东莞孚泰锦城
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对于东莞来说，这颗心脏就是南城。南城的楼市长什么样，可以从侧面窥见整个东莞楼市的态势。
（图源：VEER）
前几天，官方发布了最新6月网签情况，南城新房均价约为5.8万/㎡，从较长的周期来看，南城房价看上去是节节攀升的，但是，如果抛开整体的印象，回归到每个单独的新盘中去观察，其实更能看到真实的“楼生百态”。
Part1
同城不同命，同新不同价
1、有人“6字头”喜洋洋
相信不少南城市民早已习惯了核心地段二手五六万甚至六七万的单价，但对新房备案备到6万以上还是有点震撼。
不是别墅，只是大平层。
华润的悦府项目，最新一批备案均价去到约6.2万/㎡，最高甚至突破了6.6万/㎡。
而广发南地块开发的万科城心标杆项目，万科瑧湾汇，备案价更是直冲南城新房天花板，均价约6.4万/㎡，最高突破6.7万/㎡。更震撼的是三开三罄。
你嫌弃它贵，
别人担心买不到。
（万科瑧湾汇效果图，图源：东莞万科）
可谓没有最高，只有更高。市场对于南城核心地段的认可，已经通过赤裸裸的钞票金额得以验证。
2、有人“2字头”惨兮兮
另一方面，尽管都在南城，个别楼盘似乎“同城不同命”，不但备案价格低，而且销售情况并不理想，并且还脱离主流视线，被迫成了“忍者”。
因为有些项目确实是“忍一时越想越气”。
比如孚泰锦城，项目占地仅0.9万平，连1万平都不到，目前备案价格在约2.8-3万/㎡，至今仍有不少存货待售。
（孚泰锦城效果图，图源：房天下）
另外还有命运相似的莞太印象，占地也只有约1.1万平，麻雀确实还是小了些，要求五脏俱全确实有点过分了。
目前莞太印象均价约3.8万/平方米，比孚泰锦城还足足高出1万元，来到3字头，尽管出门比孚泰锦城项目方便不少，但依然销售情况不妙。
Part2
为什么会有这么大的差异？
同样是南城，一个6字头抢爆头，一个2字头几乎拍苍蝇，两者几乎相差4万元/平方米，买同样的面积，这差价还能在不少镇街再买一套顶豪。
这一热一冷，
胜似炎炎夏日从大马路进空调房，
突出一个温差大。
先说为什么6字头高端新盘卖得好吧。
因为它们本身地段虽然还是在南城，却是优中选优，这个优不仅是当下核心，在未来很长一段时间，它还是不可复制的核心。
以悦府项目为例，不仅位于西平地铁站上盖，下楼即是东莞中心公园，而且占了东莞大道这条交通大动脉的不错位置，另外还有未来以华润置地中心、东莞香港中心、招商局中心等多个湾区的中心、总部级建筑群，高端商界与白领人事都在这里汇聚，是几乎看得见的价值。
（悦府楼下即是东莞中心公园，图源：华润置地东莞）
所以户型定位从一开始就是大平层、大户型，悦府220-380平户型，从户型本身就可以知道，这些新房就是为新贵打造的，是南城未来身价的风向标。
掉过头来看2字头的孚泰锦城，还有3字头的莞太印象等小盘。
孚泰锦城从一开始就位于莞城老城区与南城的交界边缘处，还收在了狭长的旧厂区和旧居民区之间，居住的圈层给不了购房者较好的观感，周边的旧改启动还需要时间，真正动工起来也免不了粉尘与噪音污染。
（孚泰锦城周边环境，图源：地产佬）
除了这些路烂、周边破旧有碍观瞻的问题，让人觉得有点尴尬外，这块地本身的“地龄”就不小了，更是进一步制造了天然的“硬伤”。这些内容此前地产佬曾详细讲过，这里不再赘述。
而莞太印象虽然就在较为繁荣的莞太路路边，但实话实说太靠近主干道，车辆来往，加上旁边有个立体停车场，夜以继日，噪音难免。
而两个小项目还有一个不得不说的共同点，就是开发商本身品牌号召力严重不足，开发孚泰锦城的“中孚泰”，开发莞太印象的“瑞天”，尽管在地产圈内早有耳闻，但在南城的华润、万科等一众全国性大牌开发商的阴影下，很难发挥。
当下购房者越来越追求住宅的品质，大品牌开发商的产品自然也更吃香。
（莞太印象效果图，图源：瑞天莞太印象）
而从户型上看，两个小项目从产品定位就已经说明很多问题。孚泰锦城主力户型约为84-97平，莞太印象户型则约为95-125平，无论户型还是总价，明显针对的是刚需客户。
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