郑州电建中原华曦府
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案名：电建·中原华曦府
楼八定义：五龙口小片区城市封面级作品
投资价值：城市小片区顶级产品，未来升值潜力最大的一类产品
详细地址：郑州市金水西路与西站街交汇处向北50米路西
【1】项目城市区位
项目位于五龙口片区。
属于郑州市三环内西北片区，因为历史原因，该片区成交量和成交价均不高，2022年，高新片区成交2621套，成交均价14184元/㎡，金水北片区成交3290套，成交均价18145元/㎡，而五龙口仅成交863套，成交均价仅为12232元/㎡。
楼八评语：
三环内片区比三环外的成交价还要低2000-6000元/㎡，核心因素为编组站阻隔，交通不便，生态不佳等因素，但随着2023年彩虹桥大桥竣工、西流湖景观带完工、8号线地铁通车、编组站搬迁、热电厂改造……等一系列重大、甚至超级工程的行动，片区价值将大幅提升，10年看，价值不低于金水北，高于高新老城。个人看好这个片区。
【2】项目大片区
我们可以看到，从小片区看，以前的不利因素未来都将变成“利好因素”，编组站搬迁后必将被大手笔规划，热电厂改造后将成为高端住宅+公园+新型产业基地等。中原华曦府的位置就在五龙口的龙头位，伸进了城市的二环内。
楼八评语：小片区整体档次不高，和世玠周边环境类似，但有稀缺的月季公园强势加分。
【3】项目小配套
项目的配套除了一个月季公园、一条五号线之外，也说不上什么优质的配套了，同时，周边也都是刚需刚改小区，但是，仔细想想，一个公园、一个核心环形地铁线，这还不够吗？配套不在于多，而在于精。关于商业，多坐一站地铁就是锦艺王府井商业。教育方面：小学和初中分别是旁边的育红小学和西站路学校，教育资源一般。
楼八评语：配套不多，相对精确，不是学区房。
【4】项目航拍图
航拍图来自党永。
【5】项目开发商
中国电建：大国基建千亿央企，2022年《财富》世界500强企业第100位。
中国电建地产：房地产一级开发资质，2022年位列品牌房企25位，来郑已十年，项目分布滨河国际新城、管城主城、北龙湖北岸等地区。
这个无需多说，安全性高枕无忧。
【6】项目土拍情况
土地基本信息——郑政出〔2023〕6号（网）地块位于煤仓北街（煤仓街）南、西站北街东，使用权面积77498.21㎡，约合116.25亩，容积率＜3.8，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞25%。电建以底价151970万元摘得，折合亩单价1307万元/亩，楼面价5160元/㎡，溢价0%。
楼八评语：楼面价不高，成本控制压力不大，可能出好产品。
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