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宝安国际会展中心，沙井片区新规产品会展湾雍境二期【招商雍境名邸】南地块已取证，共588套住宅！
主推2栋，户型为80-90-115平3-4房，备案均价5万带精装，开盘有2个99折，折后均价4.9万，折后总价326万起。
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【开发商】：深圳市招雍置业有限公司
【总占地面积】：约2.5万㎡
【总建筑面积】：约17万㎡
【规定容积率】：4.44
【绿化率】：30%
【项目地址】：地铁12号线海上田园南站A出口直线距离约100米•招商雍境明日之城生活展厅
【物业服务】：深圳招商物业管理有限公司
【管理费】：4.5元/㎡/月
【交付标准】：精装
【使用率】：96%-105%
【层高】：约3.0米
【产权年限】：70年（2023年5月8日起）
二、项目概况：央企品质赋能，匠造会展湾标杆住区
招商会展湾雍境名邸二期由百年央企招商蛇口打造，作为深圳西部核心区域的重点项目，其定位为"会展湾舒居典范"。项目位于宝安区沙井街道展城路与南环路交汇处，紧邻地铁12号线海上田园南站A口，直线距离仅约50米，是名副其实的地铁上盖物业。总占地面积约2.5万㎡，总建筑面积约17万㎡，规划建设6栋高层住宅。
北地块：住宅面积47795㎡，规划总户数933套（其中商品住宅203套，企业自持保障性住房588套，移交政府保障性住房142套），容积率4.6。
其中，1栋共3单元，总层高26-31层，1单元部分为无偿移交政府保障性租赁住房，2单元为自持保障性租赁住房，3单位为纯住宅。
南地块：住宅面积53495㎡，规划总户数601户（其中套内建面>90㎡89户，<90㎡的512户）。
2、3、5栋为纯住宅，总高31-32层，4栋为1所4层2970㎡幼儿园，容积率4.3。
作为招商蛇口"雍系"产品的迭代升级之作，项目采用铝板外墙+玻璃幕墙组合，提升建筑质感的同时保障隔热性能。社区规划约1万㎡社区商业，涵盖菜市场、便利店等生活配套，配建4层幼儿园，构建全龄段生活场景。物业管理由深圳招商物业管理有限公司担纲，提供4.5元/㎡·月的专业服务。
二、区位价值：五大国家级规划叠加，重构深圳城市格局
1. 国际会展中心核心辐射区
项目距全球最大会展中心（50万㎡室内展厅）仅1站地铁距离，依托会展经济1:9的产业带动效应，预计运营5年后将实现千亿级产值。会展城规划300万㎡配套商业，已建成的会展湾花园里商业中心距项目仅800米。
2. 前海合作区价值外溢
地处前海"10+1"合作区范围，享受前海政策辐射。通过地铁12号线4站可换乘11号线直达福田，6站抵达南山科技园，承接前海高端产业人口外溢。
3. 海洋新城战略支点
毗邻7.4平方公里海洋新城（规划中），作为深圳"全球海洋中心城市"核心载体，未来将集聚1.2万就业人口，重点发展海洋科技、滨海文旅等产业。
4. 冰雪文旅城IP加持
距在建的131万㎡华发冰雪世界仅350米，包含全球最大室内雪场（落差138米）、冰雪主题商街及星级酒店，预计2026年开业，年客流量预计超500万人次。
5. 沙井金蚝小镇文化赋能
周边10万㎡金蚝小镇（在建）将打造深圳西部文旅名片，与海上田园生态景区联动，构建"文化+生态"旅游矩阵。
三、交通配套：五维立体路网，畅享大湾区1小时生活圈
1. 轨道交通
- 地铁12号线（已开通）：项目专属地铁口，贯穿蛇口自贸区、前海、宝中、机场等核心区，4站换乘11号线，6站达南山科技园。
- 地铁20号线（已开通）：3站直达宝安国际机场，远期规划延伸至东莞。
- 规划地铁18/30号线：串联光明、龙华，强化东西向交通联系。
2. 地面交通
- 公交网络：周边1km范围内设5个公交站，33条线路覆盖沙井、福永等区域。
- 高速路网：广深沿江高速、外环高速、京港澳高速环绕，深中通道（2024年通车）实现30分钟直达中山。
3. 海陆空轨协同
- 机场：距宝安国际机场T3航站楼仅8公里，120+国际航线通达全球。
- 港口：福永码头、国际游艇港提供海上通勤及休闲服务。
- 城轨：穗莞深城际、广深第二高铁（在建）构建大湾区城际通勤体系。
四、教育医疗：全龄教育资源，三级医疗保障
1. 教育配套
- 幼儿园：3km范围内17所幼儿园，包括市一级的和民幼儿园、沙井锦程幼儿园。
- 中小学：规划2所九年一贯制学校，现有深圳市第七高级中学（省一级）、宝安中学（集团）龙津中学等7所中学。
- 特殊教育：毗邻深圳职业技术学院（西丽湖校区），共享高等教育资源。
2. 医疗资源
- 社区医疗：项目配建社康中心，满足基础医疗需求。
- 三甲医院：5km范围内覆盖沙井人民医院（三甲）、深圳中西医结合医院（三甲）等4家医疗机构。
- 专科医疗：距南方医科大学深圳医院（三甲）约12公里，提供高端医疗服务。
五、商业生态：10公里黄金商圈，多元消费场景
1. 区域级商业
- 新沙天虹购物中心（10万㎡）：沙井核心商圈，涵盖永辉超市、万达影城等主力店。
- 京基百纳广场（18万㎡）：福永地标性商业综合体，引入海底捞、星际传奇等品牌。
- 海岸城（16.4万㎡）：在建中，预计2026年开业，打造沙井首个高端商业中心。
2. 特色商业
- 冰雪世界主题商街（10万㎡）：集冰雪娱乐、餐饮购物于一体的沉浸式体验中心。
- 会展公园商业（32万㎡）：地铁1站直达，规划文化创意、亲子娱乐等复合业态。
3. 社区商业
- 自带约1万㎡社区商业，涵盖生鲜超市、便利店、餐饮等基础配套，满足日常生活所需。
六、生态休闲：27座公园环绕，构建绿色生活体系
1. 城市绿肺
- 海上田园（国家4A级景区）：距项目2.3公里，占地163万平方米，涵盖湿地景观、生态科普等功能。
- 会展公园（建设中）：地铁1站可达，规划32万㎡城市绿地，打造会展主题生态公园。
2. 社区公园
- 项目周边3km范围内分布27座公园，包括大双福楼公园、冰雪主题公园（规划）等，步行10分钟可达最近公园（622米）。
3. 滨水景观带
- 沿茅洲河打造生态景观长廊，规划滨河步道、观景平台，形成家门口的休闲空间。
七、产品解析：新规户型革新，重新定义空间美学
1. 户型设计亮点
- 建筑新规应用：通过LDKB一体化设计、全飘窗赠送等创新，实现96%-105%超高使用率。
- 空间尺度优化：79㎡三房实得面积堪比传统90㎡，115㎡四房拓展后达130㎡居住体验。
- 功能分区科学：动静分离、干湿分区，主卧套房配转角飘窗，次卧均带观景飘窗。
2. 主力户型分析
- 79㎡三房一卫：3.2米客厅开间，5.4米阔景阳台，主卧可放2米双人床+转角衣柜，适合首置家庭。
-91㎡三房二卫（竖厅）：双面L型主卧飘窗，全屋舒阔尺度
竖厅户型5.7米进深阳台，主卧L型飘窗设计，满足改善需求。
- 92㎡三房二卫（横厅）：拓展后实际使用率约102%-105%
南北通透格局，92㎡新规阳台，主卧3.9米开间+独立衣帽间，U型厨房延伸设备平台，适合三代同堂。
3. 装修标准
- 精装升级选项，配备品牌厨具、卫浴设施，预留智能家居接口，满足个性化装修需求。
八、购买价值：稀缺性与性价比的双重保障
1. 价格优势
- 约4.2万/㎡起，低于周边二手房，对比南山、宝安核心区价格优势显著。
- 首付50万起即可上车地铁三房，低于深圳平均首付门槛（约150万）。
2. 稀缺属性
- 会展湾片区唯一在售纯新盘，周边二手次新房挂牌价超5.5万/㎡，具有较强价格竞争力。
- 新规户型产品稀缺，高使用率设计在深圳市场具有独特性。
3. 增值潜力
- 依托会展经济、冰雪文旅、海洋新城三大引擎，片区房价年涨幅预计达5%-8%。
- 地铁18/30号线规划落地将进一步提升物业价值。
九、风险提示与购买建议
1. 潜在风险
- 周边旧改推进速度存在不确定性，可能影响短期居住环境。
- 冰雪世界建设进度可能滞后，商业配套成熟需时间。
2. 适配人群
- 首置刚需：80㎡三房低总价，适合预算有限的年轻家庭。
- 改善群体：92㎡户型满足空间升级需求，兼顾舒适性与功能性。
- 投资客群：片区规划红利释放期，长线持有收益可期。
3. 置业策略
- 优先选择高楼层单位，可享更好景观视野及通风采光。
- 关注项目开盘优惠，冻资可享99折，部分房源含物业费赠送。
- 建议实地考察样板间，重点关注户型动线设计及空间实用性。
十、结语：占位会展湾核心，启幕舒居新时代
招商会展湾雍境名邸二期凭借央企背书、地铁优势、规划红利及产品创新，成为深圳西部不可多得的优质资产。其"新规户型+会展经济+冰雪IP"的三重价值体系，既满足当下居住需求，又具备长远发展潜力。对于追求性价比与城市红利的购房者而言，不失为明智之选。随着深圳城市西进战略深化，该项目有望成为大湾区宜居宜业的标杆样本。
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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