【编者按】消费复苏，科技、互联网浪潮迭起，引发商业地产模式深层次变革。与此同时，存量时代市场竞争加剧，轻资产优势凸显，新时代竞争法则亦在发生改变。
从盘活存量到提振消费，如何通过精细化运营提升资产质量？政策端对商业地产公募REITs的鼓励与开闸，又将如何重塑商业不动产领域新格局？
搜狐财经、搜狐地产、焦点财经推出《商业地产幸存者法则》系列策划报道，挖掘商业地产企业经营管理方法论，透视行业发展趋势及价值。本期为12期，解读招商商业。
出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴亚
近两年，房地产市场规模见顶已成为行业共识，转型发展存量持有业务正成为企业选择的方向，也倒逼招商蛇口在商业地产领域正式发力。
2021年，招商蛇口提出争取到2025年实现拥有100个购物中心，持有物业营收达到100亿元的“双百目标”。在目标驱动下，招商蛇口商业项目筹开全面加速。仅2022年一年，就在上海、成都等城市新增7个商业项目。
截至2022年，招商蛇口商业在营项目提升至 33 个，在建及筹开项目达41 个，商业运营收入达12.89亿元，成为商业地产领域的一匹“黑马”。
此外，招商蛇口重新梳理出4条产品线，欲实现规模复制。不过，与同行相比，招商蛇口目前不仅缺少知名、成熟的商业IP，还面临出租率偏低的运营压力。
“双百”目标下开店提速
去年新开7个商业项目
对比央企华润置地，招商蛇口在商业地产起步虽早，但真正发力的时间较晚。2020年，招商蛇口全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，成立资产管理中心，宣布从资源上、战略上更加重视持有型业务。
在四大持有型物业中，集中商业是被招商蛇口视为持有型业务的突破点、着力点。为此，2020年，招商蛇口整合原招商蛇口商管事业部与九方商管的商业地产运营管理团队，成立招商商管，负责商业综合体、写字楼等业态的项目投资、运营和资产管理。
除了调整组织架构，2021年初，招商蛇口还招揽凯德“老将”袁嘉骅担任招商商管总经理，壮大商业管理团队。也是这一年，招商蛇口宣布将大力发展持有物业，争取到2025年实现拥有100个购物中心，持有物业营收达到100亿元，即“双百目标”。
“双百目标”之下，招商蛇口商业项目筹开全面加速，2021年、2022年两年开业10个商业项目。仅2022年一年，招商蛇口就在上海、成都、厦门、常熟、十堰等城市开出7个商业项目。
截至2022年末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目提升至 33 个，总经营建筑面积约 288 万平方米；在建及筹开项目 41 个，总建筑面积约 404 平方米，涉及深圳、上海、南京、成都、 武汉、重庆等32座城市。
与此同时， 招商蛇口商业运营收入“水涨船高”。2022年年报显示，其商业运营收入达12.89亿元，在持有物业57.1 亿元总营收中占比22%，超过写字楼和产业园区，位列第一位。
作为商业地产领域后起者，招商蛇口结合“双百计划”和实际情况确立扩张策略。在城市布局方面，招商蛇口明确了“一二线核心商业为主、二三线区域绝对核心为辅”的商业拓展策略，与住宅开发业务布局大致相同。
在商业项目扩张方式方面，主流方式有两种，一是拿地，二是收购。招商蛇口更倾向于收购。2021年，袁嘉骅曾表示“拿地自建通常需要3-4年时间，如果今年拿地，需要到2024年才能开业。再加上商场通常第一年开业收入不会高，对2025年做到百亿贡献不大。所以，招商蛇口更愿意收购成熟、经营好的项目。”
2022年12月，招商蛇口宣布，拟以89亿元收购南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权。此次收购，招商蛇口意在间接持有前海自贸投资旗下总面积达80.62万平的土地，其中包括大量商服用地，以及办公、公寓、商业、酒店等主体建筑物。
比如，前海自贸投资持有一个在建项目——自贸时代中心。该项目位于南山区前海妈湾片区十九开发单元01街坊，项目建设用地面积3.53万平方米，规划自贸时代中心一二期商业、办公及酒店物业，在建项目价值105.18亿。
招商蛇口认为，前海妈湾土地同时具有业态丰富、综合规划开发、区域战略定位高等特点，与招商蛇口重点发展资产运营业务的资源需求相匹配，且具有规模大的特点，是招商蛇口转型发展过程中重要且稀缺的资源支撑，可在较长周期内为转型发展持续助力。
缺少成熟IP
出租率承压
伴随着商业筹开项目增多，招商蛇口重新梳理了商业产品线。
资料显示，上世纪90年年代，招商蛇口就围绕明华轮建立起滨海综合体“海上世界”，初尝商业“甜头”。但招商蛇口内部认为首个商业项目则是：2006年开业的深圳蛇口花园城。
此后，招商蛇口在商业地产领域不温不火，直到2017年，定位社区级购物中心的南京夫子庙花园里开业，才更新了产品业态。2019年，中航善达22.35%股权被招商蛇口收购中，并重组更名为“招商积余”上市。原中航善达旗下九方系购物中心也随之归入招商蛇口商业麾下，成为招商蛇口商业的重要组成部分。
到了2021年，招商蛇口已梳理出4条产品下，即海上世界、招商花园天地、招商花园城、招商花园里共4条商业标准产品线，分别对应城市级滨水（海）综合文旅商业、城市级盒子+街区式购物中心、市级购物中心及社区级购物中心。
去年11月，招商蛇口将原九江、昆山、赣州、成都的九方购物中心均更名为“招商花园城”产品线。通过“更名”举措，让招商蛇口的商业产品线更加统一一、明晰。
截至2022年末，海上世界除立足深圳外，已外拓厦门、湛江等滨海城市；花园里布局在南京、苏州；花园城已部局深圳、上海、南京、杭州等15个城市；另外，特色IP及独特性品牌商业，扩张至重庆、成都等全国多个城市。
不过，招商蛇口商业产品线虽多，却缺少能够与龙湖“天街”、华润置地“万象城”比肩的成熟IP。
在出租率方面，招商蛇口于2021年开始在财报中详细列出商业项目出租率。搜狐财经据此统计，其2021年、2022年的平均出租率分别93.9%、88.0%，与华润置地同期97%、96.2%的平均出租率相比，闲置率略高。
具体而言，招商蛇口在2022年报列出的36个商业项目中，有14个项目年出租率低于90%，占比近四成。
值得注意的是，有6个集中商业项目出租率低于80%，分别是宁波1872花园坊、上海东虹桥中心、沈阳招商花园城、天津贝肯山商业街、苏州金融小镇会客厅中西区和重庆长嘉汇购物公园。其中，天津贝肯山商业街的2022年出租率低至32%；沈阳招商花园城持续偏低，近两年分别为82%、72%。
对此，招商蛇口管理层解释称，“因受疫情及租金减免影响，使得出租率和单价所下降”。
据招商蛇口透露，未来三年，将有超30个不同类型的商业项目陆续入市，涉及深圳、华东、中北、西南、华南等区域。其中，2023年、2024年及2025年分别入市13个、10个及9个项目。
拥有REITs双平台
已累计退出78亿元
无论是商业项目，还是写字楼，持有物业普遍存在前期沉淀资金多、投资回收期长的问题。近几年，国内开发商一直在试图打通持有物业的“融投建管退”流程，很多时候在“退”这一步没有走通。
在这一方面，招商蛇口走在行业前列，已经搭建了蛇口产园REIT、招商商业房托境内外双REITs平台，分别承担产业园、购物中心和办公楼等资产的退出。
2019年12月，招商房托（1503.HK）在香港交易所上市，底层资产甲级写字楼新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦，以及一项商场物业花园城。截至2022年末，招商房托收益为4.31亿元，可分派金额达1.39亿元。
2021年6月，蛇口产园 REIT（SZ.180101）作为首批基础设施公募 REITs 之一成功上市，底层资产为万融大厦、万海大厦两处产业园物业。截至2022年，蛇口产园 REIT收益为 1.13亿元，净利润则为0.39亿元，可供分配金额8661.17万元。
中金指出，短期来看，招商蛇口打包资产发行REITs使其收回大部分投资并获得一次性股权投资收益，优化资产负债表。长期来看，由于招商蛇口仍持有一定比例的基金份额，可继续受惠于REITs的业务发展。除了享受保留基金份额的长期收益外，管理费也是长期可持续收益。
据观点指数测算，招商蛇口通过REITs平台退出的总金额约78.03亿元，退出比例约65.23%，平均年化收益率约3.29%。
此外，从经营角度来看，购物中心、写字楼等资产纳入REITs后会接受到公众监督，这也倒逼招商蛇口提升资产经营效率，提高资产质量。
例如，深圳招商花园城作为招商房托的底层资产之一，其租金收入从2020年0.78亿元增长至2022年度的1.19亿元；深圳新时代广场的租金收入从2020年的1.15亿元增长至2022年度的1.41亿元，经营业绩相较于纳入REITs前有所改善。
今年，REITs扩容至商业地产。招商蛇口管理层表示，基于公司资源禀赋及公司能力的提升，未来会持续推出REITs资产交易，形成常态化运营。
