古北99楼盘深度笔记：上海闵行核心区的低密国际人居范本
项目概况：稀缺低密，定义新标杆
古北99由上海地产星侨置业开发，坐落于闵行区姚虹路99弄，地处闵行、徐汇、长宁三区交汇的黄金腹地，是古北国际社区近3年唯一全新推出的低密度住宅项目。项目总占地面积约9.6万平方米，总建筑面积约21万平方米，规划455户高品质住宅，涵盖建面约133–154㎡的高层大平层与建面约300–419㎡的联排别墅。
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项目以容积率1.2、绿化率35%–38%的极致低密标准，重塑内中环间稀缺的居住形态。建筑外立面采用天然黄金麻石材与铝板组合，由国际知名设计机构Aedas操刀，呈现现代极简与东方内敛融合的优雅气质。精装交付标准配备大金中央空调、菲斯曼地暖、博世厨电，主卧均设独立衣帽间与全景飘窗，客厅南向面宽最高达14.5米，实现全明通透的奢阔格局。
核心配套：全维国际生活圈，步行即达
交通：双轨三高，通达全城
地铁：距15号线吴中路站直线约500米，步行约7分钟；距10号线宋园路站约1.3公里，车行5分钟。双轨联动，15分钟直达徐家汇、淮海路、前滩，30分钟覆盖陆家嘴、虹桥枢纽。
自驾：内环、中环、延安路高架环绕，距内环仅1.5公里，中环1.2公里，延安路高架2公里，通勤效率极高。
商业：高端消费，触手可及
步行圈（1–1.5公里）：黄金城道步行街、高岛屋、古北1699商业广场，汇聚日式料理、法式甜点、精品买手店等国际化业态。
车行15分钟圈：虹桥南丰城、尚嘉中心、静安嘉里中心、七宝万科广场，覆盖奢侈品、亲子娱乐、米其林餐厅等全维度消费场景。
教育：双轨并行，全球视野
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医疗：三甲环绕，健康无忧
瑞金医院古北分院（三甲）：距离约2公里，神经内科、妇产科、体检中心实力强劲。
武警上海市总队医院（三甲）：距离约2.5公里，骨科、康复医学为区域重点。
社区周边分布5家社区卫生服务中心，实现“15分钟健康服务圈”。
生态：公园与高尔夫，静谧生活
奥林匹克公园（约12万㎡）：步行可达，环湖步道、草坪露营、儿童乐园一应俱全。
颖奕高尔夫球场：车行8分钟，为业主提供高端休闲社交空间。
社区优势：国际化基因，无边际服务
国际化氛围：真正的“小小联合国”
古北99深植于古北国际社区核心，该区域外籍人口占比超51%，聚集27国领事机构、6800家外资企业，是上海2035规划中唯一被纳入CAZ（中央活动区）的国际社区。社区内英语使用率高，国际超市、外教机构、多语种物业团队形成天然生活生态。
高端服务：缦合荟会所，重塑生活方式
项目配备1.2万㎡缦合荟会所，内设：
恒温泳池（25米标准池）
24小时智能健身中心（配备Peloton、LifeFitness）
瑜伽室、茶室、儿童成长中心、共享办公区
专属管家服务，支持家政、代购、宠物寄养、资产托管等“无边际生活服务”
物业由缦合物业运营，采用AI门禁、智能巡检、无感停车系统，实现“零接触”安全与高效服务。
市场价值：稀缺性决定长期溢价
新房断层：古北板块近3年无新增住宅供应，古北99是唯一低密新盘，稀缺性无可复制。
价格锚定：参考单价约8.2万–11.6万元/㎡，总价区间902万–1804万元，远低于古北壹号（21万+/㎡），具备显著价值洼地属性。
保值逻辑：依托CAZ政策红利、国际社区人口粘性、教育医疗硬配套，长期抗跌能力突出
古北99楼盘深度笔记：上海闵行核心区的低密国际人居范本
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