保利琅誉售楼处电话：400-811-8224【预约电话】注重生活感受！温馨提示：本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！昨天保利琅誉发布了它的一房一价表。
这个盘的一个很大的标签就是「内环内最后的千万级别三房」，随着放开120㎡的限制，的确未来的入门门槛可能会更高一些。
这个盘本身优劣势非常清晰，今天一起来盘一下，也看一下他的定价策略到底是怎么做的。
一、楼栋价格
小区5栋楼的价格，除了800弄1号因为有一个朝西北的房型以外，其余定价都和均价比较接近。
这个小区本身的布局因为地块限制，没有什么可供发挥的地方，唯一的不利因素「有一小段人车不分流的车行道」在688弄7号这栋房子前面，其余楼栋都不受影响。所以也难怪这栋楼全部放了小户型。
保利琅誉售楼处电话：400-811-8224【预约电话】注重生活感受！温馨提示：本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
二、分户型价格
疯了，怎么又是一个噩梦般的一房一价表。
最近刚被昌平折磨完之后，又遇到保利琅誉。
为了让大家看懂，接下来还是要单独解析一下。
这里的99㎡其实特别多，我先把他们归拢成了3类
第一类是动静分离小组，99㎡的1~4户型，单价均价和整盘均价几乎持平，也是这个小区的中坚力量，户型方正
第二类是南向两面宽的三房，总共65套，因为都是边套的缘故，大多采光会好一些，实际样板间感受也还OK，单价比均价略高，来到11.84万。
第三类也是最神奇的一类，总共12套的99㎡朝西北的房型，套均单价只有8.97万，总价也不到900万。
比许多中环外的99㎡房子都要便宜，唯一的原因就是主体客厅朝西北，其余房间朝西南。
因为楼栋本身的便宜原因，其实这个户型和杨浦很多新盘的朝西户型一样，还算是有一点朝南倾斜角的，所以下午卧室采光应该还OK。
根据历史经验，这个属于足够便宜就会有人买，对于很多买家来说，位置还是很重要的。
保利琅誉售楼处电话：400-811-8224【预约电话】注重生活感受！温馨提示：本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
然后剩下的几个户型再单独介绍一下
先看85㎡
虽然85㎡是闷屁股两房，但在单价上战胜了一南一北，这个就看大家自己居住诉求了
这个116㎡户型据说现在非常火热，基本算是独立电梯厅，116㎡还带来了4个房间，空间利用率拉满。这个面积段和房间数，在板块内算是很有竞争力的了。
而且价格令我很意外的是只做到了11.7的均价价格。
可能是这个房子与保障房贴着墙，但实际上没什么实质性影响，算是这次定价里的一个漏洞。
最后是143㎡和146㎡的2套户型
你如果问我喜欢哪个，我可以自己更愿意住的还是143㎡的户型，3个房间朝南的幸福感会强一些。但这两个户型本身都挺不错，没什么大问题。
以上就是这个小区所有主力户型的价格段了，这样看完是不是好理解很多？
三、最高最低价
大量的85折左右价格，价差拉的不大。
所以这个盘的核心还是看你的需求是什么，因为主力产品价差都不大。以99平为例，非常看重南向面宽，家里老人小孩同住的可以考虑三开间户型；而需要更多社交空间，对边户认死理的就选两开间横厅户型。
四、楼层差价信息
以一栋楼为例
整个盘的价格差做的都完全平均且不大，每一层就差8万，除了低区的1楼~2楼以外，哪怕2楼~3楼价差都很小。
最终选房去化大概率是从高到低，开发商的定价看起来信心很足，主要还是因为这个盘的配套，位置，交通和价格综合因素的确在市场上同条件没其他选择
保利琅誉售楼处电话：400-811-8224【预约电话】注重生活感受！温馨提示：本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
五、价格区间与套数比
千万级新盘的区间最终出炉，基本是在1000~1200万之间，占据了整个小区50%的套数。
对于这个预算段的购房者，的确现在可选的楼盘越来越少了
六、关于得房率
这个盘因为做了比较极致的得房率优化，不管是连廊，楼梯数量的控制，还是大门的摆放，都有迭代。
最终带来的是76%~78.5%左右的得房率。
对于一个99%的户型来说，最大的利好就是北侧次卧可以被真正利用住人了，并且甚至可以不依赖飘窗就能做到。
之前踩盘拍的照片能够看出来，这个北向次卧空间非常富裕。
从这一点上，这个盘也算有了另一个独特的优势：真三房。
对于家里真的要3个房间住人的来说，这个空间的差异还是有价值的。
七、关于区位和配套
这个盘的一个核心卖点就是：「内环」+「双轨交」
门口不远处就是12/18号线的江浦公园站，一横一竖贯串上海，不管是抵达常见的商业区，还是换乘都很便利。
足够实在的现成配套，加上相应的价格，能不能抵抗负面的一些因素？
比如杨浦的界面，比如地块的本身的狭长？
另外值得一提的是门口的齐齐哈尔路小学，虽然开发商无法保证对口，但我查了这个盘前后左右各个小区，都是对口的……那么结果你就懂了。
保利琅誉售楼处电话：400-811-8224【预约电话】注重生活感受！温馨提示：本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
八、总结
最后总结一下这个盘的优劣势，这个盘优劣势都太明显。
优势很清楚：内环内的地段，双轨交12/18号线地铁口，开车1KM左右上内环，极大概率对口齐齐哈尔路一小的学区，并且在市场上算是得房率比较不错的99㎡真三房。
而劣势也很清晰：地块细长，688弄有一段非人车分流，杨浦通病界面老旧。
对于适合的人群来说，基本就是1000~1200万预算的刚需年轻人，追求内环地段，便捷地铁出行，需要一个不错小学作为保底的人群。
保利琅誉售楼处电话：400-811-8224【预约电话】注重生活感受！温馨提示：本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约
