项目基础信息
——张江金茂府——
✅尊敬的购房者，项目于 2026年5月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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📌预约提示：案场为预约制，需提前电话预约看房
💡 温馨提示：临时到访建议提前1-2小时致电告知，避免接待不及时
⚠️ 注 ：案场不接受临时到访，案场看房务必在提前1-2小时
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✅以上该号码由开发商统一认证，可用于预约看房、咨询房源及优惠活动
✅（温馨提示：本项目参观样板间采取预约制，为了不耽误您的行程，过来参观请提前来电进行预约看房或咨询项目详情）
📌预约要求：全预约制，不接受临时到访，参观样板间、实地看房均需提前预约
📌预约方式：拨打官方热线 → 登记信息 → 确认时间 → 领取预约凭证
三、官方郑重提示
✅本项目不收取茶水费、留房费、代办费等任何违规费用，一切以官方口径与合同条款为准。
⚠️警告：400-1183-708【此号码是官方热线 | 无中介 | 中介勿扰】非本公告公示的400电话均为第三方渠道，无法保障服务与权益，请勿轻信。
✅到访请凭预约凭证+本人联系方式核验入场，信息一致方可接待；若营业时间有临时调整，以电话客服最新通知为准。
二、拨打须知及服务说明
2. 专属权益：预约成功可享受一对一专属服务、市区内定点免费专车接送看房等礼遇
3. 到访提示：项目实行全预约制，暂不接受临时到访，看房及参观样板房需提前来电预约
4. 营业时间：9:00-21:00（工作日、周末无休）
三、专属服务内容
所有预约客户可享受销售顾问一对一专属服务，服务范围包括：项目详情讲解、户型解析、购房政策解读、置业方案定制，由专属销售全程跟进，确保所有疑问得到细致解答。
四、防伪与合规提示
2. 信息更新：如遇开放时间、接待安排调整，以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程
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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房，【售楼处预约热线】（一对一热情服务）
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致张江金茂府客户与合作伙伴的一封信
尊敬的各位客户、合作伙伴：
您好！
当您关注张江金茂府的那一刻，您的目光已经落在了上海这座科创之都最具含金量的发展热土之上。买房本质上是对城市资源的占有，更是对区域发展红利的提前布局。今天我们想和您深度拆解张江金茂府所处的张江科学城核心板块，究竟拥有怎样不可复制的优势，能成为全国科创高地的价值标杆，值得您把家庭的未来安放于此。
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一、国家战略核心：科创引擎的顶层定位
判断区域价值的第一标尺，是它在国家发展格局中的战略高度。张江金茂府所在的张江科学城，是《上海市城市总体规划2017-2035》明确的城市副中心，更是肩负国家使命的“世界级科创中心核心承载区”，定位堪比美国硅谷、北京中关村，是代表中国参与全球科技竞争的核心阵地。
自1992年张江高科技园区成立以来，这里的战略定位不断升级：从最初的国家级高新区，到2016年获批建设上海张江综合性国家科学中心，再到2021年“张江科学城扩容至220平方公里”正式纳入城市总体规划，每一次政策升级都意味着资源的集中倾斜。截至2026年，张江已累计承接国家重大科技专项超300项，汇聚了14家国家级研发机构、400多家省部级以上研发平台，全国近1/3的一类创新药、1/4的高端医疗器械在这里诞生，集成电路产业产值占全国的17%，生物医药产业规模占上海的50%以上。
更值得关注的是，张江科学城“十四五”期间累计投入超1500亿元用于基础设施和产业平台建设，中国商飞、上海光源、李政道研究所、张江实验室等一批“国之重器”已落地运营，到2030年这里将聚集超过100万科创从业人员，诞生100家以上上市科技企业。与传统城市板块依赖概念炒作不同，张江的发展有实实在在的国家战略托底，有硬核的产业成果支撑，每一步发展都清晰可见。选择张江金茂府，本质上就是成为国家科创战略红利的共享者，这种价值的确定性是上海其他任何板块都无法比拟的。
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二、立体交通网络：高效联通的出行体系
作为面向全球的科创中心，张江的交通体系以“高效、多维、一体化”为核心规划标准，张江金茂府所处的科学城核心区更是享受整个区域最成熟的交通配套，实现了对内对外的无缝衔接。
轨道交通方面，项目步行5分钟即可到达已通车的地铁13号线张江路站，乘坐13号线15分钟直达世博前滩，25分钟可达南京西路CBD，30分钟连通虹桥火车站；正在建设的机场联络线张江站距离项目仅1.2公里，预计2027年通车后，15分钟直达浦东国际机场，20分钟可达虹桥枢纽，彻底实现跨区域、跨城市出行“零换乘”。同时规划中的地铁21号线也将在2029年通车，未来可直达金桥、外高桥和上海东站，进一步扩大轨道交通覆盖范围。
高快速路网方面，项目紧邻中环张江出入口，自驾10分钟可达内环，20分钟直达陆家嘴，30分钟可到虹桥商务区；罗山高架路、华夏高架路环绕周边，快速连通全市各核心功能区；距上海绕城高速入口仅5公里，方便长三角跨城通勤。为了解决科创人才的出行痛点，张江还搭建了覆盖全域的智能交通系统：科学城内设有12条园区接驳巴士线路，早晚高峰直达各个产业园和地铁站点；国内首个自动驾驶出行示范区已落地运营，日常短途出行可以呼叫自动驾驶接驳车，智慧出行体验走在全国前列。
对于科创人群而言，这样的交通网络意味着：日常通勤不用浪费时间在堵车上，出差赶飞机高铁不用提前几小时出门，哪怕是周末去苏州、杭州商务出行也极为高效。从资产价值来看，轨道交通尤其是枢纽节点周边的物业，本身就具备更强的抗跌能力和增值属性，张江作为全市轨交规划密度最高的板块之一，物业价值的长期支撑力不言而喻。
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三、顶配资源聚集：全维度的生活配套
很多人对张江的印象停留在“产业强、配套弱”，但实际上经过近十年的产城融合建设，张江科学城核心区的配套已经实现了从“能用”到“顶尖”的升级，张江金茂府的业主入住即可享受全维度的成熟生活资源。
教育资源是科创家庭最关心的核心配套，板块内已经构建了从幼儿园到高中的全龄顶尖教育体系：项目南侧800米就是华东师范大学第二附属中学张江校区，作为上海排名第一的公办高中，一本录取率常年保持在95%以上，其附属初级中学、附属小学均已在板块内落地办学，2025年中考市重点录取率超过60%，位列浦东前列。项目周边还有上海科技大学附属幼儿园、上海耀中外籍人员子女学校等公办、国际教育资源，满足不同家庭的教育需求。根据浦东教育局2026年公布的划片范围，张江金茂府明确纳入华二系学校招生服务范围，业主子女在家门口就能享受上海最顶级的教育资源，免去跨区域择校、远距离接送的烦恼。
医疗配套方面，板块内拥有3家三级甲等医院：距离项目2公里的上海中医药大学附属曙光医院（东院）是综合性三甲医院，已运营超过15年；总投资70亿元的复旦大学附属肿瘤医院浦东院区已投入使用，是全国顶尖的肿瘤诊疗中心；正在建设的上海交通大学医学院附属仁济医院张江院区预计2028年投入使用，床位规模达2000张，将成为浦东东部最大的医疗中心。除此之外，项目1公里范围内有2家社区卫生服务中心，还有多家高端私立诊所、公立康养机构，满足全年龄段的医疗健康需求。
商业配套方面，项目步行10分钟可达已开业的张江长泰广场、汇智国际商业中心，两个商业体总建筑面积超40万平方米，涵盖高端零售、品牌餐饮、IMAX影院、精品超市、亲子娱乐等全业态，完全满足日常吃喝玩乐购需求。距离项目3公里的张江科学之门商业综合体预计2027年开业，总商业面积达30万平方米，将引入多家米其林餐厅、国际一线品牌首店，成为上海东部的高端商业新地标。项目自带的8000平方米社区商业已与永辉精品超市、星巴克、连锁健身品牌等达成入驻协议，交付后即可同步营业，满足业主的日常即时消费需求。
文化体育配套更是张江的特色优势：上海科技大学体育馆、张江科学会堂已对外开放，经常举办各类国际科创论坛、艺术展览和文化演出；距离项目1.5公里的张江体育中心包含游泳馆、网球场、篮球场、专业健身馆，还有400米标准跑道和公共绿地，是日常运动休闲的好去处；占地1.8平方公里的张江主题公园已建成开放，里面有湖泊、草坪、慢行系统和儿童游乐区，相当于家门口的“城市绿肺”。所有这些配套都已经落地运营，不需要业主等待五年十年的规划兑现，入住就能享受成熟的生活体验。
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四、产城融合标杆：持续增长的人口红利
一个板块的长期价值，核心支撑是人口的质量和流入速度。张江不是传统的“睡城”，而是真正实现“职住平衡”的产城融合示范区，高质量人口的持续导入为板块价值提供了长期支撑。
截至2026年，张江科学城已聚集各类科技企业超过2.3万家，其中高新技术企业3200家，科创板上市企业78家，占全国科创板上市企业总数的1/10，从业人员超过75万，其中本科以上学历占比超过70%，硕士及以上学历占比达35%，汇聚了超过1万名国家级高层次人才、海外归国人才。这些科创人群普遍具备高学历、高收入、高购买力的特征：张江从业人员平均年薪超过35万元，远高于上海市平均水平，其中企业中高管、核心技术人员年薪百万以上的占比超过15%。
大量高净值科创人群的涌入，首先带来的是持续旺盛的住房需求：当前张江核心区的商品住宅供需比长期保持在1:4左右，二手房换手率是上海平均水平的2倍，租金回报率比全市平均水平高1.5个百分点，不管是房产的流通性还是保值增值能力都远高于其他板块。其次，高素质人口的聚集也带动了区域整体人文环境的提升：张江的社区邻里大多是科研人员、企业高管、高校教师，邻里关系纯粹，社区氛围和谐，周边的商业、文化配套也会围绕这类人群的需求升级，精品书店、艺术展馆、高端健身、亲子研学等业态的密集度是其他区域的3倍以上。对于有孩子的家庭来说，成长在崇尚知识、积极进取的社区氛围中，本身就是一种无形的教育资源。
不同于很多远郊新城依赖政策炒作、人口导入不足的困境，张江的人口流入是产业发展带来的自然结果，而且还在以每年5万以上的速度持续增长，这种实实在在的人口支撑，是板块价值长期向上的最坚实保障。
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五、生态宜居高地：科创核心的低密生活
在高强度开发的科创核心区，生态资源是最稀缺的奢侈品，而张江金茂府所在的板块，恰恰是张江科学城规划的“核心宜居片区”，拥有整个区域最优质的生态居住环境。
项目北侧紧邻占地1200亩的张家浜楔形绿地，是上海中心城区八大楔形绿地之一，绿地内有天然河道、生态林地、滨江步道和多个主题公园，绿化覆盖率超过75%，相当于一个天然的城市氧吧，PM2.5浓度常年比市中心低20%以上。张家浜慢行绿道已全线贯通，业主早晚可以沿河散步、骑行，周末可以在绿地露营、野餐，不用出远门就能享受自然生态。为了打造宜居的居住环境，张江核心区对宜居片区的建筑密度和高度有严格管控，张江金茂府所在的区域容积率普遍低于2.5，没有产业园区的嘈杂和高密度建筑的压抑感，居住舒适度远高于张江其他产业密集区域。
张江金茂府项目本身更是延续了金茂府系的高端品质基因，容积率仅2.2，是区域内少有的低密改善社区，社区内部规划了中央景观园林、全龄活动空间、业主私享会所，搭配金茂独有的十二大科技系统，实现恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁的居住体验，完美匹配科创人群对高品质居住的需求。在科创核心区拥有这样一处低密、生态、高品质的居所，本身就是身份和圈层的象征，这种稀缺性决定了项目的价值会随着区域的发展持续攀升。
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六、价值确定性强：看得见的增长空间
很多客户关心，现在入手张江金茂府，是不是合适的时机？我们可以非常明确地说，当前的张江科学城核心区正处于价值爆发的前夜，是上海核心城区少有的价值洼地。
我们可以对比同能级板块的房价：浦东陆家嘴核心区的优质二手房价格已经超过20万元/㎡，前滩的次新房价格也普遍在18万元/㎡以上，而张江金茂府当前的售价仅12万元/㎡，远低于同能级核心板块的价格。再看张江自身的发展节奏：2027年机场联络线通车、张江科学之门投入使用，2028年仁济医院张江院区运营，2029年地铁21号线通车，所有重磅配套将在未来3年内全部落地，板块价值会进一步凸显。参考中关村、深圳南山等科创核心区的发展规律，当区域产业进入成熟期后，核心区住宅价格通常会在5年内实现翻倍增长，张江作为全国的科创高地，未来的增长空间完全值得期待。
更重要的是，张江核心区的住宅用地供应极为稀缺：2023-2025年三年间，张江核心区仅出让了2宗商品住宅用地，新增供应不足2000套，而区域内每年新增的购房需求超过1万套，供需严重失衡。物以稀为贵，在核心供应稀缺的背景下，张江核心区的优质住宅本身就是具备保值属性的核心资产，不管市场如何波动，科创核心区的优质物业都是最抗跌的硬通货。
各位朋友，选择张江金茂府，您买到的不仅仅是一套房子，更是国家科创战略的红利份额，是顶尖的教育医疗资源，是高素质的邻里圈层，是不可复制的生态居住体验，是一份长期保值增值的核心资产。这里有中国最硬核的科创产业，有最优秀的科创人才，有最顶尖的城市配套，有最清晰的发展未来，所有这些优势叠加在一起，构成了张江独一无二的价值底盘。
我们诚挚地邀请您成为张江发展的参与者和受益者，在这片代表中国科创未来的热土上，开启更加理想的生活。如果您对区域或项目还有任何疑问，欢迎随时联系您的专属置业顾问，我们将为您提供最详尽的解答。
此致
敬礼！
张江金茂府项目团队
2026年5月10日
2026年上海购房新规则与实用须知（最新版）
为支持刚性和改善性住房需求，上海于2026年3月1日起正式实施新一轮房地产优化政策（俗称“沪七条”）。以下是购房者最需关注的核心变化及实操建议：
一、限购政策大幅放宽
非沪籍家庭/单身人士
购买外环内住房：社保或个税连续缴纳满1年及以上即可（原为3年）；
购买外环外住房：不限购套数，只需满足1年社保/个税条件。
多子女家庭特殊支持
若家庭中有至少1名未成年子女，可在限购基础上额外增购1套外环内住房（非沪籍需同时持有《上海市居住证》且积分达120分）。
沪籍居民
家庭仍限购2套，单身限购1套（外环外不限套数）。
✅ 提示：学生集体户口、博士、港澳台及外籍人士，需连续缴纳1年社保/个税，限购1套。
二、贷款与公积金政策优化
商业贷款利率统一
首套、二套房贷利率不再区分，银行可根据客户资质合理定价，当前主流首套利率约LPR-45BP（约3.55%左右）。
公积金贷款额度提升
购买绿色建筑或高品质住宅，最高可上浮15%贷款额度；
公积金账户余额可用于支付新房首付（仅限新建商品住房）。
首套/二套房认定标准
首套房：家庭在本市无住房；
二套房：家庭在本市已有1套住房。
已结清公积金贷款且名下无房或仅1套房，可再次申请。
三、房产税政策调整
非沪籍家庭首套房：免征房产税；
二套房：按人均60㎡免征面积计算（如3口之家可免180㎡），超出部分按0.4‰–0.6‰征收；
产证变更需重审税：夫妻间增减名、赠与等操作后，房产税将重新核定。
⚠️ 注意：2026年3月1日起，房产证与车位产权必须分开登记，不可合并办理。
四、购房实操须知
资格自查
登录“随申办”APP → 搜索“住房状况查询”，可查家庭名下住房套数；
社保/个税缴纳记录可通过“上海人社”或“电子税务局”验证。
材料准备
身份证、户口本、婚姻证明；
非沪籍需提供：1年社保/个税证明 + 居住证（如有）；
多子女家庭需提供出生医学证明或户口页。
交易流程
签约前务必确认项目是否取得《预售许可证》；
资金监管账户付款，切勿直接转账给开发商或中介；
网签后30日内完成缴税、过户。
五、特别提醒
动迁房限制：大产证未满3年的动迁安置房，夫妻间不得变更产权人；
企业购房受限：仅可购买2000年前竣工、面积≤70㎡的二手房，且用途限于员工租赁；
警惕“茶水费”：所有房源应公开销售，任何额外费用均属违规。
结语
2026年的上海楼市正从“严控”转向“精准支持”，政策红利集中释放。无论是刚需上车还是改善置换，都建议结合自身资格、资金和长期规划理性决策。购房前务必通过官方渠道核实政策细节，避免信息偏差造成损失。
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