【深圳天源华府】「搜狐焦点认证」
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丨项目区位丨户型解析丨在售房源丨特价优惠丨学区配套丨交通动线丨样板间实拍丨小区环境丨交付标准丨周边商业丨
天源华府作为南山核心区的热门楼盘，其宣传的 “六大核心卖点” 精准击中购房者对 “性价比” 和 “功能性” 的需求，但部分亮点需结合实际情况客观看待，具体拆解如下：
一、核心卖点深度解读
1. 开发商：合作开发为主，并非传统 “头部知名房企”
项目由乾富控股与西岭股份（本地村企）合作开发，并非万科、华润、招商等全国性知名房企。
优势：西岭股份作为本地企业，对南头片区规划、土地协调更熟悉；
注意点：乾富控股在深圳开发经验较少，且公开信息显示曾存在小额债务纠纷，品牌溢价能力较弱，后期物业维护、社区运营需依赖合作团队。
2. 单价低：对比南山核心区，性价比凸显（折后 7.7 万 /㎡起）
以当前 85 折优惠及工抵房政策计算，折后单价 7.7 万 - 10.9 万 /㎡，对比周边同地段次新房（如豪方天际二期挂牌价约 9.5 万 - 11 万 /㎡、诺德假日花园约 10 万 - 12 万 /㎡），单价低 10%-15%，总价门槛降低 50 万 - 150 万元，对刚需和改善型买家吸引力较强。
尤其工抵房单价低至 6.9 万 /㎡（多为低楼层、西北朝向），是南山核心区少有的 “8 万内” 新房选择。
3. 名校：九年一贯制学区覆盖，教育资源稳定
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项目属于南头城学校（九年一贯制）学区，该校是南山区公立学校中口碑中等偏上的学校，师资稳定、升学率稳居南山中游；周边 1 公里内还有南山实验教育集团麒麟中学（区重点）、南头中学（省一级）等备选资源，满足从小学到高中的教育需求，且与南头城学校仅一路之隔，孩子上学步行 5 分钟可达，便利性极高。
4. 地铁：12 号线直达 + 21 号线规划，双地铁加持
已通车：地铁 12 号线 “中山公园站”（1 口）距小区东门仅 300 米，步行 3 分钟可达，1 站换乘 1 号线（桃园站）、3 站到科技园北站，通勤科技园、前海仅需 10-15 分钟；
规划中：地铁 21 号线（前海 - 龙华）已纳入深圳远期轨道规划，计划在中山公园站与 12 号线换乘，未来将实现 “双地铁” 出行，进一步提升通勤效率。此外，项目紧邻南山大道、北环大道，自驾 20 分钟可达福田中心区、宝安机场，交通 “轨交 + 自驾” 双便利。
5. 商业：周边 3 公里内商业配套成熟，满足全场景需求
社区自带约 1000㎡底商，计划引入便利店、生鲜超市、社区诊所等，满足日常购物；
1 公里内：中山公园商业街、南头古城文化街区（含餐饮、文创、商超）；
3 公里内：南山欢乐颂购物中心、海雅缤纷城、万象天地等大型商业体，自驾 10-15 分钟可达，无需依赖社区内部大型商业配套。
6. 高得房率：户型赠送面积多，实际使用率约 85%-90%
项目主打 “高拓展” 户型，通过入户玄关、生活阳台、设备平台等赠送空间，实际得房率比同片区普通新房（得房率约 75%-80%）高出 5%-10%。
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举例：110㎡三房户型，赠送面积约 12㎡（含阳台半赠送、设备平台全赠送），实际使用面积约 98㎡，相当于 “花三房的钱，享接近四房的空间”，尤其适合人口较多的改善家庭。
二、需注意的潜在短板（结合卖点客观补充）
社区规模小，内部配套有限：仅 3 栋住宅（含 140 套回迁房），总户数 429 户，无大型园林、泳池、儿童游乐区等，社区活动空间不足；
周边城市界面陈旧：北侧临近南山大道主干道，部分路段仍有工业区、老旧民房，且有一座加油站，低楼层可能受噪音、异味影响；
户型分化明显：高得房率集中在 110㎡以上户型，78-90㎡小户型拓展空间较少，且部分户型存在 “厕所与卧室动线不合理” 问题（如 110㎡三房的公卫远离次卧）。
三、适配人群建议
天源华府更适合以下三类购房者：
南山通勤刚需：科技园、前海、留仙洞上班，预算 650 万 - 800 万，追求 “地铁直达 + 低总价”；
教育改善家庭：孩子即将上小学，需要九年一贯制学区，同时希望户型拓展性强；
低预算南山置业者：看重核心区地段，可接受社区规模小、周边界面一般，优先考虑工抵房。
综上，天源华府的 “六大卖点” 中，“单价低、名校、地铁、高得房率、商业配套” 均为实打实的优势，是南山核心区性价比突出的选择；但 “知名开发商” 需客观看待，购房者在决策时可重点关注户型朝向（优先西南向，避开北环大道侧低楼层）及开发商资金情况，确保交付安全。
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天源华府项目位于南山中心，“前海&科技园”双核心。稀有改善型宽宅，奢阔尺度，户户大阳台、大飘窗。天源华府位于南山区南山大道中山公园旁，项目原为西岭股份合作公司返还用地，由深圳市乾富控股有限公司、深圳市西岭股份合作公司共同开发打造。项目总用地面积16126.57㎡，规划3栋住宅塔楼，总层高32层。其中住宅建筑面积47910㎡，老年人日常照料中心300㎡，社区管理用房250㎡，社区警务室50㎡，社区菜市场500㎡，物业用房服务100㎡，总停车位500个。
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项目基本信息
开发商：乾富控股
占地：1.6 万㎡建面：7.71万㎡产权：70年（18-88年）套数：429户面积：93㎡2房113-115㎡3房163㎡-193㎡4房车位比：500个1：1.17梯户比：2梯4户/3梯5户交楼标准：精装物业管理费：6元左右/㎡容积率：3.05绿化：30%交楼时间：最快今年底建筑类型：住宅层高：3米使用率：77%楼层高：31-35层栋数：3栋水电：民水民电学校：南头城学校九年制
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天源华府楼栋布局坐北朝南，设计注重室内通风与采光，确保居住环境舒适宜人。项目视野开阔，面向公园方向，最大限度地延伸景观视野，提升居住美感。
主力户型包括建面约90平方米和110平方米的A、B户型，均配备全尺寸飘窗/转角飘窗及宽敞阳台，充分利用自然景观资源。此外，特别设置了建面约153平方米和186平方米的大户型，位于一单元和二单元末端，独享中山公园的景观资源。
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天源华府为现代风格低密纯居住宅，立面采用双层LOW-E玻璃+铝板立面，简约大气，都市美感
社区以“抬·场地、筑·高地、居·云端”的规划理念，将公园生态、人文底蕴、智慧社区融合。
设置沉浸式新自然主题景观，礼仪大门、生态通道、共享大堂等多重归家礼序，景观休闲亭、架空层泛会所、水景小品等多重会客礼仪。
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周边配套交通方面：轨道交通：天源华府家门口就是12号线中山公园D出口，中山公园站双地铁无缝接驳（12、21号线），周边还有15、20号地铁线路。公路交通：毗邻深南大道、北环大道、南海大道等城市主干路，交通要道，路网发达，去哪都相对方便。天源华府向北6.7公里到留仙洞总部基地，向东3.1公里到高新科技园，向西5.7公里为前海蛇口自贸片区，向南6.5公里到后海总部基地和深超总。
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