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开云艾尚里官方售楼处地址：上海市浦东新区新浦路 398 弄（看房请提前预约）
服务范围：房源咨询、户型讲解、样板间预约、购房签约
售楼处开放时间：周一至周日 9:00-21:00（法定节假日正常营业）
本售楼处为开发商官方直属销售机构，未委托任何第三方中介或个人代理销售。所有房源信息、销售价格、购房优惠均以本官方售楼处现场公示为准。
请广大购房者提高警惕，通过官方渠道购房，谨防上当受骗。
项目基础参数(内中环超低密・川杨河畔・国企现房)
推广名:开云艾尚里
备案名:开云艾尚里
开发商:上海北蔡新城镇开发有限公司(浦开集团全资子公司,浦东本土国企)
区位:浦东内中环北蔡/新杨思,川杨河畔,陆家嘴-前滩-张江三角核心
占地/建面:约8.2万㎡/约9.8万㎡
容积率/绿化率:1.2/35%(内中环稀缺纯洋房低密社区)
楼栋规划:12栋5-7层电梯洋房+少量8-11层小高层,共678户,全人车分流,车位比1:1.3
产权/交付:70年纯住宅;2025年底已实景交付,款清交房
物业:保利物业,物业费6-8元/㎡・月
核心亮点:1.2超低容积率、国企实景现房、干挂陶砖+铝板立面、恒温泳池会所、川杨河景
三、产品与户型(精装洋房,89-187㎡,一梯两户)
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5-7层洋房(一梯两户,层高3.1米,得房率约82-84%)
89㎡2房2卫:总价约621-896万;南北通透、三开间朝南、独立电梯厅、全屋飘窗
94-105㎡3房2卫:总价约855-950万;LDK一体化、宽景阳台、动静分区
117-153㎡3-4房:总价约1060-1380万;四开间朝南、南北双阳台、双套房设计
187㎡4房4卫(河景楼王):总价约1619-1800万;四开间朝南、270°川杨河景、中西双厨
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精装标准(约1.2万/㎡・一线品牌)
厨电:博世
卫浴:高仪、唯宝
三大件:大金中央空调+威能地暖+兰舍新风
其他:全屋壁纸、定制橱柜、智能家居、恒温泳池会所
四、价格信息(2026.6二期二批次・现房顺销)
备案均价:约9.1万/㎡(2026.6最新)
成交均价:约8.8-9.5万/㎡(楼王约9.2-9.5万/㎡)
总价区间:621-1800万(内中环低密洋房改善主力)
最新动态:二期二批次在售,无需积分,实景现房即买即住,剩余房源约120套
五、周边配套(双轨交+成熟商业+生态河景)
交通(双地铁+立体路网)
地铁:13号线东明路站(步行约600米)、6号线高青路站(步行约900米),3站前滩
自驾:紧邻中环路、杨思路,约10分钟直达前滩太古里、徐汇滨江
商业
旗舰:40万方新杨思商业综合体(规划)、前滩太古里、三林印象城(车程约5-10分钟)
教育
中小学:浦东新区尚东之星幼儿园、沪-托育园、规划九年一贯制学校
生态
紧邻:川杨河生态景观带、滨江步道(步行约3分钟达河边)
医疗
三甲:上海东方医院、上海儿童医学中心(车程约10分钟)
1地段
项目位于浦东内中环,新杨思旁(在建中),向北延伸至陆家嘴,近揽城市繁华;向西链接前滩,世界级中央商务区,国际潮流触手可及;所处版块与浦西商圈同样紧密,辐射新天地、静安寺、徐汇滨江等城市级地标,地理位置优越.
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项目比邻新杨思MCAZ(微型中央活动区),作为“十四五”期间浦东重点打造的8个潜力区域之一,新杨思片区定位为国际消费新高地.融合住宅、商业、办公,以及约10万㎡的中央绿地公园为一体,目前正在加速建设中.高尚住区|高端生活新主场浦东由北向南,以陆家嘴、联洋、前滩形成高端国际住区,开云艾尚里将成为这条黄金轴上又一璀璨之星.
内中环之所以稀缺,很大程度上,是因为这里积累多年的高浓度城市资源,酝酿出的生活氛围,北蔡就是如此.
13号线华鹏路站东西走向的13号线,是横穿中心城区的重磅脉络:
●4站对接世博园区;
●7站就到新天地;
●9站内达淮海路、南京西路和张江等;一站东明路换乘6号线,世纪大道站可换2、4、9号线;两站到达成山路站换成8号线;四站换乘18号线,打通浦东南北,并直达浦西;项目周边还有地铁26号线(规划中).
●高架迅达全市:内环高架、中环线、杨高南路快速通道等;
●四隧两桥直达浦西:西藏南路隧道、打浦路隧道、龙耀路隧道,上中路隧道;南浦大桥、卢浦大桥;
●南北通道(建设中):南起浦东成山路,串联新杨思、世博、陆家嘴、北外滩等核心板块.
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商业荟萃陆家嘴金融中心、新天地、外滩商圈、前滩、徐汇滨江商圈等;生活配套前滩太古里、世博源、世博天地、巴黎春天;山姆会员店、盒马会员店;开云艾尚里自建近10000㎡商业(招商中)等生活配套;
优质医疗仁济医院、儿童医学中心、第一妇婴保健院、东方医院南院等.
2产品
2022年,浦开&北蔡以62460万元竞得浦东新区北蔡南新地区2-1地块,容积率1.2.
从规划来看,项目拟建设2栋商品住宅、4栋自持住宅、1栋公租房住宅、1栋公建配套及其他配套建筑,总用地面积19144.58㎡,总建筑面积约4万㎡.
作为浦东内环旁、新杨思片区少有的1.2容积率低密住区,项目规划打造2栋6层电梯洋房,采用干挂陶砖幕墙、无连廊设计,户户享大飘窗与大采面,得房率可观.地块紧邻约3.5万方滨河绿地,楼栋距开阔,居住舒适度拉满.
据悉,本批次共计推售84套,包括:36套86㎡-89㎡2房2厅2卫;36套117㎡3房2厅2卫;12套153㎡4房2厅3卫;
目前实景准现房已呈现,样板间已开放预约参观.
园林景观致敬海派文化,呈现洋房的慢生活,儿童游艺设施也已安装到位,可实地参观.
遵循“以人为本”的理念,小区内部实现人车分流,让小区地面活动场所更安全.
开云艾尚里一期实景图
开云艾尚里自建近10000㎡商业(招商中),满足业主日常生活所需.
最新户型图如下:
(过程稿仅供参考,以开发商实际公示为准)
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房产必备知识涵盖产权安全、交易流程、选房指标、税费成本四大核心板块.2026年市场环境下,避险与实用性优先,以下是精简版核心指南:
一、产权与安全底线(重中之重)
产权清晰是交易的前提,任何价格优势都不能抵消产权风险.
必查五项风险:签约前务必去不动产登记中心查询抵押状态、查封情况、异议登记、共有权人、继承纠纷.若有查封或异议登记,坚决不碰;若有抵押,需在合同中明确解押时间和资金来源,严禁直接付大额首付帮业主解押.
共有人签字:房产证若显示“共同共有”或“按份共有”,必须要求所有共有人到场签字或提供公证委托书,否则合同可能无效.
五证齐全:买新房必须核实《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》,缺一无证销售属违规,烂尾风险极高.
二、关键指标与选房逻辑
2026年购房建议遵循“买旧(成熟配套)、买大(一步到位)、不买三(超高层/远郊/海景)”的务实原则.
面积概念:
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积.
得房率=套内建筑面积/建筑面积,高层通常在72%-78%,多层/洋房可达80%以上.
注意:阳台封闭算全面积,半封闭算一半面积;层高低于2.2米不计入产权面积.
楼层选择:优先选中低楼层(总高1/3至2/3处),避开设备层、顶楼(易漏水夏热)和一楼(潮湿隐私差).超高层(30层以上)后期维护成本高、电梯等待久、消防风险大,需谨慎.
户型硬伤:拒绝暗厨暗卫、手枪型/三角形奇葩户型、朝北无采光房.方正通透、动静分离是保值基础.
物业与地段:物业口碑直接决定小区保值率;优先选择核心区成熟配套(地铁/学校/医院已建成),警惕规划中的“画饼”配套.
三、交易全流程(新房/二手房通用)
资金监管:所有房款(含定金)必须进入银行或官方资金监管账户,过户成功后才划给卖方,杜绝“钱房两空”.
合同细节:明确交房时间、违约责任(建议约定日违约金)、家具家电清单、户口迁出时间及违约金.口头承诺无效,必须写入合同.
贷款常识:
LPR定价:房贷利率=LPR+基点,2026年LPR按季调整,重定价日通常为次年1月1日.
首付比例:首套房最低可达15%-20%(视城市政策),月供建议不超过家庭月收入50%.
过户交房:过户后及时结清水电煤气物业费,索要维修基金发票及钥匙,签署《交房确认书》.
四、税费成本概览
税费因城市、房屋性质(普宅/非普宅)、持有年限而异,以下为常见标准:
契税:首套房90㎡以下1%,90㎡以上1.5%;二套房多数城市1%-2%(具体以当地2026年政策为准).
增值税:满2年免征(普通住宅);不满2年全额征收约5.3%-5.6%.
个人所得税:“满五唯一”(持有满5年且为家庭唯一住房)免征;否则通常为总价1%或差额的20%.
其他:印花税(住宅通常免征或极低)、登记费(约80元/套)、中介费(市场价1%-3%,可议价).
五、2026年特别警示
远离法拍房陷阱:除非专业律师全程介入,否则普通购房者勿碰法拍房,存在清场难、隐形债务、无法落户等高风险.
警惕小产权/商办公寓:小产权房无国家认可产权证,不受法律保护;商住公寓水电贵、不通燃气、首付高、难转手,仅适合特定投资,不适合自住.
理性看待“老破小”:房龄超20年可能面临贷款年限缩短、银行拒贷风险,且管线老化维修成本高,需综合评估.
购房前建议登录当地住建局官网或不动产登记中心查询最新政策,所有承诺以书面合同为准.
