8月25日，央行发布了关于个人商业性住房贷款的新政，不少购房者表示看完之后云里雾里，不知道对自己有没有影响，影响有多大，房地产的走势又会是怎样，希望有更浅显易懂更直接的解读，今天我们就试着来寻找这几个问题的答案。
问题
一
我之前购房合同签订的20年期的利率是基准利率的9折，接下来是不是没有基准利率了?新的利率是多少?
答：央行有关负责人在答记者问时表示“公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行”，所以目前确定的利率计价还是按照原来的合同，但是基准利率本身是一个变数，未来是把LPR等同于基准利率，还是就是合同内的基础利率固定在目前的4.9呢?针对这个问题，我们咨询了一些银行房贷的工作人员，他们表示一般不会有影响，具体还是要等文件。
新政的执行需要至上而下的传播学习过程，对于政策没有明确的细则，或许只有等到正式执行的时候才能最终确定。但是可以断定的是对于购房者来说，利息成本支出不会大幅波动，毕竟央行已经定调“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”
问题
二
新政之后购房成本会增加还是减少?答：我们用案例来说明会更清晰些，以在厦门首套房贷款200万分期20年为例，目前市场基本执行基准利率4.9，那么新政之后两种还款方式可分别节省13182元和10084元。
如果是二套房的话，目前主要执行的是1.1倍基准利率，那么两种还款方式分别增加16208元和12050元。
这里的计算是不考虑改革后重定价的方式，即合同期限均为固定利率，但如果购房者选择按每年利率重定价，那么最终支付的利息成本就无法确定，购房者拥有更多主动权，自己的决策将叠加不确定性风险。
需要补充的是，上面用的是厦门现阶段执行的利率，但是在过往历史中，首套房9折甚至8折利率并不鲜见，新政之后，执行“首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)”，原本的折扣利率或将一去不返，未来LPR就是较低的下限。从某种程度上可以理解，如果现在还能申请到到比较低的折扣利率，那会比新机制下利息成本更低。
问题
三
个人房贷利率调整会影响房地产市场走势吗?未来厦门楼市走势如何?
克而瑞城市投资部分析表示：虽然以此定房贷利率，实际上比原有利率的增长会非常有限，但是可以判定房贷的低利率时代(公积金除外)基本上已成为历史，房贷利率将持续走高、逐渐接近企业利率是未来趋势。政府一定是希望个人贷利率与企业贷款利率持平，“双轨合一轨”。各地人民银行可确定“加点下限”，可见房贷利率政策也纳入“因城施策”范畴，将随着各个城市发展驱动力的不同而呈现出一定的差异。
6月房贷利率止跌反弹，叠加政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，进一步加剧了房贷利率上行预期。从7月全国重点城市的监测情况来看，首套房利率上浮已是普遍现象，仅厦门仍执行基准利率，城市驱动力或许可以解释。但据悉近期厦门已出现资金趋紧，放贷时间长的现象，新政给了城市更多自主性，预计与其他城市重点城市相比，厦门信贷环境仍将松紧适中。
本次新政释放了对于房贷领域的风险管控和市场引导的积极信号，也体现了当前“房住不炒”的大背景下政策新思路，政策本身对购房者影响有限，但可能在购房预期和购房信心方面有一定作用，进而影响楼市。
厦门新房市场连续4个月供过于求，库存“爆仓”，去化周期高达28个月。二手房市场成交连续三个月高位回落，下行趋势明显，挂牌量高达去年同期的两倍。
中央政治局会议之后，房地产短期刺激经济的“夜壶效应”失效，房价上涨预期落空，预计新房市场供应将继续扩容，二手房市场挂牌量也将继续走高，而以本次新政为代表的差别化信贷背景下，购房者投资信心不足，预计厦门一二手房市场量价将继续调整。
综上，个人商业房贷利率调整，对楼市及购房者的影响总结起来主要有三点：
一、对于历史购房合同来说，继续沿用10月8日之前合同中所约定的基准利率及折扣，目前基准利率计价方式还没有确定的执行方案，需等待官方细则或银行口径，但整体对购房者不会有太大的影响。
二、采用LPR利率计价的新机制下，如果不选择利率重定价，即合同期限均为固定利率，那么在按当前的基准利率来看，对购房者的总利息支出影响较小。但如果购房者选择利率重定价，那么最终支付的利息成本就无法确定，这就相当于与市场及银行之间进行一次博弈，有可能最终支出的一个利息成本会增加，也有可能减少。
三、利率双轨制改革作为一个长效调节机制，更多的是稳楼市，但短期可能改变购房者的投资预期和投资信心，进而间接影响楼市，对于厦门来说，未来一二手房量价或继续调整。
文章来源：克而瑞厦门
