越秀・杨浦天玥是越秀地产在上海杨浦区打造的「天字系」低密改善准现房，位于江湾风貌区核心，紧邻五角场与新江湾城，主打 99-124㎡精装高层与洋房，2026 年 10 月交付。
一、基础参数
开发商：越秀地产（国企，TOP15）
项目地址：杨浦区市光路 696 弄（市光路 / 世界路交叉口）
产权：70 年纯住宅（无底商 / 办公 / 租赁）
占地 / 建面：约 7459㎡ / 约 1.72 万㎡
容积率：2.3（低密）
绿化率：35%
楼栋：1 栋 16 层高层 + 1 栋 5 层洋房
总户数：122 户（圈层纯粹）
车位比：1:1.2（地下 147 个）
物业：越秀物业（一级资质）
物业费：9.8 元 /㎡/ 月
交房时间：2026 年 10 月 30 日（精装准现房）
销售均价：约 9.2 万 /㎡
总价区间：约 730-1388 万
二、核心区位与交通
地段：江湾风貌区核心，西临大创智，近新江湾城，受五角场副中心辐射。
地铁：距 8 号线市光路站约 800 米，4 站达五角场。
自驾：近中环路、逸仙路高架，通达市区便捷。
三、主力户型（精装）
1. 99㎡ 三房两厅两卫（高层）
格局：一梯两户、无连廊、南北通透
得房率：约 74%-78%
亮点：三开间朝南、双卫、主卧套房、大阳台
总价：约 850-910 万
2. 124㎡ 四房两厅两卫（5 层真洋房）
格局：飞机户型、南北直通、客餐厅面宽约 5 米
得房率：约 93%（超高）
亮点：四房设计、双卧朝南、超大阳台、飘窗、隐形门 / 木饰面交付
总价：约 1140-1388 万
四、精装标准（≥3000 元 /㎡）
三大件：日立中央空调、地暖、格兰斯柯新风
厨房：方太 / 老板厨电、科勒洁具
卫浴：科勒、汉斯格雅恒温花洒
公区：雪山飞狐奢石、金属格栅 + 玻璃幕墙
五、社区与配套
社区：人车分流、低密静谧、法布尔探索花园、查尔斯艺术花园
内部配套：约 3480㎡三层空间（2000㎡烟火集市、500㎡睦邻餐厅、200㎡康养）
商业：2 公里达五角场（万达 / 百联 / 合生汇）
教育：同济二初、开鲁新村小学、杨浦高中等
医疗：长海医院（三甲）、上海肺科医院
六、优势与不足
优势
国企开发 + 准现房，交付安全
低密（2.3）+ 纯住宅无底商，居住纯粹
洋房得房率高（93%）、精装品牌一线
五角场 + 新江湾城双配套，生活成熟
不足
步行至地铁约 800 米，不算极近
北侧邻近高压走廊，部分户型有噪音影响
物业费 9.8 元 /㎡/ 月偏高
周边城市界面一般，有待拆建筑
七、适合人群
杨浦 / 虹口 / 宝山改善家庭，看重地段与品质
偏好低密、纯住宅、准现房的购房者
追求高得房率洋房与精装一步到位的客户
