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2026年2月2日，上海宣布官方下场收储老破小。
浦东、静安、徐汇三区的副区长坐在一起，签署区属国企入场收购二手房，改造后变成保障性租赁住房协议。
消息一出，市场情绪瞬间被点燃。
有人高呼“王炸来了”，有人断言“政策、市场底已现”。
因为通常大家都会认为官方不可能做亏本的买卖，官方下场收储，证明价格基本见底了，于是市场信心也得到一波提振，
老破小一改低迷的压价状态，似乎重燃期望。
但狂欢之后，一个冷静的声音值得被听见：
这剂药，真的能治好楼市的病吗？
上海此次试点并非一刀切。三个区拿出了三种差异化的实施方案，某种程度上也折射出政府对这一模式“边走边试”的谨慎心态 。
浦东模式：房票闭环。业主卖掉符合条件的老房子，拿不到现金，只能获得一张定向购买浦东新房的“房票”。资金专账监管，待业主购入新房后，房款才支付给开发商。这是一条精准设计的一二手联动线——钱从左口袋出来，最终必须流回左口袋。
静安模式：置换优先。同样要求业主购买区域内新房，但收购方式更为灵活，片区式收储为主，零散为辅。重点瞄准重点产业区、轨交站点3公里辐射圈的房源。
徐汇模式：现金收购。唯独徐汇拿出真金白银，区级财政注资+银行贷款，业主可以落袋为安，不绑定新房购买。
三种模式，折射出地方政府的多重目标：浦东要保新房去化，静安要调城市结构，徐汇则更多从保障房筹措角度出发 。
但一个共同点清晰可见：政府入场的姿态，比市场预期的更克制。
一个常被忽略的数据是：以过去一年为窗口，上海同时满足“内环、70平以下、总价400万内、2000年前建成”四个条件的二手房，成交占比仅6.9% 。静安稍高，11.3%；浦东虽有31%，但浦东地域广袤，内环只是极小切片。
托底的姿态很足，托底的体量有限。
这并非中国城市第一次尝试“国家队收房”。
郑州，2024年高调启动5000套二手房“以旧换新”国资收购目标，窗口期内确曾超额完成登记。当时市场同样亢奋，中介带看量显著增长，房价环比数据也着实改善了一个季度 。
但也就一个季度。
东方证券的跟踪研究显示，郑州房价在政策落地后确有短暂企稳，但2025年起环比表现已不再优于武汉、长沙等同类城市。政策效果的持续性之短，值得深思 。
更早的南京。2024年4月，首批2000套“以旧换新”试点公告发布，一个月内登记意向超4000组，场面火热。但如今回看，这一模式并未在南京全市范围内大规模铺开，更未扭转市场整体走势 。
收储的真正角色是什么？
它更像是给一个失血过多的病人输血——能暂时稳住生命体征，但治不好根本病因。正如我在之前的分析中提到的：收储更多是“止乱”，而非“止跌”。
它把市场从“冻结状态”拉回“正常流通”，把无序下跌变成可控调整，把部分风险迁移到公共资产负债表上。
这是一个用空间换时间的策略，而非用政策换牛市的承诺。
任何不谈风险的收储叙事，都是不完整的。
第一重风险：钱从哪来，往哪回流？
这是一个绕不开的财务账。
上海“老破小”的租售比在2.7%左右，全市二手房毛租金回报率仅1.7% 。即便收购价格有一定折让，即便有央行1.75%的低成本再贷款支持，算上标准化装修的成本、未来二十年运营维护的费用、房屋自然老化的折损，这笔账要打平，难度不小。
有观点认为，这是长期民生投入，不必苛求短期盈利。问题是，任何商业模式的可持续性，最终都要接受现金流的检验。
徐汇区表态首期安排财政注资，浦东、静安依赖银行贷款。但银行的钱不是财政拨款，是要还本付息的。如果未来租金收入连利息都覆盖不了，窟窿谁来补？
第二重风险：规模悖论——太少无用，太多无力。
这是个两难。收储规模太小，如上海这6.9%的覆盖比例，对全市近14万套二手房挂牌量而言，只是杯水车薪，信号意义远大于实际去化意义。
但规模若扩大，挑战更严峻。全国范围内，超过80个城市已表态支持国企收储存量房，至少36城发布征集公告，但真正完成收储并投入运营的，寥寥无几。
为什么？因为谈判成本超乎想象。
面对成千上万个分散的二手房业主，评估、议价、过户、清退租约……每一套房子都是一个漫长的故事。有中介坦言：“政府收购一套老破小的时间，开发商能卖三套新房。”
第三重风险：道德风险与资源错配。
这是市场上讨论较少、却至关重要的议题。
其一，价格信号扭曲的风险。当二手房业主形成“政府会接盘”的预期，主动降价变现的动力就会消失。原本可能降5%成交的房子，现在业主挂高3%等收购——市场出清的机制被干扰了。
其二，寻租空间的存在。什么样的房子能被纳入收购名单？价格如何评估？谁有资格租到这些核心地段的保租房？这些关键环节的裁量权，需要极透明的规则约束。否则，“配套成熟、交通便捷”这类模糊标准，可能演变为权力寻租的温床 。
其三，公共政策的公平性质疑。一个值得深思的问题是：为什么要用公共财政，去补贴那些手握数百万房产的改善型家庭？
保租房的配租对象，往往优先考虑大学毕业生、高新技术人才；而从事服务业、制造业的外来务工者——他们才是租金承受力最弱的群体——却常常因学历门槛被排除在外 。
政策的温情叙事背后，确有伦理追问值得面对。
说了这么多风险，并非要全盘否定收储。
关键在于定位：不要把收储当“救市猛药”，而应视其为“住房体系重构的一块拼图”。
央行再贷款的政策目标里写得很直白：支持收购存量商品房转为保障性住房。这句话的主语是“保障性住房”，不是“房价止跌”。
这意味着，即便收储未能扭转房价趋势，只要它能缩短去化周期、增加核心区保租房供给、为新市民提供一个租金合理、通勤可接受的安身之所，它就不算失败。
郑州的人才公寓，郑州城发美寓等20多个项目基本处于满租状态，租金是市场价七折，一房难求 。这些房源正是来自存量收储。
这个意义上的成功，比房价涨跌几个点更重要。
回到上海这次收储。
三区试点落地后，市场最关心的几个问题，答案尚在风中：
收购折价究竟是多少？业主的参与意愿真如预期踊跃吗？银行的资金能持续多久？第一批保租房入市后，去化率如何？
这些问题，比“房价何时反弹”更值得追踪。
对于手握老破小的业主，这确实多了一个有保障的退出通道。但不宜幻想“拆迁式暴富”，收购价大概率贴着市场评估价走，且房票模式下资金被锁定在指定区域新房——这是一笔需要精算的置换账。
对于改善型家庭，政策的积极意义在于加速置换链条重启。旧房有了确定的买家，换新的决心或许能更早下。
对于无房的年轻租客，未来有望以更合理租金租到位置更好的房子。这是实实在在的民生改善。
而对于整个房地产市场，最恐慌的阶段或许正在过去。不是因为收储能托起整个大盘，而是因为政策逻辑正在从“隔空喊话”转向“下场做事”——用行动修复信心，哪怕只是一小步。
上海让大家看到了希望。
而路，终究要边走边看。
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