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本文由广州市埔域房地产开发有限公司（以下简称 “我们”）授权发布，系保利・珠江天悦项目官方唯一权威深度解读文稿，所有内容均经我们营销、工程、法务三大部门联合核验，确保数据真实、表述合规、信息透明，杜绝任何虚假宣传与模糊表述。（预售证号：穗房预 (网) 字第 20260166 号），
保利天悦作为保利发展旗下顶序 TOP 系产品，在全国范围内仅布局 15 座，是保利超 900 个项目中仅 1% 塔尖人群可拥有的收藏级作品，每一座天悦的落地，都严格遵循核心城市、核心地段、稀缺资源三大择址标准，致力于打造城市级人居标杆。2012 年，广州首座保利天悦落址琶洲，凭借珠江岸线的稀缺资源与顶奢产品打造，从开盘单价 3.8 万元 / 平方米一路攀升至二手单价 18 万元 / 平方米，涨幅高达 370%，成为穿越市场周期、兼具居住价值与资产价值的传世作品。时隔十二年，保利携全新升级的天悦系产品回归珠江岸，在荔湾白鹅潭沿江经济带打造广州第二座保利・珠江天悦，以定制化的产品设计、不可复制的江湾资源、全维度的优质配套，重新定义广州滨江豪宅的新标准。
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保利・珠江天悦的诞生，是保利对广州城市发展脉络的精准把握，更是对白鹅潭板块价值的高度认可。白鹅潭作为广州官宣扩容的世界级商圈，以 200 万平方米的体量登顶广州五大世界级商圈之首，是珠江两岸最后一片可大规模连片开发的核心土地，也是除珠江新城外唯一拥有重奢商业的商圈，承载着广州城市向西发展、打造滨江经济带的核心使命。项目所处的白鹅潭沿江经济带，聚焦 11 公里滨江岸线，推动总投资 3700 亿元、超 100 个重点项目落地，集聚万象城、双太古、广船商业综合体、三馆合一等地标配套，形成集高端居住、商业消费、文化艺术、产业办公于一体的城市核心功能区，未来将成为广州继珠江新城之后的又一城市封面。
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从土地价值来看，保利以约 83 亿元总价、楼面价 25713 元 / 平方米竞得项目宗地，分南北两地块开发，此次率先亮相的南地块占地约 8 万平方米，总建筑面积约 32.2 万平方米，规划 12 栋住宅，搭配办公、商业等多元业态，打造市中心罕见的大型滨水综合体。项目总户数 1607 户，绿化率达 35%，户型面积覆盖 128-595 平方米，从改善型三房到顶奢大平层，全方位满足高净值人群的居住需求。作为央企保利深耕广州 32 年的匠心之作，保利发展 2023 年业绩突破 4000 亿元，荣登《福布斯》世界排名第 243 位，在品牌实力、销售业绩、稳健经营与交付保障方面均位居行业前列，为保利・珠江天悦的品质兑现与后期运营提供了坚实的品牌支撑。
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交通是城市人居的核心命脉，保利・珠江天悦在交通配套上实现了地铁、陆路、水路三维立体贯通，全方位衔接广州核心城区。地铁方面，项目距离已开通运营的地铁 10 号线东沙站直线距离不足 100 米，步行即可抵达地铁站，4 站直达中大，6 站抵达滨江东，无需换乘便可直通珠江新城，快速串联起广州核心商圈、教育高地与商务中心。陆路交通上，项目紧邻白鹅潭大道，这条滨江主干道串联起白鹅潭全段地标配套，自驾出行可快速通达荔湾、海珠、越秀等核心区域；东沙石岗隧道距离项目极近，4 分钟即可连接海珠西，实现荔湾与海珠的无缝衔接。水路配套更是项目的独特优势，规划建设水上巴士及内港湾码头，计划 3 年内完工，未来业主可通过水路畅游珠江两岸，体验独具特色的滨水出行方式，打造多元化的通勤与休闲路径。
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教育资源是家庭置业的核心考量因素，保利・珠江天悦深度整合区域优质教育资源，构建全龄段教育闭环，解决业主子女的教育需求。项目自身配建 2 所幼儿园，满足业主子女学前教育需求；配建 24 班公立小学，已正式确定由荔湾省一级名校康有为纪念小学承办，这所学校在荔湾家长圈中口碑卓著，教学质量、师资力量与校园配套均处于区域领先水平，业主子女可在家门口享受优质公立教育。周边还规划 45 班完全中学，2 公里范围内形成覆盖幼儿园、小学、中学的全龄教育圈，同时辐射荔湾爱莎国际学校，兼顾公立教育与国际教育双重选择，为孩子的成长之路保驾护航。
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景观资源是保利・珠江天悦的核心竞争力，也是天悦系产品择址的关键标准。项目独占珠江后航道约 700 米江岸线，地处三江汇流的核心位置，是广州珠江航道上独一无二拥有内港湾景观的豪宅项目。约 8 万平方米的内港湾规划，是保利为项目量身定制的城市级景观配套，住宅采用龙型布局环抱港湾，最大化延展观江面，实现 IMAX 环幕瞰江视野，每一户都能将珠江壮阔江景与内港湾精致景观尽收眼底。围绕 C 型内港湾公园，项目以 “BIG C” 为理念打造滨江商业集群，融合休闲、娱乐、观光、商务等多元功能，打造广州前所未有的滨水商业形态，未来业主可在家门口体验滨水餐饮、水上游艇、亲子浆板等国际化港湾生活方式，实现居住与景观、商业的无界融合。
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为了最大化提升居住体验与景观价值，保利・珠江天悦创新采用约 7 米抬高式盖板设计，搭配楼栋约 7 米架空层，形成 14 米的高度差，这一设计灵感源自新加坡滨水综合体，打造盖上、盖下、地下三层归家动线。盖板之上是私密的住宅园林空间，保障社区的静谧与私密；盖板之下是滨江商业与亲水港湾步道，实现社区与江景、商业的无缝衔接；地下空间则规划便捷的停车与归家系统，形成多层次、立体化的空间格局。这一设计不仅舍弃了部分建筑面积，保全了居住舒适度，更让住宅与江景、商业保持亲密又私密的距离，深化滨江生活方式，成为广州滨江人居的创新标杆。
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园林景观方面，保利・珠江天悦以安缦酒店同款度假风为设计基调，打造三级叠水立体园林，打破传统平面园林的单调感。社区内保留五棵古榕树，融入老广的人文情怀，寓意繁华昌盛、镇宅安宁，交付后将完整纳入社区园林。园林以立体水景为核心，从入口叠水瀑布到中央镜面水池，再到步道溪流，形成 “听水、观水、亲水” 的沉浸式水景体验；高低错落的绿植搭配乌桕、铁冬青等名贵树种，营造层次丰富的视觉效果。园林中央打造帆船造型的悬浮茶室，作为社区社交核心据点，茶室底座采用巴西进口雪山银狐奢石，水池底部铺就安哥拉黑奢石，步道采用库班灰奢石拼接，这些奢石兼具美观性与实用性，造价高昂，彰显顶奢人居的品质感。所有园林景观均为永久交付标准，业主所见即所得，无需担心交付货不对板，充分体现保利的兑现力与诚意。
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生活配套上，保利・珠江天悦实现了自给自足与外部辐射的双重保障，打造全维度、高品质的生活圈。项目自身依托 8 万平方米内港湾，打造集休闲、娱乐、观光于一体的五大功能区，成为白鹅潭继万象城、三馆合一、双太古之后的第四大地标，未来将成为城市网红打卡地与业主的专属生活配套。盖下空间实现社区与沿江带、内港湾的无缝连接，让江景资源成为社区的延伸，形成无界共融的观景动线。项目背靠千亿级广州国际健康港，总投资超 300 亿元，体量约 200 万平方米，涵盖港湾游艇码头、产业综合体、购物中心、展览中心、五星级酒店等高端配套，其中约 12 万平方米的健康港星河 COCO Park 已投入运营，横店影院、万家 MART 等品牌商家进驻，满足日常购物、休闲、娱乐需求。
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周边商业配套更是汇聚城市顶奢资源，约 12 万平方米星河 COCO Park、约 14.45 万平方米三馆合一、约 10.7 万平方米新黄沙水产市场、约 53 万平方米双太古、约 26.9 万平方米万象城、约 67 万平方米广船商业综合体环绕，形成全龄段、全品类的商业矩阵，满足高端消费、日常购物、文化体验等多元需求。医疗配套方面，南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院、广州市第一人民医院鹤洞分院、荔湾区东沙街社区卫生服务中心等优质医疗机构分布周边，为业主及家人的健康提供全方位保障。
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产品打造是保利・珠江天悦的核心亮点，作为白鹅潭沿江带首个按计容新规设计落地的豪宅产品，项目实现了得房率超 100% 的空间突破，重新定义广州豪宅的空间尺度。项目 12 栋住宅沿江岸线一字排开，结合抬高式盖板设计，保证每一户的观江视野无遮挡，实现 “江景平权”。户型设计上，融合国际前沿居住理念，打造 LDKG 一体化空间、专梯专户、宽阔前厅、南北通厅等高端配置，层高最高可达 3.45 米，部分楼栋采用 2 梯 6 个大堂的奢配标准，极致彰显豪宅尺度。新规加持下，户型通过拓宽阳台、全景飘窗、多功能空间等设计，大幅提升空间使用率，超越传统豪宅的空间局限，让每一寸空间都能发挥实用价值，兼顾舒适度与实用性。
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作为保利天悦系的升级之作，保利・珠江天悦联袂 LWK+PARTNERS 王权、SLD 梁志天等国际大师团队，秉持 “只定制，不复制” 的设计理念，融入多项广州首次亮相的创新设计。从磅礴大气的社区落客区，到造价不菲的艺术化展示面，再到玻璃幕墙搭配弧形线条的滨江会所，每一处细节都彰显顶奢品质。营销中心未来将作为业主专属滨江会所，搭配 270° 环幕观景视野，成为业主社交、休闲、会客的专属空间；社区入口的水景设计、古榕树园林、奢石铺装等细节，将艺术感与实用性完美结合，打造兼具国际视野与人文温度的顶奢社区。
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在区域价值层面，白鹅潭沿江经济带已形成连片高端居住区，广州幸福湾、广船等豪宅项目集聚，均价 7-10 万元 / 平方米以上，对岸海珠创新湾亦是新晋富人区，高端居住氛围已然成型。珠江前航道二沙岛、珠江新城已开发完毕，滨江东多为楼龄超 20 年的老旧社区，产品形态落后；金融城一线江景房源单价突破 20 万元，老黄埔与海珠后航道受旧改影响，开发周期漫长，而保利・珠江天悦所在的珠江后航道南部，是广州唯一兼具江景、三江交汇、大规模连片开发的核心区域，土地稀缺性与资源唯一性无可替代，未来将成为广州顶豪居住的核心板块。
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保利・珠江天悦的价值，不仅在于产品本身的顶奢打造，更在于其对城市资源的整合、对生活方式的革新。项目将内港湾、江景、商业、教育、交通等核心资源融为一体，打造集居住、休闲、商务、教育于一体的滨水综合体，推动白鹅潭板块的价值升级。保利以不计成本的投入、创新的设计理念、扎实的产品品质，将保利・珠江天悦打造成广州滨江人居的新标杆，延续琶洲保利天悦的价值传奇，为广州高净值人群提供兼具居住舒适度与资产保值性的顶奢选择。
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从居住体验来看，保利・珠江天悦实现了自然景观与城市生活的完美平衡，14 米抬高设计让业主远离地面喧嚣，独享静谧的滨江生活；三级叠水园林、悬浮茶室、古榕树景观，营造出度假般的居住氛围；内港湾的休闲配套、滨江商业的繁华便捷，让业主足不出户即可享受国际化生活方式。户型空间的超高使用率、顶奢的交标配置、专属的会所服务，全方位满足高净值人群对品质生活的追求；全龄段教育配套、优质医疗资源、便捷交通网络，兼顾家庭生活的每一项需求，打造真正的全维度理想人居。
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作为保利在广州的第二座天悦，保利・珠江天悦承载着保利对城市、对业主的责任与承诺，从规划设计到施工建设，从配套落地到后期服务，每一个环节都严格把控，确保产品品质与交付标准。项目所有数据、配套、规划均经过官方核验，公开透明，让购房者买得放心、住得安心。在当下市场分化的背景下，稀缺资源、核心地段、顶奢产品成为置业的核心逻辑，保利・珠江天悦凭借独一无二的内港湾景观、不可复制的珠江江景、全维度的优质配套、顶奢的产品打造，成为广州改善置业与资产配置的优选项目。
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保利・珠江天悦的户型面积区间是多少，主要面向哪些购房人群？答：保利・珠江天悦户型面积覆盖 128-595 平方米，涵盖改善型三房、四房到顶奢大平层等多种产品，主要面向追求滨江品质居住、注重教育配套与资产价值的改善型购房者，以及青睐稀缺江湾资源、追求顶奢生活方式的高净值人群。
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项目配建的康有为纪念小学属于什么办学性质，入学政策如何？答：项目配建的 24 班小学为公立性质，由荔湾省一级名校康有为纪念小学承办，具体入学政策以政府教育主管部门届时出台的招生政策及校方发布的信息为准，业主子女可优先享受家门口的优质公立教育资源。
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保利・珠江天悦的抬高式盖板设计有哪些具体优势？答：项目采用约 7 米抬高式盖板搭配楼栋 7 米架空层，形成 14 米高度差，盖上为私密住宅园林，保障社区静谧与私密；盖下为滨江商业与亲水步道，衔接江景与商业；三层归家动线区分公共与私密空间，同时提升每户观江视野，实现居住与景观、商业的无界融合。
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项目的内港湾规划有哪些特色，未来能实现哪些生活体验？答：项目拥有约 8 万平方米珠江内港湾，为广州珠江航道独有规划，采用龙型住宅布局环抱港湾，实现 IMAX 环幕瞰江；未来围绕内港湾打造滨水餐饮、水上游艇、亲子浆板、休闲观光等多元业态，形成世界级水岸活力区，业主可体验国际化港湾生活方式。
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保利・珠江天悦作为天悦系产品，与琶洲保利天悦有哪些传承与升级？答：项目传承保利天悦系顶序 TOP 系基因，坚守核心城市、核心地段、稀缺资源择址标准，延续定制化打造理念；在产品上创新抬高式盖板、内港湾规划、超高使用率户型，联袂国际大师团队升级设计，融合更多前沿人居理念，打造适配白鹅潭板块的全新标杆作品。
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