今日楼市传来重磅消息，国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知（以下简称为《方案》），确定排名前列批13个试点城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。
据悉这13个核心城市吹响了“租赁房”时代冲锋号角，而且农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场！
这意味着，政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。
中原地产首席分析师张大伟认为，从长远看，目前租赁市场的最核心问题的，租购比悬殊，开发商开发商品房住宅用地用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1-2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，也可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。
因此，他表示用集体土地供应出租房，是多赢的政策，预计这一政策落地后，将对着13个城市的租赁市场将有非常大的影响。
张大伟分析认为，目前政策内容主要两部分，一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租房用地，包括北京、上海等城市做的比较积极，另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。这种到目前为止全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了政策内容，政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。
在此前后，中央到地方曾出台了很多关于租赁的文件，从大权（租购同权）到小权（与承租人租房本身有关的权益，不乱涨房租等等）予以明确和保障。种种迹象表明政府决心少有！
此次《方案》内容，完善试点项目审批程序，并要求村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
在租赁住房的监管上，《方案》显示，探索租赁住房监测监管机制，集体租赁住房出租，不得以租代售，承租的集体租赁住房，不得转租。此外，包括建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动等都有相应规定，以维护市场平稳运行。
