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开年，房地产到底回暖了没？
近期，北京1月二手房成交量同比上涨21%，上海启动收购存量“老破小”用作保障性租赁住房，更有消息称房企已不再被要求每月上报“三道红线”指标。市场似乎正传递出积极信号。
然而，另一面的数据却让这轮“回暖”充满复杂性与不确定性：成交价格持续承压；全国法拍房市场呈现“量价齐跌”，部分房源成交价大幅折价。这些现象给市场的复苏前景打上了一个问号。
那么，房地产市场到底是否真的回暖了？
今天，我们将抛开简单的感官判断，尽可能全面地梳理供需两端的关键数据，为你呈现一个更清晰、更真实的市场图景。
1、把楼市当产品：数据是用户的真实反馈
很多人在讨论房价时，喜欢谈政策、谈情绪、谈宏观叙事。
这就像评价一个APP时，只谈创始人愿景，却不去看它的日活、留存和用户反馈一样荒谬。
房地产本质上是一个巨型产品，而买房人就是用真金白银投票的用户。他们的行为数据，比任何专家预测都诚实。
那么有哪些行为数据可以参考呢？
2、第一类指标：房价本身的体温计
1）全国70城房价：还在ICU，没出观察室
截至2025年12月，全国70城新房价格同比下跌13%，二手房下跌21%。
注意，这是名义价格。
如果用世界银行剔除通胀后的实际房价计算，截至2025年三季度，全国实际房价整体跌幅已经达到21%。
很多人说：环比跌幅收窄了呀。
是的，2025年环比数据确实比2023年最惨时“好看”一点。但看全年趋势——除了12月有微小波动，2025年的月跌幅整体仍在扩大。
这就像病人出血速度从“喷涌”变成“流淌”，但还在失血。
2）一二线城市：风向标还是风向瞎？
常识告诉我们，一二线城市抗跌、回弹早，是楼市的晴雨表。
但实际数据呢？
我拉出了北上广深二手房实际房价走势图，曲线依然陡峭下行，没有任何走平迹象。
新房方面，除了上海有微弱抵抗，其余三城同步下跌。
二线城市更是全军覆没，无论是南京、杭州的二手房，还是武汉、成都的新房，下跌曲线一个比一个坚决。
所以，第一个结论很残酷：
从房价本身看，无论是全国大盘还是核心城市，目前都没有观察到明确的“止跌回稳”信号。
3、第二类指标：需求端——买房人用脚投票
如果房价是体温，那需求端就是血液循环系统。血都不流了，体温能正常吗？
指标1：住户新增中长期贷款（主要是房贷）
这是最直接的“买票”数据。
2025年四季度，这个数字每个月都在减少：
- 10月：-536亿
- 11月：-443亿
- 12月：-1228亿
这已经不是没人借钱买房得问题了，这甚至代表了很多人在疯狂提前还贷。
他们在“去杠杆”，在止血。
指标2-4：压力测试三件套
-房价收入比（买房需要多少年收入）：
一线城市虽有回落，其中北京24.8，上海25.7，深圳34.3。
但对比国际大都市，纽约、伦敦、东京的收入比尚在12-15倍。
所以，现在年轻人在一线城市买不起房才是正常。
- 月供收入比（月收入中房贷占比）：依旧处于高位区间
2025年全国房价收入比定格在5.9倍，时隔20年首次跌破6的整数关口。这一数据意味着，按全国平均水平计算，一个三口之家不吃不喝近6年，就能买下一套100㎡的新房，购房压力似乎降到了历史性低位。
但是从城市层级来看，分化差距悬殊。一线城市房价收入比虽降至近6年最低，但仍高达25.3倍，北京海淀、上海陆家嘴等核心区域，一套100㎡房源总价动辄上千万，普通家庭即便不吃不喝，也需要数十年才能负担。
- 售租比（多少年租金能买下房子）：虽然回调，仍远超国际都市
这个说了很多了，这里不多赘述了。总之这三个指标共同说明一件事：
对普通家庭而言，买房的经济压力依然巨大，还有下调空间。
指标5：租金回报率——房子的“存款利息”
北京的租金收益率已达1.7%，上海1.6%，广州1.5%，深圳1.4%。
已经超过余额宝了。
如果跟十年期国债收益率（约1.8%）对比，核心区域房产的租金收益正在接近无风险利率。
这是个微妙信号：房子的投资属性正在从“炒”转向“收租”。
对想投资的人来说，需要算一笔账：
- 三四线城市或非核心区：租金收益需显著高于国债才值得（因流动性差、风险高）
- 一二线核心区：可接受收益略低于国债（因更保值）
指标6：居民债务收入比
目前是136.65%，比前两年下降，但仍高于美国次贷危机前水平（130%）。
债务压力在减轻，但仍在高位。
4、第三类指标：供给端——房东和房企的真心话
二手房：房东们的集体心态
以北京、杭州为例：
2025年12月北京二手房挂牌均价环比下跌1.56%，同比下跌7.45%。
2025年12月杭州挂牌涨跌比仅7%，意思是：调整挂牌价的房东中，只有7%涨价，93%在降价。
另外，挂牌成交比（卖掉的比例）则震荡下行，供需关系有所缓解。
房东们用行动说：“我想跑，哪怕降价。”
新房：房企的ICU病历本
虽然“三道红线”传闻终结，但这三个指标依然是房企的体检报告：
1. 扣预收资产负债率（自有资金充足度）：不合格（监管要求≤70%）
2. 净负债率（资债比）：不合格（监管要求≤100%）
3. 现金短债比（短期偿债能力）：不合格（监管要求≥100%）
2025上半年，50多家上市房企三项全挂。
再看两个经营数据：
- 新开工面积：2025年比2024年再降55%，腰斩
- 销售面积/额：2025年最后三月虽有季节性回升，但同比2024年仍下跌约20%
房企在用身体说：“我还没爬起来。”
5、第四类指标：土地市场——开发商的未来投票
土地购置面积，官方最新数据仍停留在2022年——那是2000年以来的最低点。
开发商不买地了。
这就像一家公司停止研发新产品，只清库存。你觉得它对未来是什么预期？
北京土地成交情况也在收缩；
6、把碎片拼成真相：我们现在在周期的哪个位置？
综合以上指标，我看到的图景是：
中国房地产正处在“三去一降”的深水区：
去库存（二手房挂牌激增）
去杠杆（居民提前还贷）
去产能（房企出清、少买地不开工）
降预期（房价回归理性区间）
这不是悲观，这是周期。
所有资产都有周期，房地产也不例外。它会涨，也会跌；会狂热，也会冷静。
现在正是居民修复资产负债表、市场挤出泡沫、行业重建健康度的必经阶段。
7、给普通人的三个“反焦虑”建议
面对这样的大周期，个体该怎么办？
第一，如果你是刚需：
现在有更好的议价权和选择空间。但请记住：
- 用租金收益率倒算合理房价
- 月供不超过家庭收入的40%
- 买的是居住价值，不是暴富梦想
第二，如果你有多套房：
考虑优化资产结构。
- 非核心资产可考虑置换
- 用售租比判断该留该卖
- 降低杠杆，让自己睡个好觉
第三，如果你是观望者：
保持耐心。市场的底部不是一个点，而是一个区间。
当看到这些信号时，再认真考虑：
1. 二手挂牌量持续下降3个月以上
2. 房企开始谨慎拿地（不是疯狂）
3. 房贷数据连续正增长
8、最后说两句心里话
我写这篇文章，不是为唱衰或鼓吹。
我想传递的是一种思维方式：在情绪泛滥的时代，用产品经理的冷静，看数据；用长期主义的耐心，等周期。
房地产不会消失，它会从青春的“暴涨暴跌”，走向中年的“平稳健康”。
就像那篇《求是》文章说的：房地产从快速发展期，进入了新的发展阶段。
这个阶段，机会不属于追涨杀跌的赌徒，而属于看懂周期、做好准备的手艺人。
把房产从“信仰”变回“资产”，把买房从“人生赌局”变回“理性决策”。
这样，无论市场怎么走，你都不会慌。
最后的最后：
用产品思维看楼市，用数据思维做决策，你就能在噪音中，听见真实的信号。
保持冷静，保持理性。周期永远在，机会总会有。
