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二内晋最近新盘不少，正好楼市话题不大，每个楼盘水一篇，先来这个新榕亦川，目前少有还做四代宅的新盘。
01
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楼盘规划
新榕亦川：备案名（亦川公馆），地处：晋安区连江中路以西，光明港北侧。
项目占地约25亩，2栋高层四代宅、7栋7-15层小高层住宅，合计195套，主打建面：165、178、190、200平，以及个别顶复。
从产品定位来看，项目是高低配设计，起步165平，这也是占比最大的产品，小高层主打得房率。
与云行一样，顶楼都做了复式设计，首开主推3栋洋房。
02
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楼盘土拍
2024年3月30日，新榕以底价6.75亿竞得宗地2024-02号红星社旧屋区及周边旧改出让地块，成交楼面价18562元/㎡。
土地面积：24.79亩，容积率：2.2以下（其中商业建筑面积不多于2500平方米），建筑限高： 80米，可建设立体生态住宅。
分析：2024年的第一场土拍，关注点在高宅地块全部上架，除了建总拿下多幅外，新榕也拿下一幅，即新榕云行，当天还拿下一幅地块即新榕亦川。
地块容积率2.2，限高80米，体量不大，这是一个相对不错的指标条件。
地块可以做四代宅，只不过这几年能做的基本都不做了，也只有新榕还在做。
这幅地块，新榕并未全做，而是采取高低配，高层做四代宅，主打景观，低层做洋房+小高，主打得房率。
虽然指标不错，但是地块面宽偏窄，加上这种设计，导致的结果是项目没有什么社区空间，大部分洋房还没有架空层，做花园赠送给一楼，整个公区空间稍显一般。
从面积定位来看，起步165平，面积段并不低，目前改善市场，起步基本是130平左右。
这种面积段，再搭配不出彩的公区空间，以及新榕自身还没有代表作。
总得来说，做刚改面积太大，做改善产品又感觉不够看，有点压力。
03
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户型情况
165平：四房两厅三卫，1T2，电梯双开门设计，保留了一定的私密性，算是不错的设计，少有的做了双入户的设计，北侧是佣人房，不过这个产品的定位，还是做杂物间更合适，入户之前把杂物放进去。
从户型设计来看，安全牌打满，主流的四开间朝南，搭配洋房的得房率，主卧也做了L型开窗，餐厅面宽够大，比客厅还大。
缺点有个卫生间是暗卫，客厅尺寸相对不够亮眼，客卫北侧有个小阳台，略影响隐私，客厅有承重墙影响布局改造。
此外，由于没有架空层+一梯两户的设计，一层的入户存在楼梯影响进出，等电梯的时候在别人门口，自己感受。
04
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区位情况
项目位于晋安区二环边，南侧即光明港，南侧楼栋有一线景观，距离世欧广场、台江万达1公里左右，购物休闲尚可。
周边没有地铁，稍显遗憾，项目北侧紧贴加油站，是一大硬伤。
此外，南侧虽然是光明港，但是还有高压电线，略影响视野体验，高层四代宅设计在项目东侧，离主干道较近，噪音粉尘影响略大。
自身的楼栋排布，虽然容积率不高，但是整体的间距一般，特别是两栋四代宅，背后那栋看不到景还有采光影响。
项目周边是连辉新村，新一年晋安区的规划的连潘旧改，一旦隔壁拆迁，规划是很大隐患。
如果拆迁慢，未来交房后都要赶上很长的工地期，此外非南侧的洋房，后面是否会被隔壁旧改的新楼遮挡，都是疑虑。
综上，项目主打就是光明港的景观+二环内的区位，缺点就是地铁、划片等都不出彩，还有加油站、主干道等影响，只能说有利有弊。
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