今天
《有房有家》邀请到了
北京盈科（石家庄）律师事务所的许涛律师
就房产的法律问题解答听众咨询
许涛律师
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案例解读
●男方和女方结婚之后共同买了套房子，但是写了男方一个人的名字，几年之后离婚了，在写离婚协议的时候，写的是房子规女方所有，过户男方也愿意配合，想问下，将来再卖房子的时候，如果男方不配合了，法律上有什么约束吗？离婚的时候房子有贷款。
解答：有贷款的话，过户还是很麻烦的，眼下是没法办过户的，需要等到贷款还完，那么到时候男方愿意配合否都是个问题，另一方面，如果男方再婚，新任妻子会不会不认可，这个不用顾虑，离婚协议书也是受国家法律保护的，如果贷款还完了，男方不配合的时候，女方是可以起诉男方，要求去配合办理过户的。提醒如果贷款还完了，要及时要求男方办理过户，防止对方把房子抵押，那样的话，风险就没办法把控了。
●父亲在2010年之前，偷偷把房子过户给了哥哥，父亲说就是自己和哥哥签的字，母亲没有签字，父亲说过户花了五万，没有其他姊妹的签字。2006年的时候，母亲和我们姐妹俩做了个公证，说百年以后把自己的一份给我们两个姑娘。
解答：老人生前是可以立遗嘱的，但是如果老人生前，房产已经发生了变化，那么遗嘱就没效力了。至于你父亲过户给你哥哥，如果房子只有你父亲一个人的名字，那么他一个人就可以和你哥哥去办过户手续。老人生前可以自由处分自己的财产，这是老人的权利，是不需要给你和你的姐姐说的。
●新房子交房的时候没有收，买的时候不知道是底商，底商下面有两个特别大的通风管子。想问下，该怎么办？
解答：先去进行协商，看看设计规划上有没有这个管道，要把这件事搞清楚。因为你已经签了备案合同，所以撤销是很难的，即便开发商同意退房，也需要先还了银行的贷款，解除了抵押之后，你们再走法律程序，然后解除备案合同，什么时候能拿到自己的首付款等等这都是个未知数。
●离婚的时候，房子析产给男方了，里面规定，房子有孩子的一部分权利，但是男方再婚后，把房子的一部分赠与给后面的妻子了，现在他们也在闹离婚，想问下，孩子的权利有没有？
解答：关于居住权的问题，国家法律是没有明确的界定的，只能是孩子跟了父亲，那么父亲是有义务保障他的基本生活的。房子既然是部分赠与，那么就既有女方的份额，也有男方的份额，所以孩子的居住权是不受影响的。
●买了套二手房，父母在住，还有一套没有证，想问下这个二手房是
过户到父母名下好还是在自己名下？怎样费用较少？
解答：建议父母在世的时候处理是较好的，从长远来看在你的名下比较好一点，如果现在过户到父母名下，那么以后房子是否能够定向传承到你的名下是个问题，然后如果你将来继承到自己名下后，再出让的话还有一个时间段的问题。
●我儿子结婚前购买了一套商品房，房子现在还没有房本，当时购房时的首付款是我们做父母的给出的，包括现在每个月的贷款都是我们把钱打到儿子卡上，再由儿子支付给银行。我想了解一下，如果儿子的婚姻出现问题，我们的出资如何保障？
解答：您儿子在领取结婚证之前与开发商签订购房合同并支付首付款，根据法律规定，这套房产属于其婚前个人财产。如果将来面临离婚，这套房子不做为夫妻共同财产参与分割，但是对于双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条排名前列款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
现在儿子儿媳每个月还贷的款项，你们付给儿子，再由儿子付给银行，但在法律上看，资金是非常容易混同的，而且你们对于每个月给儿子儿媳支付的房贷，并没有做性质上的说明，是赠与还是借给儿子儿媳？如果没有特殊说明，一旦出现争议又没有证据证明时，有可能被认定为对小两口的赠与，这样是不能要求返还的。如果您并没有上述意思表示，建议您要么停止现在的这种方式，让儿子儿媳自己还贷，要么通过制定协议的方式向儿子儿媳明确表明款项的性质。
