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同一片土地，四年时间，楼面价缩水近两万元/平。
北京新房咋越卖越便宜了？
老业主从价格到品质反复背刺，买的越早亏得越多，
新房还能不能买了？！
01 楼面价都“倒挂”了
12月16日，北京丰台张郭庄村一宗纯住宅用地以底价成交，楼面价约2.84万元/平方米。
仅一路之隔的熙悦晴翠项目，2021年拿地时楼面价高达4.7万元/平方米。
四年时间，同一板块，地价落差达1.86万元/平方米。
而这并非孤例。
丰台花乡一宗即将拍卖的四环内地块，起拍楼面价约4.2万元/平米；而其北侧一公里，2024年拍出的地块楼面价是6.81万元/平米。
通州、大兴同样如此。通州新地块楼面价2.3万/平，隔壁去年地块成本还在3.5万/平；大兴西红门新挂地块楼面价3万/平，而2023年同板块地价是4.16万/平。
楼面价，这个构成房价的基石，正在发生系统性下移。
这意味着，未来入市的新房，其成本红线已被大幅拉低。
02 四重挤压
新房价格为何失去支撑？市场正在被四把“利刃”合围切割。
第一把刀：库存高压。
以丰台为例，南四环多个板块库存高企，部分项目开盘半年去化不足三分之一。但土地供应并未减速，2025年丰台已成交及待拍地块规划建面近19万平方米。
这好比一个近乎满溢的水池仍在注水，价格必然从各个缝隙溢出。
第二把刀：二手房价格失守。
分钟寺“豪宅”从12万+跌至成交价不足8万；
丰台河西有次新房成交价仅2.4万元/平；
熙悦晴翠近期成交一套均价4.5万元/平，几乎砸穿当年4.47万元/平的楼面价。
二手房是市场的真实定价。
当隔壁次新房比你的期房更便宜、且能即买即住时，新房的“未来溢价”便迅速蒸发。
第三把刀：“规划信仰”崩塌。
购房者不再为图纸上的地铁、名校分校买单。规划落地周期拉长、效果不及预期，让依靠“概念”支撑的高房价难以为继。市场只认看得见、摸得着的现实配套。
第四把刀：购买力见顶与供应集中。
即便核心区也难逃规律。2025年供地明显向海淀等核心区倾斜，意图以“好货”稳住价值。但短期内过量供应，稀释了稀缺性。海淀部分板块去化已显压力，说明购买力的池子是有限的。
03 系统性变化
楼面价“倒挂”只是表象，背后是北京房地产底层逻辑的深刻变迁。
供需关系逆转。新房与二手房形成“供给堰塞湖”，而需求侧因经济预期、收入稳定性问题而观望浓厚。市场从卖方市场彻底转向买方市场。
产品维度重塑。2025年起新项目因政策允许，得房率普遍突破90%，配置如会所、高端车库成为标配。新一代产品在实用性和品质上，对早期项目形成“降维打击”。一定影响房价，谁也不想被“后浪”拍死。
金融与预期转向。 “房住不炒”深入人心，投资属性弱化。前期高利率锁定了部分购买力，开发商资金链压力则迫使其“以价换量”加速回款。
这些因素交织，共同作用，使得价格下行不再是周期性调整，而是结构性、趋势性的变化。
04 政策“抓手”
面对困局，高层方法论已明确：
“控增量、去库存、优供给”。
其中最具操作性的破局钥匙，是这句新表述：
“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”
这并非空话。
广州已开启“全域收房”模式，不限区域、不限时间大规模收储存量房转为保障性租赁住房。这为“以旧换新”提供了关键出口，能机械化、高效率地定向去化库存。这也将成为一线推广的有力抓手。
北京楼面价的“倒挂”，标志着一个时代的落幕和另一个时代的开启。
它宣告了依靠土地自然增值、规划概念炒作就能盈利模式的终结。
对于购房者而言，“买的越早亏得越多”可能成为部分前期高位入手项目的残酷现实。但这并非市场的全部真相。
真相在于，市场正在挤出泡沫、回归居住本质。
未来的价值，将更紧密地捆绑于真实的地段、扎实的产品力、成熟的配套和可持续的社区。
