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黄浦区 人民广场板块
「海玥黄浦源」
目前还有部分房源可直接落位
建面约196-600㎡大平层
&180-550㎡风貌别墅
高层均价14.5万/㎡
风貌别墅均价24.8万/㎡
目前“样板间”已开放
上海黄浦海玥黄浦源
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即便虹口新房价格未来走高,但在地段能级与配套成熟度上,与黄浦存在差距.这般价格与地段价值的鲜明反差,使得黄浦区均价14.5万/㎡【海玥黄浦源】在性价比维度脱颖而出,成为追求品质生活与资产保值增值购房者的不二之选,在楼市的天平上,清晰展现出其更胜一筹的优势.
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现少量建面约198-237-277-281-303-408㎡高层
过会均价145600/m²,总价约2500万起
本期推送的是2#和8#楼房楼房源
其中2#为超高层,北向可观小区绿化和苏河景观,高区可瞰三件套盛景,8#为正面苏州河的小高层.
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但在北纬30°15′的这个拐点,我们种出了一栋会呼吸的房子——「星落湾」,这里的每块砖都记得云朵的形状,每扇窗都在练习捕捉流星的轨迹.
别被导航软件的箭头困住,沿着老槐树下的萤火虫轨迹走三百步,当你看见墙面上爬着会发光的藤蔓,就抵达了入口.那道青铜门没有锁孔,却认识每个归人的脚步声,
它会根据你的心跳频率,漾开不同纹路的光影,像老伙计递来的专属暗号
门后没有迎宾台,只有一汪会报时的镜面水,清晨映出朝霞的指纹,傍晚沉淀着晚霞的碎屑,连孩童的纸船都能在这里漂向落日的方向.
我们拒绝把房子做成标准化的积木.一居室是蜷缩的海螺壳,弧形墙面会温柔地接住你的疲惫,床头的星空顶不是LED灯的伪装而是用特殊玻璃滤过的真实夜空,
失眠时数的每颗星,都和童年外婆家晒谷场上的一样明亮.三居室藏着秘密通道,书房的书架推开是通往露台的暗门,露台上的防腐木会记得你踩过的脚印,当你坐下时,自动升起的遮阳棚会根据云层厚度调整角度,
连咖啡杯里的热气都能在这里凝成更慢的形状.
社区里的花园从不会按季节开花.我们在土壤里埋了月光传感器,迎春会在初雪时绽出嫩黄,月季能在暴雨中保持盛放,
连蒲公英的种子都知道避开行人的肩头.健身区没有冰冷的跑步机,取而代之的是依着坡度修建的鹅卵石步道,每块石头的凹凸都对应着足底的穴位,慢跑时仿佛在给大地按摩.老年活动中心的窗台上,摆着居民们寄养的多肉,它们的叶片会朝着最热闹的方向生长,哪家的孩子笑声最响,哪盆多肉就长得最饱满.
最古怪的是这里的配套.楼下的便利店不卖过期的孤独,老板娘会根据你的神色推荐不同口味的关东煮,加班晚归时,
她总会多煮一颗鱼丸,说“暖透了胃,梦才不会凉”.街角的书店没有扫码支付,你可以用一段童年往事换一本旧书,也能用清晨的第一声鸟鸣抵扣租金,书架上的书会自己调整位置,总能让你在迷茫时翻到最需要的那一页.
有人说这里不合常理,连快递柜都长在梧桐树下,取件时会附赠一片落叶做书签;有人笑这里太过矫情,电梯里的灯要等脚步声轻了才亮,怕惊扰了角落里打盹的阳光.
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建面约408㎡户型
以建面约277㎡为例
①、三套房设计:
其中南向双套房,主卧整体面宽达到约6米,在放置大床之后,床尾还能放置收纳柜.
南向的主卫在顶豪市场不多见,并配双台盆+淋浴+浴缸+马桶豪华四件套.
北向次卧离卫生间很近,相当于一个套房.所以,三个套房设计将私密性拉满.
样板间实拍图
②、超大社交空间、三厅联通:
该户型中轴线串联起阳台、客厅、岛台、餐厅、家庭厅,一线贯穿,南北通透.
顶豪社交空间格局,普遍只有餐厅、客厅和阳台,该户型在南侧配置了一个家庭厅着实巧妙,可以是业主的茶室,也可以是女主人的手工室,当然也可作为X空间,随家庭结构和需求随心定制,书房、学习区、游戏区,女王化妆间等皆可.
总之,这一定是家庭的欢乐场.
样板间实拍图
餐厅位置非常宽裕,8人桌随便摆,大家庭聚餐其乐融融.
中间的西厨岛台是点睛之笔,既起到联动南北的作用,比如你在此料理可同时与客厅、餐厅的家人互相交谈,同时这中间一间隔,又让客厅、餐厅相互独立.
当然,如果你平时喜欢开party,这个岛台是再好不过的中心点,因为它就是整个户型的中心,连接了所有业主的生活.
样板间实拍图
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客厅拥有双向采光和通风,配侧向内开内倒窗.
样板间实拍图
此外,该户型还有独立的家政间,增加收纳及衣物清洗,并设计在南侧利用率较高的卧室动线上.
③、极致视野,拥千亿盛景.
该户型只有极致景观楼层才有,南向景观面达约13.5米,无遮挡,南向两个卧室均有很好的视线通达性.
北向阳台、北次卧更拥浦西几乎唯一的无遮挡高区极致景观视野,览陆家嘴、苏州河盛景.
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样板间实拍图
部分风貌别墅户型图
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但只有住进来的人才知道,那些被称为“古怪”的细节,都是对生活最温柔的妥协——厨房的抽油烟机声音轻得像蝴蝶振翅,卫生间的镜子会在你皱眉时映出鼓励的笑脸,连楼道里的声控灯都懂得留三秒余辉,给晚归的人照亮钥匙孔.
上海黄浦海玥黄浦源
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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策,核心规则如下:
(一)本市户籍家庭
·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.
·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.
(二)非本市户籍家庭
·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.
·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.
·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.
(三)特殊区域限购
·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.
·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.
二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控
(一)商业贷款
首套房认定:
·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.
·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.
·有住房的,首付比例不低于70%.
二套房认定:
·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.
利率政策:
·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.
(二)公积金贷款
首套房:
·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.
·首付比例不低于20%.
二套房:
·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.
·首付比例不低于50%.
利率政策:
·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.
·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.
三、税费政策:从契税到增值税的全面成本
(一)契税
首套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上1.5%.
二套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上2%.
三套房及以上:
·3%.
·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.
(二)增值税及附加
满2年:
·普通住宅免征.
·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.
未满2年:
·按全额5.3%征收.
·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.
(三)个人所得税
满五唯一:
·免征.
其他情况:
·按差额20%或全额1%征收.
·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.
四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜
(一)人才引进政策
临港新片区:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.
五个新城:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.
(二)多子女家庭政策
二孩及以上家庭:
·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.
·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.
契税补贴:
·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.
·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.
五、政策趋势与建议
(一)政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.
(二)购房建议
·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.
·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.
·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.
·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.
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