该来的终究会来。
7月7号晚上，海淀四季青地块压哨杀入第八轮供地清单，起拍价85.55亿。当晚转预申请，好迅速。
整个2026年上半年，海淀一块宅地都没供。
有人说是控节奏，有人猜是在等保利熙瑞开盘——不管哪种，反正现在保利熙瑞首开完了，四季青地块火速登场。
这次真的是大招。
地，绝对是好地。但现在的市场，能不能接住这张王牌，是另一回事。
先别急着激动，我帮你把这块地、连同另外两宗昌平和通州的地，一起掰开看。
四季青这块地，底子没得挑。
四环到五环之间，12号线四季青桥站旁边，关键是位置在20年的老别墅区檀香山南侧，檀香山现在的挂牌价最高14万/平，往西是西山。四环里就是世纪城挂牌价均价8万/平往上。豪宅基因现成的。
周边配套全是现成的——金四季购物中心、世纪金源、西冉城市生态公园，不用等规划落地，现在就活生生摆在那。不过周围待开发状态土地也比较多。
两块住宅用地，容积率1.6，限高25米，天生就是低密洋房的坯子。官方的玩法也大方：同一家开发商拿两块宅地，可以统筹规划，算一本账，楼栋排布、户型配比能玩出不少花活。
但冷静下来看，这块地有三根刺。
第一根刺：配建包袱太重。
搭着的那块商服用地，不是让你自由发挥做商业赚钱的。得配建8500平米的公共设施，养老驿站、助残中心、文化室、体育设施、邮政支局，一长串。大部分无偿移交，邮局部分按建安成本价卖。周边还有4条城市支路、2条街坊路要修，5220万的交通配套费摊进来。
账算下来，住宅部分的实际起拍楼面价已经约
7.87万一平
。什么概念？紧挨着它的保利熙瑞，当年溢价11.95%的成交楼面价也就7.84万。四季青起拍价就等于别人溢价后的成本，稍微一抬价，楼面价轻松破
8万。
第二根刺：机场噪音绕不开。
地块离西郊机场跑道只有600米。虽然近，但是西郊机场不是民用，架次不多且不会在深夜，而且北侧檀香山20年了，也是这样紧挨着，产品做好了，问题并不大。另外就是限高要求更严了，东侧楼栋从机场方向由低到高递进，高度被压着，还得保证平滑的天际线。
第三根刺：竞品的账本很诚实。
方圆三公里内，有三个在售楼盘可以参考：
海宸元境，均价8.34万，99-139平三居四居，总价800万起，卖了270套，去化68%；
北京隅海岄，均价8.53万，99平小三居搭140平四居，卖了213套，去化46.5%；
保利熙瑞，容积率1.43，比四季青更低密，单价12-13万，6月底首开认购109套、20个亿。但开盘至今网签数据是零。
零网签、零备案。不是卖得慢，是数据就是不动。
四季青地块入市，产品大概率得避开120-130平这个去化偏慢的区间，往更大面积走，135平起步，主力放在160到200平以上，而且卖点和熙瑞业不一样，主打西山风景。
但保利熙瑞的销售成绩摆在那，足以让任何一个想拿四季青的开发商冷静下来。85.55亿的起拍价不是开玩笑，万一踏空，赌上的可能是一个决策者的职业生涯。
所以四季青这块地，我的判断很简单：溢价会有，但不会再出现2025年那种疯抢的场面。开发商比谁都清醒——好地配好价才有好报，地是好地，价飘了就不好说了。
通州梨园这宗地，纯住宅，6.76万平米，容积率2.0，建面13.52万平米。紧邻7号线万盛西站和万盛东站，双站辐射。
梨园是通州开发最早、配套最熟的板块之一。东直门医院通州院区已经运营，半壁店商业广场就在旁边，西小马公园走过去就行。住在这里，日常生活所见即所得，不需要对着规划图想象未来的样子。
上个月招商蛇口刚以20.95%的溢价率拿下了九棵树地块，离梨园这块地直线距离不到3公里。九棵树加梨园，通州南部正在形成一条改善住宅的轴线。
但通州的矛盾也很现实：新房供应量大，去化周期长。副中心的规划拉得很高，但购买力的兑现速度没那么快。2.0的容积率、13.52万平米的体量，意味着这块地走的是中等规模、适中定位的路线——做不了豪宅，也不会是纯刚需走量盘。
预判入市价大概在5万到5.8万之间，总价500到800万。目标客群就是通州本地改善和7号线沿线的国贸外溢刚改。
昌平东关地块，4.93万平米，9.85万平米建面，容积率2.0。紧邻昌平线昌平东关站。
昌平东关在昌平楼市里的定位很清楚——老城核心，不玩概念，不讲故事。菓岭假日广场、国泰百货、昌平中医院、白浮泉公园，全是运转多年的老配套。昌平线往南坐，能接13号线、15号线，通勤西二旗、清河、学院路都在一小时圈内。
但说实话，东关板块产业支撑偏弱。朱辛庄有生命科学园和能源谷，未来科学城有央企研究院，东关靠的主要是本地地缘需求。昌平线沿线新房均价大概4万到4.5万，这块地入市总价350到500万。
9.85万平米的体量不大不小，属于那种“小而美”的地块。今年5月丰台蒲黄榆一块不到1万平米的小地，6家房企抢了100多轮，最终溢价16.4%，就是“小而美”地块受追捧的例子。
08和09地块的优势不在惊不惊艳，而在
确定性。
对比看就知道，另外昌平的购房需求扎实，本地改善加海淀外溢双线支撑，拿下来慢慢卖，不愁清盘。
04 地拿出来了，市场怎么接？
三宗地放在一起看，都在地铁边上，都是精准投放。
2026年上半年，北京卖了21宗涉宅用地，成交建面同比降了48%，出让金同比降了66%。14宗底价成交，7宗溢价。底价的在远郊，溢价的好地段。市场不是没钱，是钱变精了，只往确定性高的地方扎。
新房市场也在给出同样的信号。上半年成交连续走高，6月站上4000套，是年内高点。但这个热度的底座是价格——
600万以下成交占比55%
，400到600万拉起了大半边天。老百姓不是不买房，是只敢买买得起的房。经济回暖偏慢，信心还在修复期，价格为王的底色没变。
下半年的北京土拍，四季青就是那块试金石。它卖多少钱、卖多快，比它本身更重要——它会给整个市场标定水温。
大招放出来了，剩下的交给市场。
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