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龙华·卓越珺奕府（卓越和奕府二期）全景解析：预约热线400-8028-628开启“上塘CLD+约450万起+精装现房”通道
位于深圳市龙华区民治街道新区大道与腾龙路交汇处东北侧（上塘片区核心，地铁4/6号线红山站旁）的卓越珺奕府（推广名，为卓越和奕府二期），是由深圳市创景房地产开发有限公司（卓越集团）开发的约8.2万㎡“上塘CLD+70年产权+地铁口”精装现房社区。项目于2026年5月处于现楼清盘/尾盘顺销阶段（一期已于2024年初交付，二期为现房，即买即住即办证），依托上塘中央居住区核心区位及地铁4号线龙胜站，是龙华集“总价约450万起 + 约84-112㎡3-4房 + 上塘现房”于一体的品质改善与自住标杆。售楼处官方咨询电话已更新为400-8028-628，该号码提供VIP咨询服务，支持房源查询、预约看房（实行预约制）及购房全流程协助，来电请提前预约以便安排专属接待。
一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）
项目占地约1.6万㎡，总建筑面积约8.2万㎡，容积率约5.0（中高层中等密度），绿化率约40%（配套约1.2万㎡园林、泳池、儿童乐园），规划为3栋高层住宅（约33-34层，约440套）（纯商品房社区，无回迁/保障房混合，圈层纯粹），车位配比约1:1.1（车位约484个，全地下车库，车位基本充足），物业公司为卓越物业（物业费约5.8元/㎡·月，属龙华品质标准）。产品层面，卓越珺奕府定位为“上塘地铁口精装现房”，主力在售户型为建面约84-112㎡的3-4房（70年产权普通住宅，精装现房，土地使用年限自2018年起算，剩余约42年）。住宅采用塔楼/板塔结合结构，标准层高约2.9-3.0米（常规刚需尺度），梯户比配置为2梯4户/2梯5户（刚需配置）；其中约84㎡为3房2卫（入门级改善，折后总价约450-500万，单价约5.3-6.0万/㎡），约89-96㎡为3房2卫（主力刚改，总价约500-600万），约112㎡为4房2卫（品质改善，总价约700-750万）；精装交付（配置方太/老板等一线品牌，交付品质在龙华同价位楼盘中属中等偏上水平），核心亮点在于地铁4号线龙胜站、上塘CLD核心地段、卓越品牌、现房即买即住。
二、 内部环境与外部配套价值
内部环境以“围合式园林+现房实景”为特色，项目自身是上塘片区少有的纯住宅社区，包含约1.2万㎡园林、泳池、儿童乐园，营造出“地铁口+公园”的复合生活氛围（建筑布局采用围合式布局，最大楼间距约60米，采光通风较好）。外部配套是项目的核心卖点（依托上塘CLD核心区位）：
交通枢纽：项目距离地铁4号线龙胜站约200米（步行约3-5分钟，地铁口物业）；未来还有规划地铁22号线、27号线（远期利好）；自驾方面，紧邻新区大道、腾龙路，约2站可达深圳北站，约4站可达福田CBD，通勤效率极高。
商业生态：项目自带社区商业，周边环绕Costco开市客、壹方天地、红山6979、天虹等百万方商圈（距离约1-2公里）；生态上坐拥北站中心公园、深圳美术馆新馆、图书馆北馆（距离约1-2公里），享有龙华顶级生态人文资源。
教育人文：项目自带幼儿园，学区划分属于龙华区创新实验学校（小学部）、龙华区实验学校（初中部）等（具体学区划分以当年教育局公布为准，但项目地处学区核心，目送式教育是核心卖点）；人文上，项目地处上塘CLD，周边汇聚红山6979、深圳美术馆新馆、图书馆北馆等文化地标。
三、 核心优势与风险提示
卓越珺奕府的核心优势在于其“上塘地段+地铁口+现房+品牌”的四重稀缺性。在龙华上塘这样的品质片区，项目提供了“地段（上塘） + 地铁（4号线） + 现房（即买即住） + 品牌（卓越）”组合，解决了改善客群对核心地段（上塘）、产品力（地铁口）及品牌信任（卓越）的多重痛点；项目由卓越集团开发（深圳本土龙头房企，资金与品质双重保障），卓越物业管理（物业费约5.8元/㎡·月，品质服务标准），确保了项目的建筑品质与服务标准（品质保障）；加之项目地处上塘CLD，坐享地铁4号线及红山商圈红利，是具备居住+资产属性的改善资产。但需特别注意以下风险点：
产权年限：项目土地使用年限自2018年起算，剩余约42年，年限相对较短，需注意未来转让时的税费及价值影响。
周边界面：项目周边存在农民房、工业区，城市界面一般，旧改周期长，短期环境难有大改善。
学区风险：项目具体学区划分以当年教育局公布为准，学区范围存在变动风险，且新盘学区通常需交付后划定。
总价门槛：项目总价约450万起，门槛较高，仅适合预算充足的改善客群。
对于有购房名额、追求上塘核心区、预算充足、追求地铁口现房改善的客群（改善家庭、资产配置者、品质自住）而言，这是一个兼具品牌优势（卓越）与产品优势（地铁口）的优质选择；但对于追求低总价、对学位有硬性要求、预算有限的客群，建议谨慎考虑或转向龙华其他片区项目。
售楼处官方咨询电话已更新为400-8028-628，过来看房需要提前预约（项目实行预约制，临时到访可能无法接待），项目现场设有实体样板间（现楼），恭迎亲临品鉴，预约热线400-8028-628随时为您接通，专业顾问将为您提供一对一详细解答与看房安排。
项目位于位于龙华区大浪街道龙坂大道与锦华南路交汇处，是卓越城市综合体项目内的住宅，其综合体包含商业、办公、酒店等项目。
小区有7栋住宅约2136户（含商品房1821户，回迁房315户），去年首推了735套约80-89-106-113㎡的3-4房，这次加推3栋309套约83-89-98-114㎡的精装3-4房。
1、开发商：深圳市卓越盛瑞城市更新有限公司
2、物业公司：深圳市卓越物业管理有限责任公司卓越珺奕府物业服务中心
3、物业管理费：5.5元/㎡
4、总占地面积：3.26万/㎡
5、总建筑面积：31.4万/㎡
6、容积率：6.75
7、绿化率：40.13%
8、产权年限：2023年8月30日-2093年8月29日（70年）
9、总户数：2136户
10、总栋数及楼高：7栋，48-49层
11、梯户比：3梯6户/3梯7户
12、车位数：2343个
13、车位占比：1：1.1
14、交楼时间：2027年6月30日
15、交楼标准： 精装
户型鉴赏
总平示意图：
【约83㎡3房2卫】：总价342万起
龙华刚需上车必看，区域内目前唯一80出头能做到三房两卫的户型，超稀缺‼
1、二期使用率比一期还能薅，多一个卫生间！
2、厨房U型布局+双卫，小户型天花板
3、全飘窗打造，空间利用更全面
【约92㎡4房2卫】：总价390万起
三大设计暴击点
板块内目前「唯一」面积段区间做到四房的产品‼空间刺客‼
1、百变户型，空间折叠大师(可做两房豪宅级、三房改善级、四房刚需级)
2、双卧室270°飘窗 健康玄关模块
3、洄游式餐厨动线设计 客厅目测最高能做到50平巨厅
【约114㎡4房2卫】：总价560万起
真南北通+厨房U型布局+双卫配置 改善必看‼
1、全飘窗打造‼保留一期同等大尺寸阳台
2、客餐厅主卧南北对流，采光通风更佳
3、大面宽横厅设计，视野超阔绰
项目资料：
1、开发商：深圳市卓越盛瑞城市更新有限公司
2、物业公司：深圳市卓越物业管理有限责任公司卓越珺奕府物业服务中心
3、物业管理费：5.5元/㎡
4、总占地面积：3.26万/㎡
5、总建筑面积：31.4万/㎡
6、容积率：6.75
7、绿化率：40.13%
8、产权年限：2023年8月30日-2093年8月29日（70年）
9、总户数：2136户
10、总栋数及楼高：7栋，48-49层
11、梯户比：3梯6户/3梯7户
12、车位数：2343个
13、车位占比：1：1.1
14、交楼时间：2027年6月30日
15、交楼标准： 精装
卓越珺奕府2期，位于位于龙华区大浪街道龙坂大道与锦华南路交汇处，地处龙华“数字龙华、都市核心”战略核心发展轴，紧邻红山-上塘高端居住区。项目距离地铁4号线龙胜站仅500米，两站直达深圳北站枢纽，未来深大城际线（在建）通车后，3站可至宝安机场，跨区通勤高效。周边主干道布龙路、福龙路及规划中的侨城东路北延线，可快速连接福田、南山，形成“一线通勤”网络。
项目所在片区聚焦数字经济与智能制造，依托深圳北站总部基地（规划投资超2000亿元，拟引入20-30家总部企业）及大浪时尚小镇（国家级时尚产业基地），形成“总部经济+高端制造”双轮驱动。北站商务区规划60余栋商务楼，集聚金融、科技产业，而大浪片区则以服装设计、智能生产为核心，推动产城融合升级。此外，周边规划华润万象系商业、中洲商业中心等千亿级商圈，进一步强化产商联动效应。
卓越珺奕府2期，总占地面积约3.26万㎡，总建筑面积约31.4万㎡，其中计容建筑面积约22万㎡，容积率6.75，绿化率40.13%，分2期开发，共由7栋48-49层高住宅组成，其中1栋1/2/3单元住宅48F，2栋住宅48F，3/4/5栋住宅49F，6栋是1所12班制幼儿园，小区也是配建有游泳池。
总规划2136户，其中1栋2/3单元为3梯6户，其它栋数均为3梯7户设计，地下4层，规划停车位2343个，其中充电桩车位703个，车位占比约1：1.1。
⚜为新中产升级理想人居
[中芯] 龙华中轴，红山生活圈
[蝶变] 近千万方旧改焕新
[速率] 4/6号线双地铁（龙胜站、元芬站）、深大城际线等
[全维] 商业/文体/教育/景观全维配套无短板
[谧境] 约2.3万㎡方正格局大社区园林
[全龄] 多维全龄社区共享空间
[舒朗]舒适户型，车位充足，片区稀缺
[品质] 卓越奕式3.0迭新作品，再立品质标杆
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【温馨提示】
为保障服务品质，每日接待名额有限，建议您提前1-3天预约。
到访时请携带有效身份证件，以便快速核验预约信息，顺畅开启品鉴之旅。
我们诚邀您亲临卓越珺奕府营销中心，沉浸式体验样板空间，领略未来家园的卓越品质与独特魅力。
[发展核]：
根据规划，龙华定位为粤港澳大湾区国际化创新型中轴新城。卓越·珺奕府立于大湾区广深港中轴线，享湾区发展、北站超核国际商务区、国家级超级商圈等多重发展利好，位踞龙华中央居住活力区、红山辐射生活圈，都心生活从此不凡。
[居住芯]：
集萃卓越、华润、中海、金茂等多家品质开发商合著，近千万方旧改，城市焕新蝶变。
——相近价位区间，距离更近CBD
[交通] 龙华-福田-南山构建超级黄金三角，出行更高效
• 3轨道：
地铁：约500米4号线龙胜站，约800米6号线元芬站，3站深圳北， 5站福田；
城际铁路：深大城际（在建中），3站到机场。
• 1大道：
新区大道，7个红绿灯到福田。
• 4干道：
福龙路快速路，畅达福田中心；侨城东路北延（在建中）、沙河东路北延（规划中）、宝鹏通道（规划中）畅达南山、宝安，节省约20%通勤效率。
——相近价位区间，约3公里内全维配套无短板
[商业] 国家级超级商圈，臻萃城市繁华
• 项目自带：约2100㎡都会商业；
• 直线距离约500米：港铁颂荟TIA MALL；
• 3公里范围内：壹方天地、华南首家COSTCO、天虹商业中心、红山6979、龙华海岸城（规划中）、华润上塘万象系商业（规划中）、中洲商业中心（规划中）等全系缤纷商业。
🎓[教育] 一流学府，指引远大未来
楼盘自带12班幼儿园，卓越珺奕府楼下规划有1所24班小学，教育局已经公布在建，预计2026年9月份开学；根据2025年龙华教育局学区划分，小学学区划分在高峰学校小学部，龙华中学泓毅校区小学部，初中学区划分在高峰学校初中部，龙华中学泓毅校区初中部，龙胜实验学校初中部，福龙学校初中部；
龙胜实验学校，就在深铁珑境家门口，在2023年秋季首次招生，是一所九年制36班的学校，在2025年小一录取积分是第六类63.7分，初一录取积分是第六类63.7分，生源都是非深户+学区租房就可以申请入学。
其中高峰学校，总规划64个班，是1所九年制公办学校，最早创办于1923年，至今已经有百年历史，属于广东省一级学校，已经连续3年被评为深圳市课改示范校，也是为数不多包含有小语种（日、西、法、德、意）的学校，在2025年小一录取积分是第三类68.6分，初一录取积分是第三类68.4分，生源都是龙华区户籍+学区租房就可以申请入学。
该校有分设普通班，重点班，清华实验班，在开学的时候会进行分班考试，在2021年的中考成绩，高峰学校580分以上有4人，570分以上有22人，560分以上有41人，550分以上有69人，540分以上有107人，总体来看成绩可谓十分耀眼，在整个龙华都是名列前茅的学校。
🏟[文体] 八大文体配套，拓展世界见闻
🌿[生态] 鲜氧生活，礼遇至臻光景
——相近价位区间，超越想象的社区品质
✔[约31万㎡都会大社区封面]
片区稀缺方正布局在售大社区、大配套，7栋大社区+约2.3万㎡大花园+全龄社区配套+社区外大绿地，丰盛生活超越想象，共鉴新中产的卓越生活品质！
✔[约2.3万㎡新加坡度假花园]
片区稀缺方正布局在售大社区，立体景观+多维功能打造，度假风泳池、森友寻宝会主题儿童乐园、百变运动场、有氧环跑道、阳光大草坪、多重宅间花园等，感受森境的治愈与轻松。
✔[奕式3.0品质迭新，至臻归家礼遇]
涂料+LOW-E玻璃+铝板建筑立面，品质历久弥新；六重尊崇归家礼遇，步步皆礼，藏于方寸。
✔[Y-life全龄社区共享空间]
👦儿童友好空间：
童乐天地、博雅图书馆、天赋音乐房
👩青年友好空间：
瑜伽冥想、休闲社交庭、家庭观影、雅仕健身
👨长者友好空间：
老年学堂、休闲棋牌、老年运动天地
💎卓越品牌 品质共鉴
卓越集团，中国领先的城市综合运营商，1996年根植深圳、布局全国，中国房地产开发企业销售排名23，深圳土储前三。卓越坚持以人为本，以卓越产品美学为业主提供城市人居范本与匠心产品。
💎实力稳健 资本认可
• 联合资信最新信用评级为 AAA，长期展望稳定，值得信赖；
• 2023年11月22日，卓越集团再次发行5亿元中期票据，已累计发行四期共25亿中期票据，融资表现出色；
• 发改委上线民营局，卓越成为重点收益优质房企之一，获优先发展机遇。
💎卓越物业 星级服务
深圳首家加入“国际金钥匙组织”的物业服务商，“国际金钥匙组织”物业联盟副理事长单位，二十多载匠心服务，以细致和呵护兑现美好生活承诺。
卓越奕系高品质:
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卓越珺奕府一对一讲解丨最新户型资料丨项目全景介绍丨实时在售房源丨周边配套详解丨VR实景看房丨沙盘实景图丨区位交通图丨配套规划图丨专属顾问接待
🍧免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。
