武汉傅家坡047号地块
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P（2025）047号地块位于武昌区武珞路与梅苑路交汇处，原武昌傅家坡客运站。
含BC两个地块，规划总用地面积为26830平方米。其中B地块为居住用地22830平方米，C地块为中小学用地4000平方米；最大计容建筑面积控制在7.6万平方米以内，其中住宅及配套设施建筑面积不大于6.9万平方米，中小学建筑面积不小于0.7万平方米。
起拍价100020万元，起拍楼面地价13160元/m²。
特殊要求：
1、地块内中小学由竞得企业自成交之日起30个月内建成后移交至武昌区教育部门；
2、该地块范围内符合入学标准的适龄子女对口武汉市武珞路中学南校区。
这块地，很容易联想到去年3月建发拿的梦时代旁边的P（2024）007号地块。当时经过5家企业51轮竞拍，最终被建发房产溢价31%收入囊中，楼面地价17146元/m²。
这两块地均位于武珞路上面，直接距离仅1.2公里，地块的各项指标很类似，连起拍价都差不多。
如果傅家坡地块能对口传说中的武汉小学+武珞路中学顶级学区，那么本案极有可能成为学区升级版的建发璞玥。
下面进入重点，聊聊武珞路中学南校区。
梅苑学校本校是一所很小的初中，学校超级mini，就1栋教学楼和一点运动空间，甚至连操场都没有（下图右下侧）。
2003年梅苑学校和十四初中联合办学后，形成了目前学校“一校三址”、“一校两制”格局。三个校区，初中部两个，本部在梅苑小区一期（傅家坡汽车客运站南侧），十四初校区在丁字桥涂家岭一带的莲溪寺侧路，而小学部在梅苑小区三期旁、武昌火车站东北侧。
2024年梅苑学校的普高率在65%，在武昌区属于中等水平。
而傅家坡地块的教育用地C地块正好就挨着梅苑学校的球场，梅苑学校由于体量较小又有扩建的需要，C地块仅4000m²，单独建个学校又不太可能，那么有哪几种可能性呢？
1，C地块和梅苑学校打通，武珞路中学接管梅苑学校，更名武珞路中学南校区，傅家坡地块对口梅苑小学+武珞路中学南校区（梅苑学校）。（可能性最大）
根据之前网上传言这块地的方案来看，C地块是和梅苑学校打通了。打通后学校完整性更好，两栋教学楼+一块球场。
那么这个学区的定位如何？
首先如果是这种形式，那么小学肯定是梅苑小学，初中梅苑学校升级版（武珞路背书），和武汉小学生源应该不会产生联系。
那这个学区组合，只能说是中上等。类似建发璞玥珞珈山小学+武汉初级中学的组合，甚至可能还不如，毕竟2024年武汉初级中学升学率78%，梅苑学校被武珞路中学加持就能从65%追赶到78%吗？显然市场不一定认可。虽然“南校区”大概率会定位为武珞路的直属校区，地位高于那些分校，挂牌学校等等。
那这块地的学区价值，就算不上顶级了。但仍然会比目前武昌几个新盘的代建学校更有确定性，比如沙湖的，武昌滨江的等等。
2，C地块和梅苑学校打通，共享硬件配套，但为两个独立的学校。仅C地块教学楼为武珞路中学南校区，相对于这栋楼为武珞路扩建校区，傅家坡地块对口武汉小学+武珞路中学。（有一定的可能性）
这种扩建模式在武汉目前几个重点学校已经有案例了，比如江岸区的育才。如果是这样，可能武珞路本部某个年级都过来读？那么本案就是真正的顶级双学区的存在。
3，C地块就单独1栋楼教学楼，为武珞路中学南校区，和梅苑学校无关。傅家坡地块对口武汉小学+武珞路中学南校区。（可能性很小）
理由很简单，C地块占地面积仅4000m²，不符合一所学校的的指标。这种强行为一块地建一栋教学楼，代价太高。
对此，我专门咨询过武昌教育局，目前武昌教育局官方的态度：目前没有接收到武珞路中学接管梅苑学校的消息，武珞路中学南校区为土储部门释放，教育局未收到相关信息。
一个意向房企投资部门的朋友告诉我，大概率是第一种方案。
据说建发，绿城，华润，招商，保利等知名房企对这个地块都有意向。特别是建发，今年在几个重点城市成了地王制造机。而随着建发望湖进入尾声，建发在武昌三盘均有较好的量价实现，建发对这块地是否会不计成本，势在必得？
武汉傅家坡047号地块
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