Q1
房哥，我有一套三乡自住的房子，雅居乐的…想卖掉，又怕后悔，不知道大湾区出台后，中山的房价还会不会有所上升，很纠结。
回答：
毫无疑问，长远看，大湾区下的九个城市肯定都还会往上涨，只是时机问题。比较大的两个猜想：
1）湾区规划出台后，往上涨3个月，各地急忙打补丁，出台各种限制政策，市场再涨两个月，最后熄火，然后横盘甚至小幅下跌2~3年，再往上涨；
2）湾区出台前，做好各种限制，不涨了。现在开始横盘，下半年立刻开启小幅下跌模式，持续一年，明年下半年开启上涨。
无论哪种猜想，未来，始终会上涨。
高抛低吸，是所有投资人的梦想——卖在高点，买在低点。可是，如果大家都能抓得住如此精准的时机，这个世界就没韭菜了。
对于普通老百姓来说，我们还是跟随大势，不要逆势就好：长远看是涨，中间有波动。你放着10年，未来账面肯定比现在高。若你拿着卖掉这套房子的钱去投资其它更高收益的品种，另当别论。
所以，关键还是看卖掉后干什么。急用钱？还是要置换？还是其它投资？
急用钱肯定就要卖掉了。
要置换，也是可以挂去中介卖掉。你无非关心两个问题：
1）卖便宜了；2）卖掉后，置换新的需要更高成本。
对于排名前列个担忧，想与大家分享最近的观察，最近很多二手物业、特别是面积稍微大的二手物业，例如150㎡以上的，这帮业主放盘的积极性很大，并且很多都是放在圈子内部转让。
这些买得起大面积单位的业主，阶层摆在那里。相信他们那个圈子有一种共同意识，是到套现获利出局的时候了。即使还能涨1000~2000元/㎡，若那时候走不掉怎么办？
譬如隔壁香港的老李，不是提前三年就撤退，走不掉的话，还有什么意义？
估计很多人也是有上述排名前列种猜想的心思——未来会横盘。
第二个，如果是置换到更好的区域，更有升值潜力的城市，那肯定意味着需要投入更大的成本了，或许卖掉三乡的房子拿到的资金只够在其它更好区域置业的首付而已。
Q2
在南区上班哦，想买靠近南区附近的，纯水岸可以考虑吗
房哥 板芙纯水岸怎么样 环境好像还可以
回答：
过去一周在后台收到很多关于板芙的问题，而类似上面那样关于纯水岸又是最多人提及的。
说到板芙，上周房叔分享了一个趣闻，可能差一点是可以被炒作起来。
话说板芙的融创项目在珠海、在城区的很多广告都早在前两三个月可以看得到。上周发现东区的远洋世家有广告与融创板芙这个项目的广告是一样一样的。
（就是这张广告。图片来源：融创公众号）
所以，不看广告看疗效，广告打造的意境都是中式大宅。
广告传达的东西似乎都一样。究竟是东区卖2.6万的盘子好还是南部可能只卖1.1万的盘子好？最终没有像南朗的天启及山海郡来几回合隔空文案大战。
感觉融创这波广告及展示面做得更好。只是，所处的位置决定了价格高低。若论楼盘质量，可能还是可以分得出高低。其它，就说不准了。
但能确定的是，有个品牌楼盘拉动了一下板芙板块的楼市，总体上肯定是好事。
可理性一点，也不要太过于寄重望。因为你看三角融创项目，开盘价一直摆在那里，很难有跃升。
在三角还能搞一波广州客。
至于板芙，能否收割到珠海客还是其他区域的投资客？看价格。够胆卖8000元，那应该还是有很多人埋单。但这个价格，又并非很好促进了板芙的总体价格呢。
当然，即使这个价格稍微比纯水岸便宜，两者相比，还是会觉得纯水岸好，大家也知道我对105国道旁的项目是有看法的。
纯水岸靠近岐江河。一位去板芙拿地，在那边住过几天的朋友早上沿着岐江河跑步，他装逼发朋友圈的照片看得出那边虽然原生态一点，环境确实很好。
而且，沿着江边有几个项目一起，能形成居住氛围，东区金色年华的发展商也在那附近有项目。总体上，一起搞，未来还是会起来的，比现在会好。
只是，板芙缺乏热点。横栏好歹都还有个高铁站，房价起来了。板芙中间隔着三乡，离珠海更远了，三乡都还有9000的房子，板芙想快速上到1万也很难，过了9000大家都说谨慎考虑考虑。
至于板芙所打造的智造新城，两年前已提出“山水板芙，智造小镇”，在今年招商会上，签约了好几家企业。希望这些都能促进板芙的发展，只是总觉得有点矛盾，生态与工业，我们哪里能控制得了工业没污染？
至于在南区上班的朋友买板芙？或者自己问自己，习惯了南区，甘心住在板芙吗？
Q3
房哥，普及一下商业商铺二手房的税费。税票六十万买的，八十万卖出去，买家卖家要交多少税。谢谢
回答：
这里以下面两张表格来展示,虽然看似这个商铺赚了20万，20/60=33%,看起来收益率不错。但是去掉税费后，发觉前后要交10万元税费，净赚10万而已。按照10万与80万转让价的比例，税率高达12.5%。
这也是大家一直介怀入手商铺的转让税费高的原因。
Q4
知不知道东凤东升哪条村要折迁和卖田地？
房哥，能不能预测下三乡三旧改造以后的发展方向？或者你有无听闻什么发展消息？
回答：
上面那个问题是阿源问的，他想去这些村拓展客户。
关注新闻的都知道，东升的鸡笼墟及高沙社区都启动旧村改造，与品牌发展商签了战略协议。
但是东凤目前是没有类似的新闻公布，今年有计划的都是比较小规模的厂房改造。
按照过往的拓客经验，村民肯定是一个目标、另外就是在一些较高档的小区周边插传单，类似下面的。
城区有个高端项目，撬另外一个已入住的高端盘的住客，而且撬的效果很好。
另外一个关于三乡的三旧改造问题。
其实，这两个都牵涉到三旧改造的问题，东升东凤的旧村改造，三乡的改造方向。
记得上个月与目前中山市场份额Top2房企的同行吃饭，他主要负责三旧改造板块。是的，目前很多房企专门开了一个三旧改造拓展部门，甚至重心是偏向了三旧改造，收并购、买土地都是次要的——毕竟，中山的二手土地真的要价高，还在流通的也是问题多多。若去市场举牌，也举不过一些巨头。
所以，三旧改造就是未来可以增加企业土地储备的重要来源。
过去无论是房企高调与沙溪石岐东升等镇区签署战略协议，还是各种新闻在说中山三旧改造如何往前推，小哥觉得最靠谱的还是世光创建与龙光在南朗所推进的厂房改造。
厂房只有一个公司主体、一条村有上千户居民，改造厂房只对一个主体、村的谈判是要一家一户谈，哪个协调得容易？
我相信中山三旧改造的决心与继续往前推的能力，但目前实际上，我觉得厂房改造会容易推进，所以有不少空置厂房的三乡，未来大概率也是主推这个方向。
同时，中山的房价已经如此之高，村民对拆迁补偿的预期已经不一样。对房企来说，除非未来房价有很轻松的翻番预期，这样按照目前价格来拆才有利可图。
不然，拆迁的成本太高了。
房叔说，2010年以前在房价偏低时，进行三旧改造是较好的，现在改造成本太高了，更难了。
可能还是空地上做文章容易一点，例如发展翠亨，你看一上来又有了一个金融城。
