福州左海紫阳隐翠
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左海紫阳隐翠：备案名（紫阳隐翠公馆），地处：晋安区王庄街道大名城背后。
项目占地29亩，规划5栋2T2高层住宅，合计212套，户型：188端厅、188南厅、210平，层高3.1米，精装交付，2028年底交房。
从户型占比来看，188，210平各占50%，这算是这几年国企已上市新盘里面，起步门槛最高的一个。
2024年7月1日，左海以底价8.04拿下宗地2024-26号晋安区原汉唐文化城地块，成交楼面价16038元/㎡。
土地面积：28.92亩；容积率：2.6（其中商业建筑面积不少于3000平方米，体育建筑面积不少于4000平方米）限高：80米。
须配建体育用房4000平方米，由晋安区人民政府指定单位按照7474元/平方米回购。
分析：2024年的第二场土拍，左海兜底了晋安汉唐文化城的地块，当时周边已经拍出了楼面价26592的建发灏云，楼面价18333的榕发锦珹大观。
对比而言，项目的楼面价不算高，加上地块体量不算大。
对于地块而言，由于存在配建回购，实际可售楼面价会略高一点，假如把体育用房的全部成本按照回购价持平，地价0，那可售楼面价是17429元/㎡。
从地块的地形来看，面宽大进深小，加上容积率2.6，整个的基础条件尚可。
这里面的点整体来说，还是挺充分，相比之前的大部分改善新盘，堆料明显更进一步。
聊几个点，首先是会所的争议，因为包含了4000㎡的回购体育用房，出入口在项目大门两侧，直接计算在内稍显不合适。
接着是层次造景，由于地块要配建商业，一层是底商，无法在一层做架空，顺应此前的新规，底商二层做架空不计容，原来可以做露台赠送的地方，没有了2层住宅，就设计成小区园林。
只不过最近的新规是抬板社区，项目没赶上，感觉可能更合适。
这样底商对入户大堂的影响能大幅降低，体育用房、紧邻大名城，私密性也会好很多，能打造的立体景观也不差，还能是首个，可惜没赶上。
项目位于晋安区二环内，距离地铁2号线350米，晋安湖1.1公里，世欧王庄、东泰禾1公里左右，背后即大润发，整体的居住氛围够浓厚。
对于项目而言自身采取一字排开的布局，南侧是小高层的大名城等，采光有一定保障。
主要是2号楼西端、存在南侧遮挡的情况，此外主卧隔层还做了弧形的铝板也需要注意。
周边都是老旧社区，加上项目紧贴着，城建视野相对一般。
在高改市场，视野终究是一大卖点，从看江，到看湖，看公园，看河，再到看城市景观。
对于项目，低楼层可能更有看点，毕竟能直接看重金打造的立体花园。
当然目前福州竞品，大部分也没什么特别优质视野。
福州左海紫阳隐翠
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