卓越缦悦
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项目全称：卓越缦悦（备案名：）
开发主体：
福田中心区新规住宅·卓越缦悦（皇熙悦府）楼盘全解析
核心定位：福田CBD中轴线+皇岗村旧改首发、深圳新规高使用率住宅、深港通勤首选，也是当前福田中心区唯一在售纯新规改善住宅
一、项目基础信息（核心参数）
开发商：卓越集团（高端缦系产品线，皇岗村城市更新首期核心项目）
位置：福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角（7号线皇岗村站约100米，地铁上盖）
总占地：3.14万㎡，总建面约27.3万㎡（整体旧改约40万㎡，含7万㎡商业）
容积率：5.07（偏高），总户数2151户，其中可售商品房仅723套，剩余均为回迁房
首推楼栋：1栋5单元（45层，纯可售），共232套（含2套257㎡顶复）
交楼时间：2028年5月，精装交付（华为鸿蒙全屋智能系统）
物业费：7.8元/㎡/月，车位比1:1.2
二、价格体系（2026年最新）
备案均价：11.41万/㎡，备案单价区间10.32-15.49万/㎡
折后均价：10.5万/㎡（综合验资98折+冻资97折+认购97折，约92.2折）
总价区间：883万-2068万，主力总价段900-1800万
三、新规核心优势（产品最大亮点）
卓越缦悦是深圳新规住宅标杆，也是其核心竞争力，核心优势如下：
超高得房率：使用率90%+，远超传统住宅75%-80%的使用率，同等面积多出一个房间的实用空间
赠送空间充足：超大凸窗+设备平台不计入产权面积，LDKB一体化+弹性方厅，空间可灵活改造，适配家庭成长需求
梯户比优秀：北区大户型2梯2户（独立电梯厅），南区3梯4户，整体接近1:1梯户比，改善舒适度拉满
景观资源：高区可直望市民中心、莲花山，俯瞰福田CBD城市夜景
四、主力户型详解（92-173㎡，3-4房全覆盖）
户型朝向折后总价核心亮点92㎡ 3房2卫朝东883-982万刚需上车首选，双龙抱珠格局，动静分区，主卧270°飘窗105㎡ 3+1房2卫西南1003-1144万四开间朝南，可改造书房，改善入门款，低区看社区花园123/126㎡ 4房2卫东南/西1183-1427万南北通透，LDKB大方厅，家庭改善主力户型173㎡ 4+1房3卫朝北1701-2068万专梯入户，环幕主卧，直面福田CBD夜景，终极改善首选
五、核心配套（地段为王，福田顶配）
1. 交通（深港双核心，通勤天花板）
地铁：600米内覆盖3/4/7/10号线四线地铁，7号线皇岗村站步行100米，2站直达福田口岸、皇岗口岸（新口岸2026年启用）
口岸：双口岸加持，深港通勤首选，1公里直达福田、皇岗两大口岸，往返香港极为便捷
2. 商业
自带7万㎡精致商业，周边1公里内涵盖Coco Park、皇庭广场、卓悦中心，福田核心商圈全覆盖
3. 教育（中上梯队，九年一贯制）
学区划片福田实验教育集团（皇岗小学+皇岗中学，九年一贯制），对标侨香实验，属于福田中上梯队，非顶级名校
4. 生态&医疗
临近市民中心、莲花山公园，周边三甲医院密集，生活配套成熟完善
六、项目优缺点深度拆解
✅ 核心优点
地段稀缺性拉满：福田CBD中轴线核心，皇岗旧改+深港河套双重红利，地段保值属性强
新规产品稀缺：福田中心区唯一在售新规住宅，90%+使用率在核心区几乎无竞品，得房率碾压周边二手住宅
深港通勤无敌：双口岸+四线地铁，港籍客户、往返香港通勤人群的最优选择
改善舒适度高：独立电梯厅、华为智能精装、高区CBD景观，居住品质优于周边老破小
一期项目概况
【总建面】约40万㎡
【住宅建面】约20万㎡
【商业建面】约7万㎡
【推售套数】首推232套
【产品面积】92/105/123/126/173㎡
28年5月精装交房，一期26年5月封顶。物业费7.8元，车位超过1:1。
中轴线汇聚城市繁华与文化地标，
是城市发展的价值根脉。
深圳中轴，作为城市生长的源点，
一个时代所有的重大篇章皆起笔于此。
莲花山见证时代改革；市民中心奠定行政中枢
深交所敲响资本浪潮；会展中心联动全球商机
城市不断发展，中轴永不移位
深圳中轴，由规划泰斗吴良镛、周干峙仿北京中轴线绘制，串联起莲花山、市民中心、福田CBD、新皇岗口岸等城市发展精粹，不仅是城市地理文化中轴线，还是全国含金量领衔土地之一，少有的“行政+金融+科技”中轴，以无可复制的地脉能量，撑起深圳昂首世界的身姿。
卓越缦悦
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