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上海静安里（璞里名筑）：苏河湾石库门风貌别墅
项目定位：静安内环、苏河湾核心、222 席低密石库门风貌别墅，上海顶豪标杆。
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一、核心基础信息
项目名称：静安里
开发商：华发股份 + 招商蛇口 + 静安置业（双国企 + 区属平台）
地址：静安区武进路 588 号（宝山路 / 武进路交汇处，苏河湾风貌保护区）
产权 / 规模：70 年纯住宅；占地约 5.2 万㎡，总建面约 14.9 万㎡；容积率 1.44（内环罕见低密）；绿化率 30%+
楼栋 / 户数：46 栋 2-3 层纯风貌别墅，共 222 席
车位配比：约 1:3
物业 / 费用：招商铂金管家；地上约 20 元 /㎡/ 月，地下约 10 元 /㎡/ 月
交付 / 标准：精装交付（嘉格纳、劳芬等顶奢配置）；地上 3 层 + 阁楼，地下 6 米层高（可做夹层）
交付时间：2028 年 12 月 31 日
均价 / 总价：均价约 21 万 /㎡；总价 4800 万起
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二、地段与配套（黄金三角）
1. 区位
静安内环，与外滩、南京西路形成黄金三角
直线距离外滩约 1.4 公里，800 米可达苏州河滨水景观带
3 公里内覆盖人民广场、陆家嘴、北外滩等顶级商圈
2. 交通
双轨交汇：4 号线宝山路站、10 号线四川北路站
自驾：15 分钟达人民广场，25 分钟至陆家嘴
3. 商业
苏河湾万象天地、大悦城、南京西路商圈环伺
自建约 9000㎡石库门风貌商业街区（新里天地）
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4. 生态
昆山公园、苏河湾中央公园、中兴公园等四大城市公园环绕
步行即达 10 万方生态廊道
5. 文脉
毗邻西本愿寺、景林庐、唐绍仪旧居、泰山大戏院等文保建筑
百年海派文化沉淀，保留石库门原生格局与清水红砖肌理
三、社区规划与亮点
南市北里布局：四纵三横巷弄 + 三大中庭
历史建筑保护：完整保留唐绍仪旧居、泰山大戏院等历史建筑
私属会所：约 1000㎡，含泳池、健身房、瑜伽室、高端接待区
产品特点：
地上 3 层 + 地下 2 层（部分地下 1 层）
独立电梯、中西双厨、双主卧套房
高赠送：庭院 + 露台 + 地下室，实得约 150%-200%
四、主力户型（260-370㎡）
1. 建面约 262㎡｜四室两厅五卫（主力）
格局：地上 3 层 + 地下 2 层，南向面宽 9.5 米，层高 3.5 米
亮点：全卧室朝南，L 型私家庭院，全景落地窗
附赠：花园约 50-76㎡+ 地下室约 150㎡（挑高 6 米）
总价：约 5000 万 - 6500 万
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2. 建面约 301㎡｜五室两厅五卫（改善）
格局：大面宽短进深，全明套房设计
亮点：一层私家庭院，顶层双露台，独立书房
附赠：花园约 70-100㎡+ 地下室约 200㎡
总价：约 6500 万 - 7000 万
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3. 建面约 370㎡｜六室两厅六卫（楼王）
格局：家族大宅，多套房 + 独立私家电梯
亮点：270° 采光，超大庭院，地下室挑高 5.8 米
附赠：花园约 150-300㎡+ 地下室约 300㎡
总价：约 7000 万起
五、样板间实景（262㎡）
1. 一楼（功能厅）
层高 3.6 米，朝南双开间客餐厅
中西双厨、电梯、公卫、庭院入户
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2. 二楼（双套房）
电梯厅 + 休息厅，双朝南套房
主卧带独立卫浴、衣帽间、露台
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3. 三楼（总统套房）
整层主卧 + 阁楼挑空，层高 4.5 米
超大衣帽间、四分离卫浴、南向阳台
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4. 地下室（多功能）
挑高 6 米，可做夹层
可改造为酒窖、影音室、健身房
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六、精装标准
厨房：嘉格纳（Gaggenau）烟机、灶具、蒸烤箱、洗碗机
卫浴：劳芬（Laufen）、汉斯格雅（Hansgrohe）、杜拉维特（Duravit）
其他：全屋智能、中央空调、地暖、新风系统
七、价值总结
地段稀缺：静安内环、苏河湾核心、外滩 / 南京西路黄金三角
产品稀缺：内环罕见 1.44 容积率、222 席纯别墅、石库门风貌
文化稀缺：百年石库门、历史建筑、海派文脉
空间稀缺：地上 3 层 + 地下 2 层 + 庭院 + 露台，实得面积超产权 1.5 倍
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