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坪山沙湖，保利明玥澜岸花园加推6栋1单元，总楼层45层，共252套，在这个节点准备清盘了，折后价2万/平起，而且这个价格还是带装修的现房。
70㎡2房1卫 单价2万起 总价150万起
83㎡3房1卫 单价2.1万起 总价178万起
93㎡3房2卫 单价2.2万起 总价205万起
113㎡4房2卫 单价2.5万起 总价290万起
Part 1 项目简介
保利明玥澜岸花园位于坪山区碧岭街道沙湖社区新龙路（规划龙勤路）与规划复兴路交会处南侧。
项目位于保利明玥澜岸花园属于坪山沙湖板块，沙湖板块规划了世茂粤湾壹号（在建中）、华侨城综合体（在建中）天际地标，未来将打造超百万方创新企业总部基地、东部的商务中心，未来区域发展潜力较大。
项目概述
【开发商】：保利地产
【总房源】：可售1302户
【车位数】：2000个
【容积率】：4.5
【绿化率】：40%
【物业费】：3.8元
【物业公司】：保利物业
【占地面积】：48873.43㎡
【建筑面积】：252969.02㎡3
【商业面积】：9000平
【物业类型】：住宅
【产权年限】：70年
【装修情况】：精装交付
【批地时间】：2021-10-29
【在售户型】：70-113平
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保利明玥澜岸花园，由央企保利集团打造，总占地面积约4.02万㎡，总建筑面积约25.3万㎡，计容建筑面积约19.35万㎡，容积率4.5，绿化率40%，分2个地块开发，共由9栋24-45层高的住宅组成。
东地块有6栋住宅，1栋1单元安居房30F，1栋2单元商品房32F，2栋企业自持租赁住房32F，3栋1单元商品房32F，3栋2单元商品房25F，4栋是1所12班制幼儿园。
西地块有3栋住宅，6栋1/3单元住宅45F，6栋2单元住宅24F。
总规划2246户，其中可售商品房1302套，安居房224套，公租房720套，地下2层，规划停车位2000个， 车位占比1：0.89。
平面图及户型图
70㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，进门独户玄关，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：75.61%（不含赠送），阳台有西南向、东南朝向或朝西向
81㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化设计，进门独户玄关，动静分区，U型厨房，卫生间三段式分离，得房率：75.6%（不含赠送），阳台有西南向、东南朝向或朝西向
87㎡的3房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅5.4米开间，进门独户玄关，主卧大套间，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：77.57%（不含赠送），阳台主朝西南向、东南向或东西通透
89㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，进门独户玄关，动静分区，主卧大套间，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：75.6%（不含赠送），阳台有西南向、东南朝向或朝正南向
113㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，进门独户玄关，主卧大套间，U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：77.57%（不含赠送），阳台主朝西南向、东南向或正南向
Part 2 项目配套
交通配套
地铁：14号地铁线“锦龙站”距离约1.3公里，步行需要20分钟，该线路是从坪山沙田开往福田岗夏北的快速线，设计时速120公里，4站到大运，9站到布吉，10站到罗湖，12站到福田岗厦北，用时43分钟
另外项目北侧约1.3公里处规划在建有东部过境高速出入口，全线长31.68公里，设计时速80公里，从坪山金钱坳立交出发，终至罗湖莲塘口岸
南侧距离200米已开通有坪盐通道，15分钟可到盐田，南坪快速，1小时可到南山科技园
路网：临近南坪快速、坪山大道、坪盐通道东部过境高速等城市主干道，全城便捷通勤。
生活配套
- 学校方面
自带1所12班制幼儿园，旁边规划有1所九年制公办学校，根据坪山2024年最新的学区划分，小学学区划分在科源实验学校、坪山实验教育集团科悦实验小学、坪山未来学校（规划名）组成的大学区，初中学区划分在坪山高级中学教育集团中山中学、新合实验学校、科源实验学校、碧岭实验学校、坪山未来学校（规划名）、碧岭翠峰学校（深实验坪山学校）组成的大学区。
深圳实验坪山学校，总用地面积3.87万平方米，总建筑面积7.91万平方米，为54班九年一贯制学校，可提供2520个学位，2024年首次招生。
- 商业方面
项目自带有3000㎡社区底商，在约350米范围内有佳华沙湖广场近8万㎡的潮流商业街区（在建），在约800米范围内有天虹商场，约1.5公里范围内有华侨城坪山之眼，近4.6㎡的集中商业（在建）。
约5公里范围内还有坪山首座万象城（在建），也是继罗湖，南山万象城之后的深圳第三座万象城，据坪山土地整备局回复称，力争在2025年建成。
- 休闲方面
家门口即享15公里一线坪山河，片区坐拥建面约260万㎡国际影视文化城、马峦山郊野公园等配套，娱养身心。
Part 3 综合评测
1、从区域来看，保利明玥澜岸所在的沙湖板块，靠近坪山锦龙中心，地段算不上核心，但是也不算差，对比坪山目前大多数新房的区位来说，位置还是较为不错的。
2、从买房必备3件套分析，周边有规划九年制学校但是还没见到动工，目前现有的学校距离都在1.3公里以上，接送不是很方便也不是名校，还值得一提的就是深实验学校初中部还是值得期待的，地铁距离也在1.3公里以上，商业还在能接受的范围内，总体评分一般。
3、保利明玥澜岸也是现房了，所见即所得，交房早一步，也不用担心烂尾或者更多的质量问题。
4、保利明玥澜岸的户型得房率，东地块的高层住宅得房率在75.6-77.57%(不含赠送)，西地块的6栋1/2单元因为是45层的超高层住宅，得房率在72.32%(不含赠送)，可以理解为西地块的6栋建筑面积多了但是套内面积跟东地块同户型是一样的。
5、保利明玥澜岸目前最大的价值点就是价格，对比刚开盘那1年折后3.6万/平的均价，现在基本折后2.1万左右的均价，对比下来也是打了5.8折左右如果对比备案价更是相当于打了6.8折钜惠，在整个坪山的楼盘来看都是超高性价比的。
6、小区周边除了南面的坪山河景观，其他三个方位都是旧改区域，目前还处在发展阶段，整体的居住面貌欠佳。
7、小区虽然有企业自持租赁住房，不过是分开管理的，没有跟商品房一起共享小区，只有东地块的1栋1单元安居房是共享小区的，不过占比不大。
8、小区停车位略有不足，总共2246户，停车位2000个，占比1:0.89，不过去掉租赁住房后，车位占比是足够的，相信后期物业也会优先保障业主们的车位权益
保利明玥澜岸优劣分析和总结
保利明玥澜岸是深圳坪山区的一个住宅项目，由央企保利集团开发，以下是其优劣分析和总结：
优点：
交通便利：毗邻地铁14号线锦龙站，步行约1.3公里，14号线可快速直达福田等核心区域。周边还有东部过境高速、坪盐通道、南坪快速等城市主干道，自驾通勤便捷。
配套完善：自带12班幼儿园，周边规划有九年一贯制学校，教育资源逐步完善。社区自带约9000㎡商业街，周边350米内有佳华沙湖广场（在建），800米内有天虹商场，5公里内规划有坪山万象城（预计2025年建成）。
生态宜居：南向紧邻坪山河，拥有15公里一线河景，周边有马峦山郊野公园、约260万㎡国际影视文化城等生态休闲配套，居住环境优美。
产品品质：采用保利高端“玥”系产品精装标准，户型方正通透，全明采光，动静分区合理，部分户型带270°观景阳台，得房率较高（东地块约75.6%-77.57%，西地块超高层约72.32%）。
品牌保障：央企保利集团开发，品牌实力强，开发经验丰富，交付有保障，物业为保利物业，服务品质较高。
价格优势：当前折后均价约2.1-2.8万/㎡，相比开盘时价格大幅下降，性价比突出，尤其对于预算有限的购房者有一定吸引力。
不足：
周边环境待提升：项目周边目前仍存在较多农民房和工厂，居住氛围相对较弱，整体环境有待进一步改善。
地铁距离较远：部分楼栋距离地铁站约1.3-1.6公里，步行需20分钟左右，对依赖地铁出行的居民不太友好。
噪音干扰：临近交通干道，车流量较大，可能存在噪音问题，影响居住舒适度。
车位紧张：总户数2246户，停车位2000个，车位比约1:0.89，虽去化后基本能满足需求，但初期可能存在停车压力。
交付问题反馈：部分业主反映存在房屋漏水、公区减配、绿化率造假等问题，开发商整改进度较慢，引发业主维权。
总结：
保利明玥澜岸适合追求高品质生活、对居住环境和配套设施有较高要求，且预算相对充足的购房者。若能接受周边环境的短期不足和交通距离，该项目在价格、生态、品牌等方面具有一定竞争力。建议购房者实地考察，重点关注交付质量和周边环境改善情况，结合自身需求谨慎决策。
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