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去年10月9日，中海以9.2亿元拿下广州大道南二期地块（案名：中海广府萬宸），溢价率约6.97%，实际楼面价超4万/㎡。
作为豪宅专家的中海，拿下广府萬宸，产品力肯定有保障了，但跟此前预期有所不同的是，这次广府萬宸全盘只规划了一个面积段产品——165平四房三明卫双主套。
两梯两户，专梯专户，每一户都拥有私享的入户厅。进门800库+独立鞋帽间双收纳库，南北对流双阳台（但不是餐厅出生活阳台，而是要经厨房出，厨房与生活阳台相通，所以说并不是纯南北对流），客厅开间达到约5.6米，进深也有5.2米
提供顶豪级别的柔性定制，可以改变房间数（三房or四房），还支持各种奢石选装，世界一线大牌家电选配，门牌号个性化定制选配等。
共规划了3栋楼，26-28层的全南向纯板楼产品，层高3.15米，全2T2和165平大户型设计，社区圈层相当纯粹，共计约154套房源，预计2027年底交楼。
中海做大户型，产品力有目共睹，但问题是，大户型定价一定是最高的。如果价格超过8万/㎡（吹风价8-11万/㎡），那么基本可以PK保利天奕170平（小高层板楼）、中海大境190平（大社区大花园）、保利海玥170平（海珠西六边形战士）、保利天曜140平（珠金琶三角中心），此外项目旁边的现房保利四季和颂，在售均价6.5万/㎡。所以中海的挑战还是很大的
说完了户型的基本情况，再看社区的公区配置。项目走的是酒店精奢风，长度约45米超尺度悬挑艺术门楼，借鉴了巨幅山水画《江山如此多娇》的精神内核。
灵感源自卢浮宫的艺术长廊、气派大堂、环岛落客区。项目的1栋和2栋向上抬高约14米（一层架空9米，二层会所5米），立体园林+架空层会所超8000方，创新打造“观景健身区”，运动空间可直面园林或城市天际线，瑜伽室、悬浮泳池、壁球馆、棋牌藏馆、私宴厅等一应俱全。高颜值外立面，铝板玻璃流光设计。
但是中海产品再好，也抵不过周边城市界面的大坑。广府萬宸虽然位于广州新中轴南段核心位置，紧邻珠江新城、琶洲，自驾通勤很方便，周边还环绕着三大城市地标，北边能看到广州塔三件套，东南方向是海珠湖和海珠国家湿地公园，但是周边都被老旧小区，包括主干道包围，城市界面短时间改善不了。买房人必须忍受千万豪宅被老旧小区半包围的尴尬。
1、城市界面一般。周边存在部分老旧小区和厂房，对居住体验有小幅影响，虽然海珠新中轴旧改快速推进中，但短期内难改头换面。
2、项目北面生活阳台能看到广州塔三件套、珠江新城天际线，但东南向视野（望海珠湖和湿地公园）被隔壁保利四季和颂挡死。
3、周边有广州大道（南北向交通大动脉，日常车流量大，更是重型车辆的高频通道）、新港路、新滘路三大主干道环伺，噪音影响少不了。说好的板楼南北通，大概率还是要封窗。
4、地铁距离较远。项目附近虽说有3/8/11/26（规划）号线，1站到中大，2站到珠江新城，4站到琶洲，但步行到鹭江站、客村站、上涌站都要1公里以上。
5、学校还不确定。有配建学校（也就是中海大境旁边的一所中小学），但没有明确中海广府萬宸能不能读。如果读不了的话，大概率对口省一级客村小学（步行600米），初中派位第6组。
6、社区体量偏小，占地约1.44万平，只有3栋楼，活动空间和园林相对有限。
7、邻居全是非富即贵，但户数太少了，只有154户，园林会所等的养护和维护所需的运转成本，导致物业费标准必然较高，后期运营也得打个问号。
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