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“海淀有房吗？”
过去十年，这几乎是北京楼市里最硬气的一句问话。不管市场冷暖，它总是那个最抗跌、最矜贵、最让人高攀不起的“别人家的孩子”。
但2026年，风向好像变了。
开年剧透的拟供地清单上，白纸黑字躺着 11宗宅地。
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数量之多，范围之广，让所有老玩家都愣了神。
那位向来惜土如金、高高在上的“学霸”，怎么突然开始“题海战术”了？
这可不是简单多放几块地。这是一次 供给逻辑的彻底转向，一场针对不同购买力的 精准分流。
第一个意外，来自西三旗。
曾几何时，这里是海淀的“边缘地带”。但2026年，它被一把推到了舞台中央——三宗地块，组团亮相。
金隅、城建、啤酒厂旧址……名字听着不那么“高级”，但位置却直击要害。
翻开地图就懂了：这里离中关村软件园和后厂村，几乎就是几站地铁的距离。对于无数码农而言，这是真正意义上的 “睡城”选项。
但故事没那么简单。
这三兄弟，共享配套（万象汇、地铁、学区），共享客群，未来势必陷入一场 “内卷式”竞争。
更要命的是，它们还共同面对一个跨区的“价格杀手”——
仅一路之隔的昌平东小口地块。那边楼面价，可比这边低了近3万/平。
到时候，海淀的学区光环，能不能抵得过真金白银的价差？
每个纠结的购房者，都将被迫做出选择。
这已不是简单的板块崛起，而是一场对购买力极限的 压力测试。
金隅城中村项目(西三旗南大门、新都购物广场地块）
地块位置在五环到六环之间，金隅翡丽蓝爵堡，到地铁8号线育新站的直线距离大约有2公里左右。
距离东小口不远，紧挨着中关村西三旗科技园，周边有万象汇，能满足日常生活所需。距离地铁霍营站约1公里左右，预计总价800万起。
北京城建集团海淀区自有用地城中村改造项目（西三旗东路16号院）
地块位于西三旗街道，京藏高速东侧，建材城西路南侧，临近西三旗数字文化产业园，距离8号线育新站距离800米左右，出行比较便利。
不过地块还没拆完，怕是要等等了。
北京五星青岛啤酒有限公司用地项目
地块位置在地铁13号线霍营站附近，除了住宅用地外，周边还有工业用地、教育用地。其中住宅用地面积只有1.83公顷，建筑规模4.40万平，容积率2.4，限高60米。怕是开发难度不小。
距离地铁霍营站900米左右，周边基本是以老房子为主。
目前二手房均价在5-6万/平左右，这宗地大概率年底入市，价格可能8万/平左右。
如果说西三旗是开辟新战线，那么西四环外的四季青-田村板块，就是一片 “修罗场”。
粗略一算，如果清单上的5宗地全部出让，加上去年已有的项目，这个区域将云集 超过8个新盘。
从顶级低密洋房到实用型小高，产品谱系之全，堪称海淀史上之最。
这里有容积率1.4、藏身别墅区的 山墅东地块；有紧邻西山、瞄准终极改善的西冉、西山地块；也有依靠地铁6号线吸引刚改的 宝山B地块……
每个项目都身怀绝技，也各有软肋。买家看花了眼，开发商则要绞尽脑汁。
在这里，“海淀”二字的品牌溢价会被稀释，产品力、性价比、差异化将是活下去的关键。
一场残酷的淘汰赛，才刚刚开始。
金隅城中村项目(山墅东地块 )
西郊机场周边及沿线城中村项目（西冉）资金平衡地块
西郊机场周边及沿线城中村项目（西山片区）资金平衡地块
宝山棚改龚村B资金平衡地块-0008、0011、0013地块
当然，传统豪强不会坐以待毙。
北五环沿线，才是海淀价值最坚挺的腹地。
今年，这里将上演一场 “新老天王山之战”。
去年底，海开重金拿下上地0702地块，捍卫了王者的尊严。
今年，真正的重磅炸弹——朱房二期即将入场。
距离朱房一期清河的臻澐和海晏直线距离约2.6km，12万+豪宅楼盘。
这块地区位硬核：北五环边、清河河景、1.5超低容积率、纯6层洋房、地铁商业齐全……
但独独一个问题突出，楼面价过高，算上商业，基本能到7万了，如果不亏钱，大概率11万/平均价。
截至2026年1月8日，北京上地板块在售新房主要有以下项目：
和樾望云：主力户型139-170㎡，目前剩余少量尾房。
和樾玉鸣：主力户型139-170㎡，剩余少量房源。
华润臻澐：主力户型134-290㎡，139㎡户型剩余不多。
建发海晏：主力户型183-340㎡，183㎡户型剩余较少。
中海安澜北京：北区叠拼户型380-480㎡，南区洋房主力户型200-300㎡，部分楼栋顶层退台设计。
据说北侧还有一个更大的住宅地块15，
未来上地的“第四代住宅”供应将达到惊人的4000套+……
北京的高净值购房家庭快不够用了，0702未来销售压力不小。
它不仅要与在售的顶豪项目直接对话，更将重新定义这个片区的价值天花板。
当新旧王者同台竞技，拼的就不再是地段，而是谁更懂高端客群，谁能做出颠覆性的产品。
海淀顶豪市场的“内卷”，即将进入一个新维度。
0702的先天条件其实不算好，如果单靠园林，0702地块狭长，没有朱房那么大的施展空间，园林很难和当下正红的臻澐PK。
上地虽然是旧时的“王者”，奈何2026年怕也会卷入红海竞争。
热闹是它们的。在清单末尾，翠湖地块显得格外落寞。
这片曾经在供应短缺时也能分一杯羹的区域，在2026年众星云集的名单里，彻底成了“背景板”。
它的处境，恰恰揭示了海淀楼市最残酷的新逻辑：
价值正在剧烈分化。
当核心区与新兴板块供应井喷，那些资源平平、位置尴尬的“中间地带”，将首先被购房者抛弃。光环，再也无法均匀地照耀每一个角落。
11宗地的集体亮相，传递出一个再清晰不过的信号：
海淀，正在主动打破自己的“稀缺神话”。
它从一个需要仰视的符号，变成了一个充满选项的超级市场。
对于买家，这无疑是好事。更多的选择，更激烈的竞争，意味着更好的产品和更实在的价格。
但这也意味着，那个闭眼买海淀都能赚的时代，一去不复返了。
未来，需要更犀利的眼光：你选的，究竟是海淀永恒的核心价值，还是某一时期供需错配的泡沫？
2026年，海淀亲手为自己降下了神坛。
一场基于真实价值的重估，已然开始。
