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虹口北外滩【弘安里】
经典海派文化溯源地
市芯罕见纯别墅社区，北外滩历史风貌项目
招商&绿城&上海地产携手打造
仅121套 容积率1.1
主力约500-760㎡，上期均价24.3万/㎡
首推约260-503m²仅34套
总价约7000万起，预约鉴赏
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清出一套房源，弘安里别墅1**号
建筑面积：496.18平
地下面积：438.81平
花园：86平
总价：1.55亿
一楼层高3.6米！
一楼客餐厅，大落地窗，采光阳光都很好，
一楼还有一个长辈房！都是面向花园！花园有100平米！
二楼3卧室+1书房！
主卧面宽近8米！超大的户外阳台，超大的衣帽间！
还有一个阳光书房，有天窗可看到蓝天！
冬天的午后慵懒的在家里晒着太阳！很舒服！
三合院的设计，间距大，
隐私性非常好！每个房间都对着自家花园！
地下室2层半，500平的面积非常夸张！
100平米的衣帽间！
100平米的钢琴室！
150平米的挑空地下社交客厅！
每家可买3个车位！
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这就是上海 北外滩 弘安里 让我们一起感受，
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goa大象设计-建筑
GTS蓝颂设计-景观
无间设计吴滨&CCD郑忠-别墅设计
【传颂300】全新样板间
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可售套数：121套
项目占地面积：37334.1㎡
地上建筑面积：41067.51㎡
产权属性：70年住宅（2021年~2091年）
面积段：约400~1500㎡（含地下建筑面积）
建筑层高：2-3层
产品类型：里弄风貌别墅
产权年限：70年
交付标准：简装交付
车位配比：约1:3
容积率：1.1（纯粹低密度、顶级别墅社区）
建筑博览：尊重原址历史建筑格局。保留现状行列式里弄风貌。源自经典，超越经典的海派立面
社区景观：四艺风华、六境雅集、画境八园
会所：约1600㎡，恒温泳池、健身、瑜伽、多功能厅等
匠心工艺：保护修缮、保留改造、更新改建
百年历史，风云人物：虞洽卿、沈联芳、谢伦辉
外滩百年大宅【弘安里】
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弘安里这块地原由8个街坊组成，其中东寿坊和永安里因后期加建改建较大，体量也很小，为了园区整体考虑，不再保留，延续了剩余6个组团：德年里、和乐里、宝兴里、更富里和鸿安里。
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项目基本情况
可售套数：121套
建筑层高：2-3层
产品类型：里弄风貌别墅
产权年限：70年
交付标准：简装交付
车位配比：约1:3
容积率：约1.1
规划用地性质:一类住宅组团用地
建筑工程性质:住宅
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实拍图欣赏
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户型图参考上海弘安里】售楼处电话/地址☎：☞400-8855-420☜(预约热线）√√
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项目前情回顾
2021年2月，上海虹口城市更新建设发展有限公司（上海地产联合体）以111.35亿拿下了虹口区四川北路街道HK193-02（17街坊弘安里）、HK193-03（地下部分）；北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）。
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同年，8月13日进行了80%股权转让，开发主力变为招商蛇口。和实力合作伙伴绿城中国、上海地产共同开发建设上海弘安里项目。
地块信息
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四至范围：东至HK193-02：江西北路，HK300-02：规划公共绿地，南至HK193-02：海宁路，HK300-02：唐山路，西至HK193-02：规划公共绿地，HK300-02：规划公共绿地，北至HK193-02：武进路，HK300-02：东余杭路
出让面积：58025.2㎡
规划用地性质：普通商品房、商办、餐饮旅馆业用地
容积率：普通商品房1.1、商办10
成交价（万元）：1113534.0上海弘安里】售楼处电话/地址☎：☞400-8855-420☜(预约热线）√√
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【弘安里】位于虹口四川北路街道，东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路。
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【弘安里】占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米，为纯别墅项目，根据规划设计方案公示，项目为清一色2-3层别墅产品。
示意图
在建筑风格上，弘安里需保持原来的石库门里弄风貌去建设，项目整体延续原“一街坊、多组团”的风貌特征，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮等多种方式，未来将延续原肌理风貌。
项目肌理方案示意图
产品打磨和规划上，项目非常用心，邀请了像GOA大象设计、蓝颂设计、W·Desgin无间设计、CCD等享誉国内外的设计团队，将共筑上海城市更新全新里程。
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果图
立面设计上，项目还原了上海海派风格，同时使用老砖、老瓦、老石箍等保留构件，更加贴近场地历史，延续传统历史建筑风貌。
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效果图
景观打造上，由主弄串联起住区各景观节点，将场地既有建筑构件等元素予以适当保留，也蕴含在里弄街巷的景观布置当中，打造专属于弘安里的历史记忆。
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产品方面，项目将推出1-3层低密里弄住宅，主力产品面积段290-375㎡，并规划有满足高净值人群社交圈层需求的多功能会所。但套数仅有121套，热门程度可想而知。
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在社区园林景观的营造上，项目从海派洋房的历史记忆入手，结合当代审美需求，打造了雅集六境、风华四艺、画境八园等多个景观主题与节点，以百年上海洋房常用的八种植物为主，打造富有层次与移步换景的精致园林，让未来业主的每一次归家，都充盈着雅致的海派风情上海弘安里】售楼处电话/地址☎：☞400-8855-420☜(预约热线）√√
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深、天井式”布局，优化为“合院式、大面宽”布局，部分户型还巧妙地增设南院，并预留可供自身需求和喜好自由创造的功能空间。
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项目还配备有高标准的社区会所，满足游泳、健身、社交、休闲等多方位的生活需求，供弘安里的业主就近使用，打造充满人情味与高级烟火气的邻里社区。
项目综合配套
交通方面：项目周边有3、4、10、12号线四条轨交，自驾则可以通过北横通道和外滩隧道快速抵达城市各个地标。
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商业方面：周边有星荟中心、宝华城市广场等商业中心，另规划有四川北路18号街坊，作为虹口生活新地标，包含超甲级写字楼，上海首座约14,000㎡的文化博物馆。
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教育方面：周边有静安区闸北第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等。
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医疗方面：附近有瑞金医院、曙光医院、中西医结合岳阳医院、第一人民医院、上海市中医院、上海市儿童医院等。
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地下面积：438.81平
花园：86平
总价：1.55亿
一楼层高3.6米！
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一楼还有一个长辈房！都是面向花园！花园有100平米！
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主卧面宽近8米！超大的户外阳台，超大的衣帽间！
还有一个阳光书房，有天窗可看到蓝天！
冬天的午后慵懒的在家里晒着太阳！很舒服！
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这就是上海 北外滩 弘安里 让我们一起感受
上海楼市明年会不会回暖？
12月28日（周日），根据上海网上房地产公示数据显示，当日二手房网签成交1088套。
本月截止目前（12.28），二手房网签成交累计20812套，继11月成交2.2万套，已经连续两个月突破2万套大关。
除此之外，上海挂牌量不断探底！
到12月，上海的二手挂牌量降到了14w+套。
从趋势上看，还会持续下降。
据了解目前很多房东心态并没有实质性向好，但他们调价的次数在减少。
甚至不接受降价的房东，有的都选择下架不卖了，改成租出去！
这也是为何，上海二手房挂牌量大幅度下降的主要原因。
上海今年二手房网签成交总量累计251966套，创近四年新高。
2022年，158172套
2023年，191811套
2024年，242744套
上述数据可以看出，其实今年一整年的上海二手房成交量都很好，月均成交量破2万套
这在大家意识中的淡市周期里这是一个了不起的结果
放眼全国，这是唯一
那么，上海楼市明年（2026年）会不会回暖？
我的直接回答是：会
但不是你想象中的“普涨狂欢”，而是“结构性回暖”。
简单来说，2026年上海楼市大概率会进入一个“止跌企稳、冰火两重天”的新阶段。
市场的底部已经显现，但资金和需求会极度分化——好的资产（核心区、豪宅）会涨，普通的资产（远郊、老破小）可能还在阴跌。
为了让你更清晰地看懂明年的走势，我为你拆解了以下几个关键信号：
1
真正的“回暖”信号：刚需进场
楼市是否回暖，不看专家言论，只看一个硬指标：刚需（首次买房的人）是否开始接盘。
目前来看，上海总价300万以下的刚需房源成交占比已超过60%。这说明价格已经跌到了很多刚需的心理价位，大家开始觉得“这价格可以承受，风险可控”，从而进场“抄底”。
结论：只要刚需持续入场，成交量稳住，市场就真正“活”了。预计明年成交量会保持活跃，价格则会逐渐趋稳。
2
2026年最大的“变数”：4万套房解禁
这是明年市场面临的最大考验，也是你最需要警惕的风险点。
限售解禁潮：2021年上海新房积分制下，大量认购率高的新房被限售5年。2026年，预计约有4万套解禁，并不是这4万套房源都会涌入二手市场，但即便仅有30%房源选择挂牌，对于板块的房价冲击也相当大。
冲击板块：主要集中在大虹桥、徐泾等前期炒作较热的区域。
影响：这批“投资客”可能会选择高位套现，导致短期内这些板块的二手房价格承压，出现“以价换量”的局面。
3
“冰火两重天”的具体格局
明年的上海楼市，不同地段、不同产品会有截然不同的命运：
4
给你的一点建议
如果你正在关注上海楼市，建议你根据自己的需求对号入座：
如果你想自住（刚需）：
现在是窗口期。尤其是明年上半年，政策环境好（低利率、限购放宽），且有大量房源可供挑选。
重点关注：总价300万左右的低总价房源，或者核心区的高性价比“老破小”（为了学区或地段）。
如果你想改善（换房）：
卖旧买新要趁早。如果你手里的房子是远郊的“老破大”或非核心资产，建议在价格还能接受的时候尽快置换，去置换核心区的“好房子”。
盯紧新房：关注带有“好房子”认证（绿色、智能、得房率高）的新盘，这些是未来的增值主力。
如果你想投资：
千万别碰远郊。2026年不是“闭眼买都能赚”的时代了。
只选核心。只有上海内环内、有顶级资源配套的房产才具备长期的保值增值能力。
总结：2026年上海楼市不会出现大水漫灌式的暴涨，但也不会崩盘。它正在进入一个“品质为王”的新周期。对于普通人来说，买对区域和产品，比赌市场大势更重要。
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