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浦东惠南 野生动物园旁
【璟澜湾】
建面约56~93㎡精装洋房
建面约122㎡联排别墅
总价洋房166万起 别墅380万起
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上海浦东璟澜湾
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Jinglan Bay, Pudong, Shanghai
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项目推售详情
【项目名称】璟澜湾
【户型】建面约122㎡水岸联排&建面约56-93㎡水岸洋房
【占地】约1.5万方
【总建面】约1.8万方
【容积率】1.2
【绿地率】35%
【总户数】206户
【总栋数】8栋
【层高】洋房7-8层、联排别墅3层
【均价】洋房约3.7-4.9万/㎡、联排别墅均价5.19万/㎡
【总价】洋房170-400万，联排别墅380万起
【停车位】226个（地上26个+地下200个）
【物业费】3.98元/㎡
【交付时间】2026年10月30日（具体以购房合同为准）
【物业公司】上海临源物业有限公司
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低密墅境 品质之选
整个项目占地约1.5万方，总建筑面积约2.9万方，容积率仅1.2，绿化率约35% ，是真正的超低密墅境。
这样的低密规划，在上海近市区极为罕见，让居住者拥有更多的私人空间和绿化景观。
项目采用现代简约的建筑风格，南低北高的设计巧妙保障了每一户的充足采光。
楼栋间距十分开阔，最大距离达到27米左右，不仅避免了邻里之间的干扰，还让居住者能尽情享受阳光与清风。
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小区景观采用双景观轴线设计，南侧辅景观轴以“森悦绿环”为主题，打造了健康漫跑道，让业主在运动中感受自然的美好；北侧主景观轴分别设有儿童游戏区、林下休憩区、健身锻炼区、花园平台区，满足了不同年龄段人群的休闲需求。小区实行人车分流设计，机动车直接进入地下车库，既保障了行人的安全，又减少了噪音和尾气的污染。地下车位200个，超过1：1的比例，充分满足业主停车需求。
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完美契合新政 覆盖刚需到改善全需求
新政下，“低门槛、高灵活度、强适配性”成为购房者的核心诉求，而璟澜湾售楼处电话：400-8800-703建面56-71-90-93㎡的洋房产品恰好精准匹配——无论是追求布置好软装即可“拎包入住”的精装户型，还是看重“低总价+可改造”的毛坯户型，都能找到理想选择。
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小面积低总价，灵活多变空间
针对预算有限的刚需群体，璟澜湾推出建面56㎡一房与建面71㎡两房的毛坯洋房，以“低总价、可组合、高改造性”为核心优势，完美契合新政“低门槛置业”需求。
建面56㎡一房总价约167万起，建面71㎡两房总价约202万起，上车无压力。
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更妙的是建面56㎡与71㎡户型可打通组合，形成建面127㎡的大开间大三房，总价约380万起，客厅、餐厅连通，三间卧室独立分布，满足三代同堂的改善需求。
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让家庭在不同阶段有不同的空间解决方案，真正实现了“成长型住宅”的理念。毛坯交付给了购房者最大的自主权，可以根据自己的喜好和需求进行装修。
建面93㎡“2+1” 智慧空间
作为璟澜湾洋房的“明星户型”，建面93㎡户型做成了2+1房、2卫设计。精装标准直接对标高端住宅，省去装修烦恼。
房型方正通透、全明设计，户型的利用率非常高，几乎没有过道面积浪费。
南向阳台在后期业主入住后，可以统一进行封阳台处理，进一步扩展使用空间。
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入户门采用柏邦装甲门（*杨浦滨江豪宅缦云上海、静安豪宅绿洲雅宾利同款品牌），门锁为品多智能锁，支持人脸与静脉识别，安全性能远超常规标准。
客厅做了灵动处理，可以做为大横厅使用，彰显气派，配上南向的宽景大阳台，显得十分明亮。
也可以根据实际使用情况调整，更改为3房户型，分割为客厅和房间，使用空间也足够宽敞。
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厨房为U型布局，配置定制橱柜、老板烟灶、林内热水器，台面为人造石，水槽为邦克台下盆，细节处体现人性化考量。
卫生间干湿分离，科勒台盆与马桶、摩恩龙头及淋浴设备，保证长期使用的质感与可靠性。
更值得一提的是，项目精装标准全新升级，标配日本东芝中央空调与德国威能地暖。
如此种种，洋房产品不论是户型设计、精装配置，都能很好地满足各种居住需求。
臻稀联排，焕新浦东品质人居——【璟澜湾售楼处电话：400-8800-703】。
在繁华的浦东，人们对理想生活的追寻从未停止。当城市的喧嚣日益嘈杂，一处能承载心灵与生活的静谧空间，便显得愈发珍贵。
浦东低密新盘【璟澜湾】二期直接认购中，以其独特的魅力，为居住者开启了美好生活的崭新篇章。
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文化传承 院子情怀
中国人对院子的执着，源远流长，它是几千年文化积淀的结晶，承载着人与自然和谐共生的生活哲学。
在传统观念里，院子不只是简单的生活空间，更是“天人合一”境界的具象化体现。
【璟澜湾售楼处电话：400-8800-703】二期建面约122㎡联排，精心打造专属庭院，满足了人们对院子生活的向往。
在这里，清晨可以在院子里呼吸新鲜空气，感受阳光的轻抚；傍晚可以与家人围坐，共享温馨时光；周末还能邀请亲朋好友，举办一场热闹的庭院派对。院子成为了家庭、自然与心灵互动的温馨场所。
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建面约122㎡联排户型图
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联排地上三层，地下一层，附赠花园、地下室、露台等，附加值超高。
地下室南面，一楼客厅至二楼挑空部分也都是附赠面积。
附赠的花园视野开阔、功能丰富，是家庭聚会、户外娱乐和亲近自然的绝佳场所；
露台是建筑与自然的过渡空间，极大提升了居住的舒适感和生活品质；
地下室更是全能生活舱，可打造为品味高雅的圈层聚会场所，也能成为充满活力的健身空间。
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项目位于浦东国际旅游度假区南惠南板块宣桥镇，地处张江核心区30分钟以内生活圈。在浦东新区的功能版图中，宣桥镇占据着举足轻重的地位，它位于张江扩区提质南翼地区，是南北科技创新走廊带动中部城镇带发展的关键节点。
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同时，宣桥地处浦东几大板块的核心辐射范围，是浦东未来的核心区域板块之一。张江科学城扩区、祝桥航空城建设等多重利好因素叠加，再加上项目所属的上海国际旅游度假区处于国家级规划的中轴线上，使得【璟澜湾】尽享政策红利，未来发展潜力巨大。
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商业方面：有大型超市大润发满足日常生活采购需求，繁华的上海浦东禹悦汇、浦东商场、惠南镇步行街等提供丰富的购物、娱乐选择，金梅商业广场、弘基商业休闲广场等环伺周边，让生活更加便捷多彩。
轨道交通方面：距离16号线野生动物园站约1.9公里，公交方面，南园1路、惠南3路、南新专线、1095路、1069路等数辆公交可供选择，无论是自驾还是公共交通出行，都能快速畅达城市各处。
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教育资源方面：全龄覆盖，幼儿园有惠南幼儿园（市一级）、新场幼儿园（分园）、听潮艺术幼儿园；小学有惠南小学、惠南第二小学、浦东逸夫小学；中学有上海工商外国语学校附属、南汇第二中学、建平南汇实验学校；还有南汇大学城（含上海工商外国语学院等高校），为孩子提供了优质的教育环境，助力孩子茁壮成长。
医疗资源方面：复旦大学附属浦东医院（三级），光明中医医院（中医医院） ，浦东新区南华医院（综合医院）等医院为家人的健康保驾护航。
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生态资源方面：南六公路约70%绿化覆盖+环城港约1.2公里生态带，千亩桃林农业景观基底（南汇桃花村IP），惠南湿地+天然河道构成蓝绿网络，古钟园（明代文化遗产）+市政双公园环绕，迪士尼旅游度假区、野生动物园、福泉古寺、惠南老街等丰富的生态和旅游资源，让居住者在闲暇时光能尽情享受大自然的美好和历史文化的熏陶。
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��房价特价信息丨优惠政策丨详细解答丨在售房源丨在售户型图丨项目介绍丨周边配套丨VR看房丨楼盘图丨沙盘图丨位置图丨配套图丨售楼处地址丨足不出户丨销售1V1讲解如有问题欢迎来电咨询,可预约销售人员,专业一对一热情服务,让您用专业眼光去买房
一、限购政策:户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策,核心规则如下:
(一)本市户籍家庭
·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.
·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.
(二)非本市户籍家庭
·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.
·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.
·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.
(三)特殊区域限购
·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.
·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.
二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控
(一)商业贷款
首套房认定:
·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.
·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.
·有住房的,首付比例不低于70%.
二套房认定:
·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.
利率政策:
·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.
(二)公积金贷款
首套房:
·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.
·首付比例不低于20%.
二套房:
·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.
·首付比例不低于50%.
利率政策:
·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.
·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.
三、税费政策:从契税到增值税的全面成本
(一)契税
首套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上1.5%.
二套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上2%.
三套房及以上:
·3%.
·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.
(二)增值税及附加
满2年:
·普通住宅免征.
·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.
未满2年:
·按全额5.3%征收.
·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.
(三)个人所得税
满五唯一:
·免征.
其他情况:
·按差额20%或全额1%征收.
·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.
四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜
(一)人才引进政策
临港新片区:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.
五个新城:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.
(二)多子女家庭政策
二孩及以上家庭:
·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.
·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.
契税补贴:
·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.
·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.
五、政策趋势与建议
(一)政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.
(二)购房建议
·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.
·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.
·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.
·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.
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