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近期北京楼市出现了一个魔幻场景：
一边是二手房成交量环比上涨19.5%
另一边是新房成交量环比暴跌32.5%。
市场两极分化的背后，是曾经被年轻人嗤之以鼻的“老破小”正悄然走红。
01 逆袭的“老破小”
曾几何时，人们买房时会自动过滤掉房龄超过20年的房子。
如今，北京二手房市场正经历一场结构性变革。2025年10月的数据令人震惊——
总价300万元以下房源成交占比达到48.8%，
几乎占据了市场半壁江山。
300万以下房源从年初的36.7%飙升至10月的48.8%，
十个月内增长12个百分点。
而在2023年初市场高点，这一比例仅约21%，
2年已经实现翻倍增长。
与之形成鲜明对比的是，300万以上各总价段的成交占比均呈不同程度下滑，改善型房源的市场话语权持续减弱。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，
200万至300万区间的房源正成为许多首次在京置业年轻家庭的选择。
在上海，这一趋势同样明显。
2025年10月，上海总价200万元以内房源成交占比为48.72%，环比上升2.16个百分点，同比上升8.93个百分点。
02 为何“老破小”突然火了？
在北京房价整体回调的背景下，“老破小”的价格已经跌出吸引力。
相关数据显示，北京二手房均价已从最高点的6.6万/平米跌至4万/平米，暴跌幅度达40%，回到了2016年的价格水平。
价格的深度调整，让这些老房子的租金回报率显著提升。
以朝阳区四惠地铁站附近一套62平的两居室为例，总价330万，年租金可达10万，租金回报率达到3.1%，已经高于目前3.05%的房贷利率。
这意味着，租金已经可以覆盖大部分甚至全部房贷利息。
对于租客来说，这是个简单的算术题：与其每月支付租房，不如用这笔钱还房贷，从租客变成房东。
以石景山区永乐东区一套47平的南向一居室为例，成交总价约120万元，几乎可以全款，贷款就算按最低15%做，月供也就4300元，而该房屋的市场月租金能达到3300元左右，年租金收入约4万元，租金回报率超过3.3%。
在银行大额存单收益率只有1.5%左右的背景下，这样的回报率无疑具有吸引力。
03 谁在买这些“老破小”？
购买“老破小”的人群主要是极致刚需
对于刚步入职场的年轻人，资金有限是关键因素。
200万至300万的购房门槛不会造成过大经济压力，又能满足基本居住需求。不少年轻购房者目标明确：“三环内、接受老破小、不用电梯、离地铁站近”。
另一个群体是子女已成年、自己准备养老的家庭。他们原本计划购买大户型，但受高总价影响，转而选择小户型兼顾居住与教育配套需求。
这个价位的房源大多通勤便捷，周边配有大型商超、基础医疗设施等，成熟的生活配套让居住便利性大幅提升。
04 成交热点区域
“老破小”的走红并非普遍现象，而是呈现出明显的区域集中性。
根据4-10月的成交数据，石景山区和朝阳区成为“老破小”的“成交高地”。
石景山区表现尤为突出，成交量前五的小区全部来自该区。
苹果园板块的模式口西里以52套的成交量稳居榜首，参考均价仅25514元/平，套均总价169万元。凭借毗邻海淀、西城的地理优势，这里成为众多在海淀、西城工作的通勤族的首选。
朝阳区的老破小同样表现亮眼。
石佛营的八里庄北里小区成交30套，套均总价217万，53平的紧凑户型刚好满足小家庭居住需求。
值得注意的是，房山区的杏花西里、燕化星城系列小区以不足160万的套均总价成为价格洼地。
这些区域共通的特点是：交通便利、配套成熟、价格合理。
05 精明选择的背后逻辑
选择“老破小”的购房者都做了一道精细的算术题。
他们清楚认识到，在房价不再单边上涨的时代，
房产的消费属性正逐渐超过投资属性。
一位刚买了朝阳区红庙北里小区的年轻人表示：“破确实破，老小区也没人管，但方便是真方便。主要是买得起。”
这种务实态度反映了购房理念的转变：从追求资产增值到满足实际居住需求。
对于投资者而言，选择“老破小”则是基于租金回报率的理性计算。当租金回报率超过房贷利率，就意味着房产本身能够产生正向现金流，不再仅仅依赖升值预期。
不过目前看，北京老破小租金回报率并不稳定，朝阳普遍在2.3%至2.74%之间，再一个因为租金不稳，所以市场上的投资客占比并不大，或者说买老破小的群体投资因素占比并不大。
更重要的是，价格的大幅回调提供了安全边际。许多“老破小”的价格较最高点已下跌40%-50%，远超北京平均水平。
短期内进一步下跌的空间有限，而上涨的概率在增加。为啥？
因为通胀恢复，所有商品都会水涨船高，
但是！房价上涨速度一定会低于通胀速度，
否则大家又去炒房了，还怎么保民生？
06 未来隐患与机遇
购买“老破小”也并非毫无风险。
这类房产通常房龄在15-20年以上，产品形态与当前新建住宅存在显著差距，在“好房子”标准不断提升的背景下，老旧房产未来价格上涨空间有限。
此外，未来流动性也值得关注。随着房龄进一步增加，8-10年后这些房子可能面临“危旧房”的标签，届时接盘者将更少。但也有观点认为，这反而可能带来“原拆原建”的机遇。
上海中原地产市场分析师卢文曦提醒，高租金回报率并不代表其房价具备跑赢大盘的潜力，要认识到其潜在的市场风险。业内专家还建议，如果考虑这类房产，应选择地段较好的房源，同时将各项成本纳入计算。
这里应该是暗戳戳的在点“房子的持有成本、房屋体检、维修等费用”。
不过值得注意的是，政策层面正在推动老旧小区改造。
从2019年正式启动以来，全国范围内累计开工改造了28万个老旧社区。给老房子加装电梯，焕新外立面，改造老化的水电设施，这些措施实实在在地提升了老房子的居住价值。
对于购房者来说，关键是要权衡利弊：
是选择核心区便利但老旧的房子，还是选择郊区新但配套不全的房子？
答案取决于个人的生活方式、通勤需求和财务规划。
