🔥露香园馥公馆🔥
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开篇先来看几组数据！黄浦核心、豫园板块，上海城投倾力之作：【露香园天誉】二期A地块过会均价17.6万/㎡，【露香园天誉】二期二批次别墅均价28万/㎡，【露香园天誉】二期一批次均价16.3万/㎡
目前黄浦区在售和待售新房售价高达到了21万/㎡，最低售价也要14万+/㎡
据链家网上显示，露香园目前的二手房挂牌单价在18.7-23.5万/㎡，露香园最新成交也突破了13万+/㎡。
重磅信息来了！【露香园】一期【馥公馆】6折抛售！
主力户型建面约110-185㎡2房
3套253/315/465㎡特殊户型
均价10.3万/㎡，总价1200万起
项目走的是拍卖流程，买家支付房款和契税即可，无其他任何附加费用，谨防上当受骗！
【黄浦区丨豫园板块·馥公馆】
主力户型：110-180（三梯六户）
特殊户型：253、315、470（三套）顶楼
总高：名义楼层20楼、实际楼层17楼（4、13、14没有）
01室：110的一房无阳台
02室：152的两房有阳台
03室：184的两房有阳台
04室：185的两房有阳台
05室：172的两房有阳台
06室：110的一房有阳台
装修标准：精装交付，所见即所得
产权：70年住宅
车位：1500元/月，售价60万
物业费：8.5元/平
交付标准参考图：
【露香园】项目位于上海市中心黄浦区老西门板块，距离外滩、新天地、人民广场、淮海路等地标区域的距离均在1.5公里以内，地段可以说是真正的老牌市中心了。
露香园由北向西沿人民路、南到方浜中路，东至河南路，总占地面积约15.8万㎡，该地块2004年拿的地，2014年由上海城投露香园置业与李嘉诚和记黄埔共同开发，同济大学建筑设计研究院与香港何显毅建筑工程师楼合作设计，分为南北两个组团：露香园88弄、露香园118弄。
本次售卖的产品为露香园（一期），规划包括以高层为主的精装住宅、别墅。
社区内绿化率达35%，干挂石材外立面，馥公馆为四梯六户，主力户型面积规划为110-185㎡的1房和2房，还有少量面积在314㎡-465㎡区间的复式楼王。在户型空间和功能的塑造上，馥公馆完美演绎了中西合璧的生活格调。以大平层级的阔尺面宽、动静双厅格局、宽境阳台以及总统套房式奢华主卧空间。
内配中心会所+泛会所，每四幢楼的二层室外部分以廊相通，形成围合式的花园平台，地面采用石材铺装，除精致的绿化小品外，增设多种户外活动设施，如儿童游乐区、高尔夫推杆区、BBQ烧烤区等。
二层室内除各单元独立电梯厅外，还设置有红酒吧、雪茄吧、桌球室、阅览室、幼儿托管区等休闲设施。
“泛会所”协同“健身会所”一起为提供“双会所”的尊贵享受。
地面一层中庭设计喷泉广场，配合二层泛会所花园平台的水系景观带，使小区中庭绿化层次错落分明，一步一景，小区公共活动及绿化空间得以双倍提升。
交通方面：项目距离10号线豫园站约429米（来自高德地图），距离地铁14号线大世界站约570米（来自高德地图），周边还有地铁8号线。可谓多轨环绕，交通便捷。
自驾方面，项目北面临近淮海路及延安路高架（内环交通枢纽），东面临近河南路、中山南路主干道，南面是复兴路，西面西藏路、南北高架，同时，项目周边环伺四条隧道：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道。
商业方面：项目周边有众多的大型购物中心，如汇都国际广场，亚龙国际广场，范仕达生活广场，新尚数码广场，淮海商业大厦，乐购express(金陵东路店)，福佑门商厦，恒源祥(金陵东路店)，知音琴行(金陵东路店)，联华超市(大境路)。
教育方面：项目周边有上海市格致中学，上海市光明中学，上海市实验小学(人民路)，上海交通大学医学院，科学会堂，上海市黄浦区卫生学校，上海市金陵中学，上海城建职业学院(静安校区)，明珠中学，上海市格致初级中学等教育资源。
医疗方面：上海市徐汇区中心医院，上海交通大学医学院附属瑞金医院，益丰大药房(人民路店)，上海交通大学医学院附属第九人民医院（南部），红房子妇产科医院黄浦院区-门诊楼，第一医药(金陵东路店)，上海市口腔病防治院，爱康国宾体检中心(西藏南路店)，上海中医药大学附属曙光医院西院-肝科十八病区，瑞金医院-门诊部等医疗资源，为您及家人的健康保驾护航。
一、核心优势（优点）
1. 地段价值：上海 “心脏” 级稀缺位置
内环内顶级区位：位于黄浦区露香园路 18 号，1.5 公里范围内覆盖外滩、人民广场、新天地、豫园四大城市地标，形成 “黄金三角” 生活圈
历史底蕴深厚：与豫园、日涉园并称 “明代上海三大名园”，周边为老城厢历史风貌区，文化氛围浓郁
区域潜力巨大：处于 “大豫园片区” 规划核心，未来将形成 “文化 - 商业 - 居住” 闭环，预计导入超 50 万高知人口
2. 交通网络：立体出行四通八达
双地铁加持：距 10 号线 / 14 号线豫园站约 429 米，8 号线老西门站约 500 米，步行 5-10 分钟可达
自驾便捷：周边环绕人民路、延安路等四条隧道及延安高架、南北高架，30 分钟内直达陆家嘴，10 分钟抵达新天地商圈
隧道优势：步行可达人民路隧道，快速连接浦东与浦西核心区域
3. 生活配套：全维度顶配资源
4. 价格优势：显著 “倒挂” 的核心资产
单价优势明显：当前均价约 10.8 万 /㎡，而对面露香园二期新房均价达 17 万 /㎡，周边同类房源多在 15 万 +/㎡，价格倒挂显著
现房即买即住：为开发商保留房转售，款清即可交付，规避期房等待风险与烂尾可能
产权清晰：通过法拍形式销售，70 年住宅产权，水电煤均按民用标准收费，通燃气
5. 其他优势
户型选择多样：主力户型 114-152㎡，涵盖两房至三房，层高约 3.15 米，空间感较好
物业品质：前身为逸兰服务式公寓，物业管理经验丰富，服务标准较高
准现房优势：无需等待，所见即所得，装修标准较高
二、主要劣势（缺点）
1. 户型设计：酒店改造的先天局限
原始规划缺陷：因前身为酒店式公寓，部分户型不规则，得房率仅 60%+，低于普通住宅标准
厨房问题：部分户型厨房无窗，通风条件不佳，影响使用体验
梯户比偏高：三梯六户设计，高峰期可能等待时间较长
功能分区：部分户型为 “2+1” 小三房，空间分割较紧凑，私密性一般
2. 居住体验：核心区的 “双刃剑”
噪音与拥堵：位于市中心繁华路段，早晚高峰交通拥堵，噪音与尾气污染相对明显
绿化有限：单栋楼设计，小区绿化面积较小，缺乏大型园林景观
改造影响：周边部分老旧街区正在改造升级，短期内可能对居住环境产生一定影响
3. 产权与房龄：历史遗留因素
房龄相对较长：作为早期开发项目，房龄高于周边新建住宅，影响贷款年限与价值评估
户型过时：早期设计理念与现代住宅有差距，部分细节（如厨房布局）不符合当下主流需求
4. 其他劣势
单价仍高：虽与周边新房倒挂，但 10.8 万 /㎡单价对普通购房者仍有较大经济压力
客群较窄：户型特点与得房率限制，更适合有境外生活经历、对户型要求包容的买家
社区氛围：单栋建筑，缺乏传统小区的邻里互动空间与社区氛围
露香园馥公馆
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