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建总地产开发的建总·瑞璟项目表现尤为亮眼，成为板块内备受瞩目的热销标杆。
建总·瑞璟热销现象的背后，是市场对一个精准定位的强烈回应：在金山核心区改善型产品同质化竞争中，建总·瑞璟创新性地以“入门级”的高品质产品作为切入点，使得享受核心地段与江景资源的门槛变得更为友好，从而吸引了许多来自银行、律所、企事业单位的客群，为他们提供了在金山安家、轻松步入滨江品质生活的优选方案。
建总·瑞璟择址于金山片区核心，与鼓台中心城区仅一桥之隔。项目将便捷高效的交通网络、丰富成熟的商业配套、优质的医疗与生态资源，浓缩于“一刻钟生活圈”内。
出行方面，项目构建了“主干道+双地铁”的立体网络：距地铁5号线马榕站约200米，向南一站可换乘2号线、向北两站可换乘4号线，高效串联全城；邻近闽江大道、金山大道，经改造后的金山大桥匝道，能显著节省通勤时间，短时间可达闽江北CBD、万宝商圈及华润万象城。
生活配套堪称“满配”，周边仓山万达、乐堤港、榕城广场等商圈环抱，400米内即有永辉、大润发等超市，满足日常所需。医疗资源坚实，可短时间内抵达福建医科大学孟超肝胆医院金山院区及福建省立医院金山院区两所三甲医院。
项目最大的生态优势在于与福州“城市绿肺”——闽江公园为邻，直线距离仅约500米。为最大程度利用滨江这一生态优势，项目整体主动退距了17米，打造了近3000㎡的半开放式花园街区，同时项目充分利用建总优势，打破了社区红线内外的边界，充分利用红线外部区域，打造了一条约1公里的滨江慢跑步道，直接串联社区与闽江公园，将社区内部景观与外部花园街区、闽江公园等生态资源巧妙串联，实现了“下楼即入园”的诗意生活。
土地情况
金山前几年供应相对较低，除了绿轴旧改外，也就是三环边的巨型旧改城市之光，目前这些项目大部分都进入尾盘。
伴随着去年突然启动供应，板块周边成交了不少地块，配合上市较晚的烟山江翠，板块一下子会供应12幅纯商地块，面积合计469亩。
从拿地房企来看，清一色的本土国企，其中建总、左海是主力。
建总拿下6幅地块，面积221亩。
左海拿下4幅地块，面积132亩。
从地块区位来看，虽然都说是金山板块，实际除了近期成交的宸玺台外，剩余的地块都位于金山的南北两侧。
其中北侧集中在天翔、阵坂周边，南侧集中在高宅旧改，整体的区位谈不上太优质。
目前流花溪一二期、左海烟山江翠都已经领证上市，剩余的项目部分也已经有数据流出，下面聊聊。
02楼盘情况
首先是最南端的建总雍玺湾，宗地2024-38号，楼面价1.4W，容积率1.2，溢价率23%。
这幅低容积率地块，虽然位置一般，不过在土拍市场是少有溢价成交的一幅。
从目前的资料来看，5栋8F-14F小高层住宅和11栋4F联排别墅。
从单体信息来看，11栋联排别墅，面积预计在267平，小高层板楼定位，套均面积预计130-165区间，合计170套。
很明显这个项目定位就是改善盘，其中联排别墅会是主力产品，特别在福州前几年断供后，目前鼓山边的左海云山宸院，就是类似的产品。
紧接着就是建总流花溪，地块分成三期，目前一二期已经上市。
一期主打129-222平精装大平层，合计854套。
二期主打89、108、124平，合计648套左右。
三期还未看到资料，待定。
还有一幅就是新榕云行，网络信息显示主打第四代住宅，户型面积145-160-175㎡。
综上，高宅巨型旧改，目前来看4幅纯商地块，2幅已经确定主打改善，1幅定位偏刚需。
再往上就是金山住宅区的地块，由于一幅还未出让，一幅刚拿地，面积都非常袖珍，先跳过。
紧接着就是金山北，多达5幅地块，首先就是近期发布的左海金山文翠公馆，划片金山小，楼面价16909，溢价率23%。
项目合计502套，其中128平192套，148平310套，小高层面积小，高层面积大。
定位也是刚改起步，配合金山小划片加持，放风价3W+。
紧接着就是天翔附近的建总瑞璟轩，楼面价10293，从楼栋信息来看：
规划3栋住宅，其中两栋高层住宅，主打2T4，小高层做板楼，合计282套。
从套均面积来看，小高层套均135平，刚改定位，高层住宅套均105平，参考流花溪二期的定位，预计端头110，中户89左右。
地块北侧即左海的江湾道公馆，楼面价13272，当时居然是溢价拿下，比后面的瑞璟轩，楼面价直接高了3K。
项目规划6栋住宅，其中3栋高宅，3栋小高层，预估全部2T2板楼定位，合计356套，套均面积110-145左右。
从效果图来看：
地块容积率2.7，周边虽然以工业区厂房为主，实际南侧即建总瑞璟轩，北侧也在土拍出让的进程中。
后续这个天翔三幅地块，也会构建相对较高的住宅群，而这幅江湾道还正好夹在中间。
当然对于金山北侧的大部分新盘，特别是高层房源，由于金山都是矮楼，所以部分都能看到一些江景。
再往上就是左海的滨江鸣翠，楼面价高达16357，容积率3.1。
从之前的信息来看，项目规划5栋高层住宅，全部定位2T2的板楼
项目合计292套，套均177平，预计面积区间在140-200左右，主打看江的大平层产品。
最后就是地块北侧地铁置业拿下的元璟TOD，容积率1.2，楼面价16599，可规划第四代。
虽然目前没有更多信息，不过从容积率和楼面价来看，大概率也是联排别墅产品。
至此，金山的新盘供应具体信息过了一遍，相信大家也发现了端倪，新盘不少，基本都是刚改以上的产品。
03盘点总结
从数据来看，目前金山能看到的刚需产品，也就建总瑞璟轩、以及流花溪二期。
其中100平以下的产品套数，预计瑞璟轩126套，流花溪二期324套，合计450套。
目前这些项目已知套数是3507套，相当于100平以上3000套。
如果算上新榕云行，以及流花溪三期如果也做改善，预计会达到4000套以上。
这就构成了金山后续的供应情况，4500套的房源，其中90%是刚改起步。
除此之外就是存量情况，在售的也就城市之光、麓里云筑。
城市之光库存大部分集中在132平，麓里剩余是第四代住宅139-180平。
换言之，金山刚需面对天量供应，最终的情况选择微乎其微。
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