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杨浦区，隶属上海市，位于上海中心城区东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，总面积60.61平方千米 [9]。截至2023年6月，杨浦区辖12个街道 [26]。截至2022年末，杨浦区常住人口119.92万人。 [14]
杨树浦港纵贯杨浦区境南北，杨浦即以此演变得名，南部沿江地带是曾经的上海公共租界东区，中部偏东区域则为“大上海计划”实施地。杨浦区拥有中心城区里最长的15.5千米的白金滨江岸线，市区内唯一的规划生态岛屿复兴岛亦坐落于区境。杨浦科教资源丰富，区境坐落着14所各类高等院校，其数量超过了上海市高校总数的三分之一，包括复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海理工大学、第二军医大学等校。 [20]
2022年，杨浦区实现地区生产总值2076.97亿元，其中，第一产业增加值完成7.25亿元，第二产业增加值完成672.84亿元，第三产业增加值完成1396.88亿元。
位置境域
杨浦区地处长江三角洲东北缘，东隔黄浦江与川沙县相望；西界秦皇岛路、大连路、大连西路、密云路、逸仙路与虹口区为邻。南界浦东大道和荻柴浜与川沙县、黄浦区毗连；北界三门路、政立路、闸殷路与宝山区接壤。总面积60.61平方千米。
地质构造
一、工程地质
杨浦区境大部分为河流冲积层工程地质区。表层为黄褐色粉土质亚砂土，下层为青灰色细砂层。地基承载力8—14吨/平方米。沿邯郸路、翔殷路以北（包括南近走马塘地区）、中原路至殷行路与闸殷路交汇处以西的地区，为河口滨海冲积平原工程地区。表层为褐黄色、棕褐色亚砂土，厚约2—4米，为天然地基持力层，地基承载力8—14吨/平方米。下层为灰色粉土质粘土。局部含淤泥质。该工程地质区，大致在邯郸路、翔殷路以北，硬土层埋深小于30米；以南硬土层埋深大于30米。
二、水文地质
杨浦区境潜水位一般埋深0.5—1.5米（沿江埋深1.0—1.5米），水化学类型为重碳酸-钙-镁及重碳酸-氯-钙-钠型水。矿化度小于1.0克/升。单位涌水量0.02升/秒米，渗透系数0.06—0.08米/昼夜（河口滨海冲积平原区为0.04—0.11米/昼夜）。浅部承压食水组食水层顶板埋深大致从大连路、惠民路交汇处与黎平路南端划一条直线。以南沿江地区及场中路-嫩江路-线以北地区，一般小于70米，其他地区一般大于70米。食水层厚度20—40米。食水岩性为灰色细砂、中砂夹砾石。单井出水量（井径10英寸，水位降深5米时的水量）3000—5000吨/日，水质硬化度小于1.0克/克（淡水）。
三、地下水开采与地面沉降
杨浦区地面沉降是民国10年（1921年）近代工业形成以后出现的。解放前夕，市区平均累积沉降量693毫米，沉降最大地区1136毫米。解放后，随着工业生产的迅速发展，由于大量采用地下水，以杨浦区为中心，形成市区碟形沉降洼地。1921年—1965年水准点最大累积沉降量2630毫米。据1956—1965年市区地面沉降资料：区内地面沉降幅度最大地区为平凉路与黎平路交汇处之新华无线电厂附近，沉降量超过1200毫米。大致在眉州路、平凉路、杨树浦路之间向东包括复兴岛南部，沪东造船厂及大连路、平凉路、江浦路、长阳路之间，民星路与军工路交界处，控江路、黄兴路向西北至上海铜材厂一带，沉降量都大于1000毫米。闸殷路、殷行路交汇处及其周围地区，闸殷路、三门路、国和路、民庆路之间，沉降量都小于400毫米。其余地区沉降量一般在400—1000毫米之间。1965—1981年，采取人工回灌地下水措施，控制地面沉降效果显著。历史上一直是沉降漏斗中心的新华无线电厂附近，采取措施前的9年共下沉1273毫米，采取措施后的16年仅下沉52毫米。回灌措施，不仅制止了地面沉降，四平路与大连路一带，四平路与邯郸路之间及其邻近地区，靠近翔殷路东段，长阳路（江浦路-黄兴路之间），平凉路以南（眉州路-宁武路、大连路-许昌路之间）还出现回弹现象。
四、地震
杨浦区境位于华北地震区东南边缘，地震强度中等，频度较低。地震活动伴随大区地震而起伏，曾有影响。但成陆至今，未直接发生过地震。 [22]
地形地貌
地境成陆于唐宋宋初。据北宋郊直《吴门水利书》记载：吴淞江南岸有18条支流汇入。最东几条为上海浦、下海浦、南及浦、江芒浦、烂泥浦，各捕之间距离为5～7里。据此推断，北宋时烂泥浦已在今复兴岛之东。又据区境西北部景德观（今万安路小学）重修碑文记载：原为龙神庙，庙门座西朝东，面海而立，建于北宋初期。又区境南部太平教寺吟兰州路3问号，建于北宋太平兴国年间（976～984年）是区内最早建造的佛寺，说明在北宋时已有了一定的开发。
区境是长江三角洲前沿冲积平原，是较早的滨海平原一部分。长年累月，长江挟带大量泥沙，经波、潮、流的作用，沉积成陆。靠近黄浦江下游左侧系河口沙滩、沙岛，后经吹泥填土，人工堆积成周家嘴岛岭复兴岛、和共青森林公园。走马塘以北与虬江之间为古吴世江下游，江宽数华里，因泥沙冲击，逐渐淤塞。明初改道后，形成夹沙泥草甸土，经农民长期耕作，南境发育成菜园土，北境发育成水稻土。 [21]
气候特征
杨浦区地境处北亚热带南缘，属亚热带季风气候。其特点是气候温和、雨水丰沛、光照充足、四季分明。
杨浦区境年日照时数及年总辐射量属上海的高值区。其分布规律大致自南而北呈递增趋势。区境南部的年总辐射量为114千卡/平方厘米·年，北部为116—118千卡/平方厘米·年。
气温
杨浦区境最高气温，大于或等于35℃的天数年约为6—8天。极端最高气温为38—382℃。1978年7月8日极端最高气温38.9℃。
杨浦区境最低气温，小于或等于-5℃的天数一般为4—5天。极端最低气温在-9.5—-10℃。1967年1月16日，极端最低气温-10.1℃。
降雨
杨浦区境年降雨量南部地区为1060毫米，北部为1040—1060毫米。汛期雨量大致在600—640毫米。
杨浦区境最大暴雨量呈自南而北增多的趋势。一日最大暴雨量南部约为250—300毫米，高于市中心区；北部约为300—350毫米，也远高于市中心区。区境年平均暴雨天数在2.62.8天，平均暴雨量在76—79毫米/天。1985年最大降水量1623.6毫米，最小降水量是1971年，只有700毫米。
风
上海有效风能密度分布是以市中心为核心的同心圆分布，杨浦区为其外围，风能密度值在80—100瓦/平方米之间。
水系水文
黄浦江循经区境南部、东部，岸线长31千米，河面宽平均300—500米。区境濒江近海，多河浜滩地。较大河流杨树浦港纵贯南北，走马塘、虬江流经东西，尚有水利舟楫之便。1974年新开的中原河位于区境东北经钱家浜出浦，解决农田排灌问题。现为区内仅存的几条河流。 [24]
自然灾害
杨浦区的灾害性天气和气候极值与全市基本相同。隆冬的寒潮、冰冻；春夏之交的不正常梅雨季节；夏季的暴雨以及雷暴相伴的冰雹和龙卷风，常带来突发性灾害。
1956年9月24日（农历八月二十日秋分后一日）下午2时20分，浦东上川路一带发生龙卷风，越过黄浦江至定海桥，沿军工路北上。这次龙卷风，造成灾害。受伤490人，失踪5人，死亡56人，共伤亡551人。
综述
杨浦区域内黄浦江岸线（包括复兴岛）长15.5千米。有“一桥”—杨浦大桥，“二环”—内环线、中环线，“四隧”—大连路、翔殷路、军工路、周家嘴路隧道，“四线”—轨道交通4、8、10、12号线。有6条过江轮渡线与浦东新区相通。 [16-17]
公路
2022年，杨浦区交通运输、仓储和邮政业实现增加值93.39亿元，比上年增长3.9%；规上企业完成营业收入801.72亿元，比上年下降2.5%。2022年，杨浦区道路停车泊位数2069个，完成16件次建设工程项目配建机动车停车场（库）的行政审批工作，完成10家新开业公共停车场（库）经营备案审批。城市建设。轨道交通线路总长32.7千米，轨道交通密度为0.61千米/平方千米（扣除黄浦江面积），全区市政道路长度324.9千米（不含快速路），全区道路面积约590万平方米，道路平均宽度18.16米，人均道路面积（常住人口计算）为4.51平方米/人。 [14]
水运
杨浦区内有其秦线（秦皇岛渡口）、民丹线（丹东路渡口）、歇宁线（宁国路渡口）、金定线（定海桥渡口）、东嫩线（嫩江路渡口）、草临线（临江路渡口）6条过江轮渡线。
铁路
中国铁路上海局集团有限公司上海货运中心杨浦经营部，位于上海市杨浦区周家嘴路4135号或4041号（内江路360号），处于铁路何杨线尽头，是上海货运中心下设7个经营部之一，拥有31.4万平方米货场。2020年，中国铁路上海局集团有限公司上海货运中心杨浦经营部，发送货物387686吨。
体育事业
截至2022年末，杨浦区共有各类体育场所2288个，体育场地面积153.8万平方米，人均体育场地面积1.25平方米。全年新建4个社区市民益智健身苑点、2个市民健身驿站、1个市民健身中心。有2个体育公园、9个百姓健身房、2个市民健身驿站、4个市民健身中心、19片市民多功能运动场、636个市民益智健身苑点，健身设施器材完好率达到98%以上。拥有覆盖12个街道的社区市民体质监测站、社区体育健身俱乐部（其中1个为社区文体服务俱乐部）、社区体育指导员站和近千支健身团队。2022年全区社会体育指导员达2519名。区域内现有1所国家级体育传统项目学校、18所市体育传统项目学校、42所区体育传统项目学校。有1所国家重点高水平体育后备人才基地和1所国家奥运后备人才训练基地、2个名教练工作室，向上级训练单位输送体育后备人才71人次。在上海市第十七届运动会中，杨浦区团体总分第四、奖牌总数第二，并获得体育道德风尚奖、团体奖牌最快进步奖、团体总分最快进步奖、重点项目团体奖牌最快进步奖、优秀组队一等奖、2个优秀赛区奖，获评“未来之星”47人、十佳青训教练员1人、优秀青训教练员3人，获评2019-2021年度上海市青少年精英系列赛优胜奖。全区共有体育企业1710家。全年体育彩票总销售额1.75亿元。
医疗卫生
截至2022年末，杨浦区共有卫生机构数275所，其中：医院32所（包括部队医院2所，地方医院4所），门诊部75所，社区卫生服务中心（站）76所，妇幼保健所（院）1所，专科疾病预防治院1所，疾病预防控制中心1所。全年区域内各级医疗机构门急诊总量1553.3万人次，其中三级医院完成门急诊990.04万人次、住院病人38.32万人次、手术44.43万人次。区属医疗机构完成门急诊558.09万人次（社区卫生服务中心288.05万人次），住院病人6.52万人次，手术7.9万人次。全区医疗机构病床使用率77.2%。全区现有卫生技术人员18293人，其中执业（助理）医师5987人。区内享受国务院特殊津贴专家16人。市民平均期望寿命达到82.87岁，婴儿死亡率2.21‰。全年社区门诊减免居民挂号费294.7万人次、减免普通门急诊诊查费2947万元，预防保健综合服务合计115.7万人次，家庭病床服务2.8万人次。 [14]
社会保障
2022年，杨浦区城镇新增就业37075人。帮助2069名失业人员实现就业。帮助成功创业698人，其中青年大学生615人。期末城镇登记失业人数9386人，控制在市下达指标内。在杨浦工作生活的两院院士共有67名。全年办理人才引进落户2876人；办理居住证积分11218人，其中新办1285人；办理居住证转户籍2642人。全区留学人员落户2253人，累计办理海外人才居住证（Ｂ证）49人。全年开展专业技术人才培训17305人次。完成职业技能补贴培训75640人次，达到指标数的244%；完成新型学徒制培训665名，达到指标数的110.83%；完成高级工以上培训1374人次，达到指标数的114.5%。累计完成“上海市和谐劳动关系达标企业”创建737家。为9457名劳动者追讨劳动报酬或挽回经济损失1.79亿余元。
2022年，杨浦区新增养老床位350张，完成认知症照护床位改建153张，新建3家社区综合为老服务中心，新建13家社区助餐服务场所，完成330户居家环境适老化改造。全年发放65周岁及以上老年人综合津贴4.96亿元，配送90周岁及以上老年人爱心奶444.66万瓶，发放老年人助餐及送餐两类补贴248.57万元，支出困难老年人居家养老服务补贴215.5万元，为1.2万名老年人提供家庭互助服务。
2022年，杨浦区共救助各类社会救助对象70.17万人次，支出救助金5.07亿元。开展市民综合帮扶2011人次，支出帮扶金384.97万元。完成1.06万户次低保申请家庭、1243户廉租房申请家庭、680户共有产权保障房申请家庭、102户次支出贫困申请家庭、418户次医疗救助申请家庭、94户教育救助申请家庭、197户临时救助申请家庭、124户次残疾人补贴申请家庭、1户次养老补贴家庭、354户特困供养家庭的经济状况核对工作。救助流浪乞讨人员2249人次。销售各类福利彩票1.09亿元，筹集公益金614.23万元。
2022年，杨浦区共办理结婚登记4581对，离婚申请1863对、离婚登记1632对；补领结婚证1264份、离婚证371份，办理无婚姻登记记录证明16份；解除收养关系2例。全年新成立社会组织15家，其中新成立社会团体1家、新成立民办非企业单位14家。 [14]
基础建设
2022年，杨浦区新建各类绿地面积9.51公顷，其中新建公园绿地8.03公顷、新建附属绿地1.48公顷。生活垃圾分类收集点1735个，同比增长1.1%；居住区生活垃圾分类减量（收集）覆盖率达100%；生活垃圾日均处置量698.8万吨，同比增长11.8%。全年在建的二、三星绿色建筑27个项目（建筑面积265万平方米），完成20.38万平方米可再生能源应用，34.79万平方米既有公共建筑节能改造，能源审计8项、能耗公示4项。全年完成征收580户，拆除旧住房1.6万平方米，收尾6个基地。全年共实施33个小区、101万平方米“美丽家园”具体项目，其中竣工21个小区、51万平方米。既有多层住宅加装电梯竣工交付206台。共筹措房源7163套（间），供应3985套（间），超额完成目标任务。继续推进公共租赁住房的常态化供应分配工作，市筹新江湾尚景园2201套房源，已正式入住1969户；区筹3466套房源常态化供应，已签约3041户，正式入住2693户。廉租住房方面，持续扩大廉租住房受益面，做到应保尽保。廉租住房年度受理审核通过1656户，其中新增租金配租家庭692户，资格复核964户；全区正在享受廉租的家庭3821户，其中租金配租3384户，实物配租437户，年度发放租金补贴10811万元。共有产权保障房方面，开展了本市户籍第十批次、非沪籍第四批次共有产权保障住房申请受理工作，受理接待本市户籍咨询4038人次，收件689份；接待非沪籍咨询66人次，收件16份。全区473户申请家庭完成选房，其中本市户籍463户，非本市户籍10户。征收安置房方面，继续做好107街坊二期地上结构施工和118街坊二期地上施工的建设工作，稳步推进116街坊北块二期、232街坊二期的竣工验收工作。 [14]
环境保护
2022年，杨浦区完成1项产业结构调整项目，减少能耗45.5吨标准煤。实施既有公共建筑节能改造34.79万平方米，其中节能率超过15%的既有公共建筑4.69万平方米。完成可再生能源建筑一体化应用20.38万平方米。2022年考核周期，杨浦区新增分布式光伏项目装机规模约200千瓦。PM2.5年平均值为24微克/立方米，同比下降11.1%，稳定达到国家二级标准（35微克/立方米），且为历史最好水平。落实重污染天气应急响应和重大活动空气质量保障，完成2022年杨浦区应急减排措施清单编制。深入推进工业企业VOCS2.0综合治理，完成全区4家企业OCS减排核算核查工作。积极应对气候变化，持续推进“大创谷”低碳发展实践区建设及低碳社区创建。
2022年，杨浦区区域空气质量指数（AQI）优良率为84.9%，同比下降1.9个百分点，优良天数310天。全区11个市考核断面水质达标率为100%，其中10条河道断面水质达到Ⅲ类水标准。全区污染地块安全利用率达100%。持续推进移动污染源治理，累计入户、路检柴油车1031辆，监督监测非道移动机械60台（次），发放非道路移动机械环保号牌47张。强化社会面源排放管控，完成汽修行业大气污染提标改造抽检、内部加油站油品质量抽测、及江浦路街道商业综合体餐饮油烟第三方治理试点工作，建成16个大气微站。启动实施入河排污口排查溯源整治，基本完成全区市、区管河道及小微水体的三级排查溯源，累计排查河道总长71.2千米，登记排口414个、发现非排口366个，发现问题排口20处。严把建设用地土壤污染状况调查评审关，累计出具初调、详调、风险评估、修复方案及效果评估等部门意见33份。实施环保行政处罚25起，处罚金额107.6万元。区域环境噪声平均等效声级，昼间时段和夜间时段分别为52.2分贝和45.2分贝，昼、夜间分别同比下降1.3分贝、2分贝。区域环境噪声昼、夜间时段均达到国家2类区标准要求。
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众所周知，静安是一个不用大讲特讲的区域——很容易讲出一堆正确的废话。
翻一下之前媒体关于静安区的解读，要么是人文底蕴深厚，要么是城市资源发达——用你说？
所以环二打算以一个很小的点切入，单讲一下静安区的房地产市场，管中窥豹。
01
上海各区的特点都有浓厚的历史因素。
上海最先开辟的是英美租界（公共租界），主要分布在原黄浦、静安。
英美人天生是做生意的料，不远万里跑到中国来也是为了碎银几两，这片区域自然就以商务、商业为主。
后来法租界不断向西南部扩展，这个热爱生活的民族，在这里建设了大量高品质洋房、里弄。
2035规划中，北徐汇、东长宁、北卢湾区依旧以居住功能（黄色）为主，而老黄浦、静安依旧是大片的商办用地（红色）。
黄浦静安也有一定区别：黄浦一大片，静安一条线。
静安这条线指的是南京西路，在人民广场一直延伸到静安寺，是浦西规模最大、定位最高的商业区。
2021年，南京西路税收亿元楼多达26栋，恒隆广场更是突破百亿，创造了上海新纪录。
这条黄金干线主要涉及南京西路街道、静安寺街道，这两个片区住宅市场规模很小。
静安寺街道
南京西路街道
没办法，这里是全市的资源中心，重点培育了辐射全市的商务、商业功能，以及部分医疗资源。
静安本区的科教文卫中心，是北侧的曹家渡街道和江宁路街道。
老静安一梯队学区：静教院、一师附小、静安一中心，全部位于这两个板块。
这两个片区是传统的居住中心，大部分标杆小区也坐落于此。
江宁路街道
曹家渡街道
看到这里大家应该有一个模糊印象：静安好像没什么豪宅。
其实静安曾经朝这个方向努力过，主要战场就是石门二路街道的几幅空地。
石门二路这里建设了国际丽都城、远中风华园等标杆小区，后者是静安准豪宅代表。
其实更著名的是东八块，这片大衣料子原来在上海首富手中，计划打造“超过古北的豪宅区”。
后来首富落马，这片区域被政府收回，现在部分成为自然博物馆、部分做商办用途。
世纪初静安的豪宅梦破碎了一半。
2005年后，上海进入真正的豪宅时代，老静安已经没有大幅空地开发，只拿出了九龙仓静安壹号等作品，体量与隔壁的黄浦不可比拟。
2015年后，静安合并闸北，才迎来了新的房地产时代。
02
两区合并之前，闸北绝对的中心是不夜城，即天目西路街道。
这里上世纪80年代就在开发，立志打造上海十大商圈。2000年基本建成时也不负众望，十几栋商办大楼壮观亮丽，三个标杆商场人流如织。
来自十多个国家的跨国企业以及大量外省市驻沪机构在这里落足，形成北上海名副其实的商务中心。
与静安合并之后，不夜城的地位变得尴尬起来：城市功能与南京西路高度重合。
在老静安的虹吸之下，不夜城每况愈下，直到2020年代表性商业太平洋百货倒闭。
两区合并真正受益的是两个板块：大宁与苏河湾。
大宁背后市北高新，这个园区打造的是全球化的科创中心，与老静安形成错位竞争。
2015年后，静安出钱、闸北出地，市北的发展走上了快车道。与市北一街之隔的是大宁居住区，自然受益匪浅。
其实在合并之前，大宁已经是闸北楼市新贵。
世纪初的闸北大致是一个三明治模型：只有中间的工厂区易于动迁。
所以在这里修建了北上海最大的湿地公园，试图打造闸北新的宜居片区。
十几年的发展，大宁各方面资源几乎都达到顶级。
教育有闸北实验小学、大宁国际小学、风华中学；医疗有第十人民医院；商业有大宁音乐广场、久光。
两区合并后，大宁环境优质、房龄新、社区品质高的优势凸显出来，吸收了不少市区改善客群。
不过大宁已经进入开发尾声，静安又将目光投向了苏州河两岸。
相比于黄浦江，苏州河更像是上海的母亲河，然而长期没有得到有效开发。
苏州河最好的景观段位于普陀长寿路一带，这里河湾众多，又地处内环。
不过由于开发过早，做了一堆住宅小区草草了事。
闸北并入静安后，苏州河迎来新的开发阶段。
苏河湾定位中央活动区，既承接市区外溢商务需求，又承担了顶级居住区的功能。
这里的华侨城苏河湾，一直是静安区房价天花板（花园洋房除外）。
更重要的是，苏州河的开发重构了不夜城商圈。不夜城原来的中心是上海站，北广场南广场同期开发。
现在的不夜城商圈，中心已经转移到苏州河，北广场没落之路不可避免。
或者说不夜城时代已经过去，这里已经纳入苏河湾片区。
近几年苏河湾持续开发，北站街道近乎全部旧改，成为静安区又一新贵。
铁路北侧的宝山路街道也在进行旧改。万科一直在这里深耕，后来收购了中兴路壹号50%股权，联合打造标杆项目。
不过区域开发力度明显不如北站街道，大量老旧小区无法拆迁。
静安对闸北的带动作用是全方位的，即使没有太多自然禀赋的共和新路街道也进入新一轮开发，谈家桥区域旧改已经在有效推动。
再向北的彭浦镇、彭浦新村街道，目前还没动静。闸北需要优化的地方太多，再有钱也需要一步一步来。
03
如上所述，两区合并后各个片区迅速找到了自己新的定位。
苏州河北岸的发展目标是与老静安融为一体，共同构成新的市级公共活动中心。
静安区的商业中心由一条线变为两条线，夹在其中的正是江宁路、曹家渡、石门二路三个居住区。
石门二路：与南京西路无缝衔接，将来也是静安最好的居住区之一。
江宁路：静安科教文卫中心，正在大面积更新，前景广阔。
曹家渡：三区交界，公共资源、居住水平均不如江宁路。
另一个发展中心是市北+大宁，一个是市区产业的补充，一个是市区居住的补充。
大宁与苏河湾之间的广阔区域，短期不会有太大发展，资源被虹吸后反而沦为发展的成本。
这片区域的另一个痛点是，几乎是轨交真空。
老静安地铁线路发达，7平方公里地面上分布着2号、7号、12号、13号四条线路，密度令人咋舌。
原闸北内环区域地铁同样发达，尤其是汉中路这里，竟然可以做到三轨交汇。
然而出了内环，就只有1号线一柱擎天。1号线承担着宝山客流，进入闸北后趟趟爆满。
自驾也面临同样的尴尬：进出市区与宝山共用南北高架，一到高峰期就堵成停车场。
交通问题导致静安各个片区资源互动困难，不少市区客流因为通勤放弃大宁。
想想隔壁的黄浦区，合并卢湾、南市后迅速融为一体，无论自驾还是地铁，都不会有任何隔阂。
其实普通人根本就分不清哪里是南市区、哪里是卢湾区。
这个问题将来会有一定缓解，20号线穿过闸北腹地，1号线北端终于有了换乘线。
20号线沿广中路而建，重点服务的依旧是大宁和沿线的商务区。
19号线只是擦肩而过，只在彭浦边缘设了一站，影响不大。
所以原闸北的大片土地，很难像南市区一样借助静安登上市级舞台。
能够与静安融为一体的，只能是苏州河一线。大宁+市北的组合，上限是次级中心中的佼佼者。
静安的另一个问题是，错过了豪宅时代。
前面提到过，因为历史原因2015年前静安没有修建大量豪宅：实在是没有大片空地。
2015年合并闸北，有钱有地，然而很快就出了限价令、很快就加强了70/90政策。
想想之前的豪宅市场，汤臣一品破20万，中粮海景壹号破25万，绿城黄浦湾破30万，不断刷新我们三观。
各色别墅争奇斗艳，要么是几千平的大花园，要么是高达几百万的奢华装修。
2016年后这些新闻销声匿迹，绿地海珀外滩能批到14.2万已经是价格极限。
尽管苏州河沿线开发力度可观，除了原先就动工的华侨城苏河湾，再也没有一线豪宅。
安康苑不是，龙盛不是，近期的仁恒也不是。
可以说上海已经失去了豪宅成长的土壤，除非将来限价放开。
另一个大的背景是，上海的中轴线是黄浦江，苏州河开发力度再强，也达不到黄浦江两岸的高度。
实际上认真开发苏州河的只有静安，黄浦江却是杨浦、虹口、黄浦、徐汇、浦东共建。
所以将来上海市区豪宅格局是一片、一线：旧租界内的部分区域、黄浦江两岸。
这两个片区的光芒，毫无保留的给到了黄浦，静安只能失之交臂。
当然CAZ区域越来越接近铁板一块，老静安顶级的公共资源与黄浦新兴豪宅有机结合，共同构成了上海最好的居住社区。
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生活的诗意
我们总说建筑就像一本打开的书，你能看到一座城市的抱负，就空间而言，它更像一首娓娓道来的散文诗，你看到是一个家对于生活状态的极致追求。
仪式感，是将每一件普通的小事演绎的熠熠生辉。摒弃传统的玄关，使开敞的空间形成吧台的格局，是设计师的巧思所在，创造一种归家的仪式感，告诉你：生活在这里。
视线缓缓挪入客厅，整个空间没有任何隔断，大敞开面的格局为设计铺垫了绝美的底色，成为最有力的背景。房主为一对年轻的情侣，他们对于整体的设计有着极为明确的要求：极简与艺术共存的高级感，个性与品质并行的舒适感。
大道至简
沉静的高级感与包容性
很多时候，各异的性格对“家”有着不同的感知，比如，爽朗健谈的男主人最爱的设计是衣帽间透明的衣柜，这种对内的情绪映射出内心最柔软的存在，家是港湾，是壁垒，我在背后隐秘处，为你守护。
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房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上建筑物、构筑物及其所衍生的权利。房地产业是从事地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，属于第三产业。房地产业为人类的生存、发展提供基础性物质条件，其产业链长，关联度大，深刻影响着国民经济的发展。
（一）土地和房屋
1.土地
土地作为承载建筑的地块是房地产开发活动中的物质载体，是最为基础性的“原料”“生产要素”。
土地包含三个部分：
一是土地的地表范围，指该宗土地在地表上的 “边界”所围合的区域；
二是土地的地上空间范围；一般以人类所能够利用的高度为限；
三是土地的地下空间范国，一般以人类的能力所及为限。
土地按照开发程度，可以分为未开发的土地和己开发的土地。土地供给量的变动能够直接影响房地产市场的供给，直接影响房地产市场的供求状况以及价格水平，也是土地基础性地位的表现。
2.房屋
房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，供人们在其内部进行生产、生活等活动的建筑空间，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。
构筑物是指能够改善生产、生活环境或者提高生产、生活便利度及效率，人们一般不直接在其内进行生产生活等活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。
通常广义的建筑物包括房屋和构筑物，狭义的建筑物是指房屋。需要注意的是《城市房地产管理法》 将房屋定义为土地上的房屋等建筑物及构筑物。
（二）房地产
房地产是一个较为复杂的综合概念，从实物现象看，它是由建筑物、构筑物与土地共同构成。建筑物、构筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。
房地产的概念可以从两个方面来理解，房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也附着有法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物、构筑物及其所衍生的权利。
房产是指建筑在土地上的各种房屋及其行生的权利，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等及其衍生的权利。
地产是指土地及其上下一定的空间及其衍生的权利，包括地下的各种基础设施、地面道路等及其衍生的权利。
房地产由于其位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。而作为法律赋予的权利状态，法律意义上的房地产权利本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、地役权、居住权等。
（三）房地产业
房地产业包括房地产开发经物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产业。
1.房地产开发经营
房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。具体是指取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地乎整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收人具有不连续性。房地产开发企业主要是组织者和决策者，要关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动。
2. 物业管理
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3. 房地产中介服务
房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估，房地产经纪等活动。房地产咨询的主要业务是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，具体业务包括接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
4. 房地产租赁经营
房地产租赁经营是指各类单位和居民住户的宣利性房地产租赁活动，以及房地产管理部门和企事业单位、机关提供的非盈利性租售服务，包括土地使用权租服务、保障性住房租赁服务、非住房租赁服务、住房租赁服务等。
