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楼典高空航拍实景示意👇
保利誉滨江8号楼位于整个社区的最南侧，最靠近江。✅保利誉滨江售楼处电话：400-8800-703✅︎✅︎✅
自西向东分别是约100-110㎡的西边套，约119㎡的4户中间套以及约139㎡的东边套。
楼栋的西南侧是2层商业、南侧是6层建筑、东侧是项目自身的叠加。
楼典将8号楼的建筑在卫星地图上叠加分析了一下，8号楼楼王整个朝南视野范围内仅有2栋超过6层（16-17层50米）的建筑，整体视野非常开阔，从复兴岛到黄浦江视野，几乎无遮挡。
保利置业这次的定价体系非常聪明。
9层及以下，可以看到部分江景的布置了一些100-110㎡的超低总价户型。
10层以上，可以看到完整江景的单元，价格大约是在12-14万/㎡。
1/
全江景单元炸裂价格
12-14万/㎡的无遮挡江景户型是什么概念？
当前，上海黄浦江滨江一线滨江新房已普遍触及18-20万/㎡。
而一线滨江新房的均价≠拥有滨江视野。
以华润澐启滨江为例，均价13.65w，但其拥有良好看江视野的单元在15w-17.5w。
以保利世博天悦为例，均价17-18万，但其拥有良好看江视野的单元在20w-30w+。
更何况绿城潮鸣东方作为徐汇滨江非一线江景的新盘，均价也达到了19.5w，拥有无遮挡江景的启元，二手成交价格在22-25w。
所以拥有滨江视野的单元价格是远远大于整盘均价的。
随着9月份上海第八批次土拍已全面取消中小套型限制，市场趋势明确指向120㎡以上的改善型大户型，未来一线滨江的置业门槛必将进一步攀升。
以1200万为例，同总价在徐汇滨江仅能买到50-60㎡的一房产品。
✅保利誉滨江售楼处电话：400-8800-703✅︎✅︎✅在此背景下，保利誉滨江本次加推8号楼共84套建面约100-139㎡户型，总价1200万级起步，展现出十足的性价比与稀缺性，堪称当前市场下黄浦江的“良心”价格👇
在上海一线滨江，江景资源通常被200㎡以上大户型垄断，总价4000万起，到上不封顶。
✅保利誉滨江售楼处电话：400-8800-703✅︎✅︎✅保利誉滨江此次加推的8号楼房源，自10层起即享无遮挡视野，直至顶层。
结合全景落地窗与悬浮观景台，让建面约119㎡的三房户型与约139㎡的四房户型，总价约1500万起，同样拥有了无遮挡瞰江的珍贵体验。
如此稀缺的房源仅36套，其珍藏价值不言而喻。
过程稿，仅供参考
产品方面，保利誉滨江采用全系私厅入户设计，此举不仅超越了新规标准，在杨浦滨江区域亦属罕见。
每户均享有约5㎡的独立电梯前室，可作为储藏间或个性化入户空间，实用且私密。
建面约119㎡三室两厅户型
西南方看杨浦大桥与陆家嘴视野，正南方看复兴岛、黄浦江视野，东南方看金滩视野。景观视野非常丰富。
此户型在保持布局合理的基础上，强化了空间的舒适度与尺度感，同时更高附赠提升了空间使用率。
为了突出无遮挡的景观，约119㎡户型将其优势体现在双南向阳台设计，使采光和视野更为优越；
玄关处同样规划了实用的“800库”储藏空间，提升了收纳能力；
客厅、餐厅形成的厅区更为宽敞通透。
结合多阳台、飘窗等设计，实际得房率表现出色，在新规下实现了越级的居住尺度，适合对品质有更高要求的家庭。
建面约139㎡四房户型
更是凭借边套，周边无高层的优势，打造了全景视野产品。
主卧：通过270°飘窗，拥有了复兴岛、黄浦江270°视野；
主卫：全明主卫，拥有复兴岛全景视野；
客厅：超大面宽设计，拥有量子公园与复兴岛全景视野；
书房：采用270°飘窗设计，拥有黄浦江中北段270°全景视野；
双次卧：无遮挡杨树浦水厂地标与黄浦江视野。
项目产品实现了空间尺度、视野景观和私密性的全面飞跃。
2/
低区部分江景单元高性价比选择
而在低区单元，保利誉滨江楼王也提供了低总价的选择，1200万内就可以买到约110㎡的三房产品。、
建面约110㎡三房两厅户型：
此户型以高性价比为核心，注重空间的高效利用与居住舒适度。电梯独立入户，玄关保障隐私。户型方正，动线清晰。
客餐厅一体化布局，面宽约5.2米，空间通透流畅；U型厨房操作便捷，收纳充足。
部分房间配备飘窗，北向阳台兼顾实用与采光，整体实现了功能与舒适的良好平衡。
入户处规划了实用的“800库”储藏空间，收纳力十足，契合注重生活实用性的家庭需求。
此外还有2套约100㎡两房边套，✅保利誉滨江售楼处电话：400-8800-703✅︎✅︎✅格局与110㎡户型近似，仅减少一间北向卧室。
面积减小约10㎡的同时，总价降低超100万，入手门槛更为友好。是上车黄浦滨江核心地段的珍贵机会。
3/
超高品质社区
保利誉滨江丨启幕上海下一个百年
✅保利誉滨江售楼处电话：400-8800-703✅︎✅︎✅保利置业作为杨浦滨江最大的开发商之一，深耕了10余年，一向注重产品品质打造，保利誉滨江的园林与会所同样位于区域头部。
“内外双公园”的理念超越传统社区绿化。内部打造约10000㎡立体园林，以“三轴五园”勾勒“东韵西境”，归家之路如穿行花园。
代建的约6000㎡量子艺术公园仅一街之隔，以复兴岛“12刻度”设计理念为灵感，打造光映门庭、摩卡花园、休闲剧场、芳菲之门、岸线观景台等多个节点，水杉、乌桕、香樟等甄选绿植错落分布，既焕新了城市界面，更成为业主下楼即达的“私家后花园”。
其中高约9.7米、形似“Elsa裙摆”的观景台尤为亮眼，站在这里可直眺科创天际线与复兴岛，必将成为区域内的打卡新地标。
量子艺术公园实景图
社区还规划了约3000㎡高端会所（含架空层），整盘仅379户，确保低人均占用率。
会所以“归舍、宴舍、臻舍、悦舍”四大主题，融合恒温泳池、健身房、私宴厅等功能。以下沉庭院为核心，营造都市绿洲之境。
架空层则精准服务于家庭成员的不同需求，成为社交、健身、休闲的延伸场域。
其中1号楼架空层定位于女性主题，2号楼定位于男性主题，5号楼定位于儿童主题，根据家庭不同成员的个性需求，提供了不同的定制级场景。
4/
杨浦滨江南段最后一幅江景地块
而从地段和区位上看，保利誉滨江项目与黄浦江仅约500米之距，“一岛两翼”黄金支点，向左是杨滨南段繁华兑现，向右是复兴岛科创未来。
保利誉滨江也是杨浦滨江最后一个拥有无遮挡江景产品的地块。
根据楼典统计，杨浦滨江南段还有9幅住宅土地尚未出让，但均无法提供全景江景产品👇（蓝色的点为待出让住宅土地）
几幅为出让高层住宅地块前方均有高层办公遮挡；
而风貌别墅地块限高12-14米，本身就无法看江。
杨浦滨江本月官宣，南段的美团、B站、字节跳动等巨头预计2026-27年全面兑现，将带来约20万高端科创人才。
而复兴岛作为黄浦江唯一的内陆岛，正从“战略留白”走向“国际创新创业岛”，未来将成为年轻精神与未来生活方式的聚集地。
作为杨浦滨江新盘中距复兴岛最近的项目，保利誉滨江将同时承接南段大厂与复兴岛两类高收入人群的居住需求，未来房产增值保值能力更加突出。
此次二批次8号楼加推
仅84席房源
凭借其不可复制的江景资源
越级的产品力
极具竞争力的总价与单价
无疑是抢占黄浦滨江价值高地的限藏级机遇，不容错过。
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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策,核心规则如下:
(一)本市户籍家庭
·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.
·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.
(二)非本市户籍家庭
·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.
·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.
·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.
(三)特殊区域限购
·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.
·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.
二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控
(一)商业贷款
首套房认定:
·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.
·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.
·有住房的,首付比例不低于70%.
二套房认定:
·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.
利率政策:
·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.
(二)公积金贷款
首套房:
·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.
·首付比例不低于20%.
二套房:
·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.
·首付比例不低于50%.
利率政策:
·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.
·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.
三、税费政策:从契税到增值税的全面成本
(一)契税
首套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上1.5%.
二套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上2%.
三套房及以上:
·3%.
·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.
(二)增值税及附加
满2年:
·普通住宅免征.
·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.
未满2年:
·按全额5.3%征收.
·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.
(三)个人所得税
满五唯一:
·免征.
其他情况:
·按差额20%或全额1%征收.
·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.
四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜
(一)人才引进政策
临港新片区:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.
五个新城:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.
(二)多子女家庭政策
二孩及以上家庭:
·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.
·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.
契税补贴:
·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.
·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.
五、政策趋势与建议
(一)政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.
(二)购房建议
·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.
·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.
·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.
·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.
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