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这块地的位置处于主城核心区，长沙历史步道之上。历史步道北边的起点在开福寺，沿江边一直向南到达书院路，沿线分布了许多反映老长沙的历史建筑。
当年S10地块拍卖时，楼主曾将车停在文昌阁边上的停车场，然后向北穿过还未通车的湘雅路，穿过三角塘、油铺街，一直走到开福寺的门口，又折回来，顺着黄兴北路一路南下，寻访了东岳宫、城北堂、天主堂、北正街教堂等建筑，到西园北里、潮宗街、化龙池、太平街、坡子街打个转身，绕着周南实验、明德华兴两所学校转了转，跑到风帆广场吹吹江风，转到中山亭，考察一下金满地地下商业，又来到营盘路北侧望一望树荫下一桌桌打牌的中年人。也许这才是真正的长沙吧。
后来这段游历曾做了一期解说S10的视频，当中提到征拆的三角塘补偿价格大约在13700元/平米，征收的房子面积都不是很大，以当年最常见的68平米居多，一户能拿到90多万，其实并不是很多，如果没有其他积蓄，基本上就要告别这个片区了。
忆起新开铺线材厂小区拆迁，劲头最大到这里搞客户的开发商竟然是九华的芙蓉春晓项目，还是钱少要被挤出长沙了。
征拆确实是几家欢喜几家愁，历史的一粒灰落在个人身上，就是一座山，大概就是这个意思吧。
这个地段也不多说了，在那期说S10的视频里，也提到这里是开福区规划的一个开福文化医疗集聚区片区，总规划面积约4.9平方公里（东至芙蓉路，南至五一大道，西至湘江中路，北至三一大道），共划分4个更新单元，总投资约340亿元。
开福区城市更新计划自2021年起，逐年推进，力争通过五年城市更新，基本实现片区形态和功能的蝶变。更新计划第一批以开福文化医疗集聚区为主，将片区内幸福桥、开福寺、文昌阁、湘雅医院及周边环境综合整治、西长街城市更新五个项目作为首开项目，探索开福区城市更新模式。
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这个地块形状像个Z字形，周边老旧建筑较多，前面还是军区干休所的土地，地块上面还一个伍毓仑公馆，是开福区的文物，所以规划起来捉襟见肘的。
按原来的规划条件，Z04-D602-1地块用地面积17037平米，容积率3.7，建筑密度22%，限高150米，绿化率40%;Z04-D401-01地块用地面积5232平米，容积率3.5，建筑密度28%，建筑限高36米，绿化率35%。
城发恒伟在后期做方案时对地块规划条件做了调整：
Z04-D602-1地块用地面积16952.96平米，容积率3.77，建筑密度20.71%，绿地率40%，规划252户，突破了150米限高，将2#栋高度调整为169.05米。
Z04-D401-01地块用地面积5230.49平米，容积率3.27，建筑密度17.31%，绿地率40%，规划74户，将1#栋调整为130米的超高层。
所以我们现在看到的项目如下：
南地块：
5#栋：44层超高层，高度为140.55米，户型为195平米
3#栋：44层超高层，高度为140.85米，户型为230平米
2#栋：50层超高层，高度为169.05米，户型为290平米
北地块：
1#栋：40层超高层，高度为130.20米，户型为230平米
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这个项目最突出的点就是毗邻1号线与6号线的换乘站文昌阁站，2分钟可以到达。1号线是长沙第二条通车的地铁线，连通长沙南北，途经长沙主要商圈;6号线是第二条东西大动脉地铁，连接梅溪湖与黄花机场，沿途以医院居多，人称医疗专线。
现在湘雅路隧道已经通车，过江很方便了，10分钟到市政府不是事儿了。
项目北侧有三角塘小学，建校于1938年，上次看三角塘拆迁，说这所学校要扩建;东侧还有一所麻园岭小学，创办于1936年，这些小学都有些年头了，虽然没有什么名校效应，但是渊源较深。不过楼主听说的是这个附近比较好的小学是科大附小和一师二附小，不知确否？
中学是要派位的，在南侧西园北里附近有两所百年名校，周南实验中学与明德华兴。据说周南的校园是原来的蜕园遗址，这个园子因湖南第一个进士刘蜕在此读书而得名，后来这个园子被卖给了宁乡人周达武，周达武本是朱元璋后人，在清代因忌讳而改称周，周达武的儿子朱剑凡就是周南实验中学前身（周南女学堂）的创办人，朱氏毁家兴学，在湖南教育史上留下浓墨重彩一笔。朱不仅创办了周南，宁乡一中也是朱创办的。
明德华兴前身是黄兴等人于1903年创办的明德学堂，当年曾有“北有南开，南有明德”的美誉，涌现出了刘经南、丁夏畦、金岳霖等院士，有院士摇篮之称。
这里距离南门口大约3公里，九龙仓国金中心、王府井等商贸服务业是这个片区的重点产业，容纳了大量的就业人口。
周边聚集了大量医疗机构，湘雅医院、省妇幼保健院、长沙市第一医院、省中医药大学第二附属医院等都在附近。
城发恒伟君樾文昌今日即将首开，本次还是简单做一个介绍，供想购买的朋友做参考之用。
项目即2022年11月城发恒伟兜底的2022长沙市072号地块，这宗地的情况主要看黄兴北片区（可以见聊聊长沙的板块-开福滨江（黄兴北）），先过一遍规划条件：面积仅33亩，容积率3.5，调规后限高到了135-180米。对于市中心来讲，这个面积勉强算得上中等，美中不足的就是地块是拆分成了两块。
值得一提的是地价，之前也分析过，当时因为是2022年最冷的年末，也没开发敢拿，城发自己兜底了，楼面价仅8080元，还是纯住宅地块，所以是黄兴北住宅中最便宜的一块，成本上有天然优势。特别是1月16日运达拿下S10后（见）16180的楼面价，是本案两倍以上。虽然那边地块素质和品质全面超越，但价格显然也是全面超越。
项目定位入门豪宅，纯大平层产品。
先看排布，建发缦云4.0的容积率，以高层住宅为主，但君樾文昌受制于地块条件，只能全布置的超高层，仅4栋就排布完了，而且都是一个单元的，楼高从130-170米不等。所以我们看到，建筑密度仅17%，绿地率达40%，尽可能在小地块里多做一点绿化出来。
北地块一栋，南地块三栋。好处就是更多户数能够享受江景，缺点自然就是超高层的缺点。
再看户型，小区整体只设计了326户，户均239平。实际是190起步，最大290户型。
项目基本没设计地面车位，是豪宅的样子，但数量比不到1.2偏少。
不利因素方面，主要是3栋附近既有公厕，又布置了配套用房；4F布置商业、配套，两者都离离公共广场还近，可能稍显吵闹。
目前长沙大平层迭代至3.0了，这应该算2.5代吧。第一代就是悦府大平层开山之作，第二代就是招商双境，在品质上开始有些追求但不够，第三代就是要补足明显拉胯的东西，比如外立面、地库材质；户型层高；架空层设置等。
本案品质这一块是运达参与把控，运达把控和运达自己的项目毕竟还是有区别，最大的区别肯定是成本。城发目前做的项目，至少在品质上我不能过多信任，但只要价格合适，是完全可以接受的。整体来看，目前配置肯定是远在平均线之上，期待最后呈现。
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