大小户型价差11%！绿城沁蘭园二批次究竟该怎么选？「绿城沁蘭园」售楼处电话：400-960-1656
相隔一个月，闵行梅陇板块绿城沁蘭园二批次也将进入选房环节。
项目一批次认购率高达254%，是今年市场上难得的千人摇新盘。
二批次火爆依旧，349套房源，认购率接近200%，同样触发了积分！
项目位于闵行梅陇板块，「绿城沁蘭园」售楼处电话：400-960-1656
由绿城系倾注打造标杆产品之一，均价约7.5万/㎡。
本批次推出100㎡3房、177㎡4房两个户型，
在正式选房之前，我们将结合“新房榜单”小程序楼盘VR，对绿城沁蘭园的选房提出建议：
一、楼栋价值排序
本次沁蘭园共推出4幢楼栋，分别如下图所示：
01）日照分析对比
数说申楼
视频来源：新房榜单小程序（日照分析）
说明：
从日照视频中可直观感受到1#日照无遮挡，采光极佳。
其次6#、14#中、低区日照普通、良好，高区极佳；
14#低区日照较弱，10F以上日照极佳；
02）楼间距分析对比
图片来源：新房榜单小程序（间距分析）
说明：
1#临近马路前方无遮挡，
6#间距宽阔约52m，无遮挡，属于本批次房源最佳间距表现；
12#、14#间距约27-28m，对应前排18F、16F的总楼层，间距非常一般。
03）不利因素分析对比
说明：
6#属于本批次楼王产品，「绿城沁蘭园」售楼处电话：400-960-1656
南侧直面中央景观，北侧为社区泳池，周边无不利因素；
其次12#南侧13m有P站，西端户临近小区中央景观带，不利因素较少；
14#周边有物管、K站，有一定影响，1#南侧临近马路，北侧12m设有p站，东侧还有物业和保障房，不利因素较多。
个人认为大致的价值排序由高到低为：
根据日照、间距、不利因素三维度来看，6#为177㎡稀缺户型，并且占位小区楼王位置，前方无遮挡，景观视野极佳；
其次为12#2T4户16F小高层产品，不利因素较少，西端户临近小区中央景观带，拥有一定景观资源；
1#3T6户设计日照无遮挡，临近主干道，有一定噪音干扰；
14#3T6户设计26F高层产品，采光较弱，周边有物管、K站干扰，是本批位置比较差的房源。
二、房源定价逻辑分析
1、平面价差分析
项目对于不同楼栋定价的高低，也大致符合上文的价值判断。
6#位于小区最佳楼栋，2T2户设计，产品为4房稀缺户型，因大户型加持均价为8.2万/㎡，相当于在整盘均价上溢价9%左右，适合自住。「绿城沁蘭园」售楼处电话：400-960-1656
12#不利因素较少，2T4户设计，均价为7.7万/㎡，相当于在整盘均价上溢价3%左右，适合自住。
1#临近主干道，日照无遮挡，3T6户设计，均价为7.47万/㎡，相当于在整盘均价上折价1%左右，投资自住均可。
14#间距较小，低区有不利因素，3T6户设计，均价为7.2万/㎡，相当于在整盘均价上折价4%左右，适合投资。
4幢楼同楼层同户型的房源价差8%，最高总价相差了63万左右，就投资属性而言，14#楼的性价比较高。
2、楼层价差逻辑
将每幢楼栋价差整理后可以看到，绿城沁蘭园的整体价差幅度较小。
同1楼幢最高单价与最低单价差幅15%，同一个楼栋里的1楼单价6.3万，次顶楼单价7.4万。
最便宜得1-2F，相当于价格最高次顶楼得85-95折左右。
好房源没有贵多少，
这意味着，无论投资、自住，都是从中高区往下选比较划算。「绿城沁蘭园」售楼处电话：400-960-1656
3、户型价差逻辑
绿城·沁蘭园本批次户型主要是100-177㎡3-4房。
100㎡3房2卫户型，户型方正，动静分离，三开间朝南，布局合理；177㎡改善型4房3卫宽景客厅设计，4开间朝阳，尺寸感佳。
177㎡大户型相较99㎡小户型溢价约11%，大户型溢价过高，投资优选小户型。
三、房源定价逻辑分析「绿城沁蘭园」售楼处电话：400-960-1656
结合上述分析，我们针对偏重投资和偏重自住两类购房者，给出不同的选房建议。
1、偏重自住功能
1）第1顺位——6#
6#2T2户设计，产品为4房稀缺户型，周边无不利因素，直面中央景观带，优先从高区向下挑选。
2）第2顺位——12#边套
12#周边不利因素较少，属于100㎡3房户型中最好的楼栋，边套无连廊，优先从高区向下挑选，优选西段户临近中央景观带。
3）第3顺位——1#边套
1#日照无遮挡，临近主干道，边套无连廊，自住优选，优先从高区向下挑选；
4）第4顺位——14#边套
14#边套无连廊，采光好，适合自住，周边有不利因素干扰，优先从高区向下挑选；
5）第5顺位——12、1、14#中间套
中间套有连廊，采光相对较弱，按照12#、1#、14#顺序挑选，优先从高区向下挑选。
2、偏重投资属性中高区
这里我们按照可能的投资回报率进排序
1）第1顺位——14#中高区
14#单价便宜，总价段适中，优先从高区向下挑选；
2）第2顺位——1#中高区
1#周边日照无遮挡，临近马路有不利因素影响，单价便宜，优先从高区向下挑选；
3）第3顺位——12#中高区
12#临近小区中央景观带，单价较高，居住环境好，投资回报率相对较弱；
4）第4顺位——6#
6#无不利因素干扰，大面积177㎡户型，溢价过高，投资市场流动性相对较弱；
5）第5顺位——14#、1#、12#低区
这部分房源受周边不利因素影响或采光不好，未来流通性不会好，按照14#、1#、12#的顺序挑选。
看房需提前预约！
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