档小区3;4)低档小区4;
一类小区:公共基础设施布局完整,整个环境良好;
二类小区:公共基础设施布局完整,环境不良好;
三类小区:公共基础设施布局不完整,环境差.
