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朝阳扛把子，望京光环暗淡了……
1、上京新航线 (118㎡)
近期成交价（2026.1.7）：750万
较历史最高点（2021.6，1240万）下跌490万，跌幅39.5%。
2、圣馨大地 (150㎡)
近期成交价（2026.1.4）：578万
较历史高点（2023.3，1040万）下跌462万，跌幅44.4%。
成交价已低于2016年同期（706万）。
3、融科橄榄城三期 (118㎡)
近期成交价（2026.1.4）：813万
较历史高点（2023.1，1357万）下跌544万，跌幅40%。
4、融科橄榄城二期 (140㎡)
近期成交价（2026.1.2）：980万
较历史高点（2023.3，1755万）下跌775万，跌幅44.1%。
5、北纬40度一期 (100㎡)
近期成交价（2026.1.2）：468万
较历史高点（2021.1，853万）下跌385万，跌幅45.1%。
望京多个核心小区二手房价格在近期（2026年初）较2021-2023年的市场高点普遍出现了约40%甚至超过45%的大幅回调，且部分价格已低于七八年前（2015-2016年）。
许多人惊呼：“这还是望京吗？”
同一时间，隔壁的奶西板块，一个新楼盘悄然出现在规划图上，高层均价 6.5 万/平米，洋房均价 7.7 万/平米。
这意味着，与周边在售新房如望京云尚（现房约 7.8 万/平）、望京国誉府（网签约 8.9 万/平）相比，价格倒挂高达 1-2 万/平米。
👀 望京新房去化情况，回复【网签】查看。
这个名为御林湾的项目，像一颗投入平静湖面的石子。
它位于望京云尚街对面，分为南区 12 栋小高层和西区 3 栋洋房。住宅体量是1500套，量大管饱！
其北侧规划了3400 户公租房，一大片密集的楼宇在夜色中黑压压地矗立着，与南侧的商品房形成了鲜明对比。
价格是其最锋利的武器。
在奶西板块此前定位“改善”、价格普遍站稳 8 万+的背景下，御林湾以 6.5 万/平的高层均价杀入，几乎是对区域价格体系的一次“精准狙杀”。
以一套 100 平米高层户型计算，与周边新房差价可达150 万以上，这对于本就犹豫的买家来说，吸引力不言而喻。
御林湾的价格优势是因为拿地时间早，同样，拿地时间早也意味着项目设计早，标准早，准现房，好坏分明。
此外，配套情况却是硬伤，新房所在板块离最近的14号线善各庄站直线3公里，步行要半个多小时，公交还绕路，没车通勤不易。也有网友在线吐槽：
图片来源：小🍠房小阳
望京的房价神话，曾是北京楼市的传奇之一。
在产业、居住与学区的三重加持下，这里一度是朝阳最坚挺的板块。保利中央公园、融科橄榄城等标杆楼盘，在 2020 年至 2022 年初涨幅惊人，部分房源单价冲上 14 万+。
转折点发生在2022 年小阳春之后。市场最先感受到寒意：望京的房价停滞了。
从最高点至今，不少次新房回调幅度已达40%+。上京新航线同户型相比2021 年高点降了 490 万，北纬 40 度一期相比 2021 年高点降了 385 万，价格甚至回到了 2015-2016 年的水平。
“阿里大厦的灯灭了，信心也跟着灭了。”一位在融科住了多年的业主感慨道。
望京的崛起，与大批互联网、科技公司的入驻密不可分。高收入人群带来了旺盛的购买力，支撑起房价持续攀升。
但随着产业转移与调整，支撑房价的核心动力开始松动。
望京从一个“产业概念股”，开始回归其真实的居住价值。
褪去产业滤镜后，一些曾被忽略的问题开始显现。职住平衡的理想规划，在实际中演变成高楼与住宅穿插、路网密集、噪音与光污染并存的现实。
通勤优势也被重新审视：14 号线与 15 号线看似便利，却难以直达三环内的核心就业区，去往金融街、国贸等地仍需多次换乘，其效率甚至被五环外的天通苑等板块“吊打”。
望京楼市还面临更深层的结构性挑战。
一方面，本地产业空心化抑制了新增购买需求；
另一方面，区域内早期的高端改善盘门槛太高了，
如保利中央公园、融科橄榄城等，普遍户型大、总价高，三居室面积多在 140-170 平米，总价门槛令当下的接盘者望而却步。
更关键的是，望京的购房需求正大量外流。
初代与二代业主在置换时，不必再固守望京。
而紧邻的五环外板块，如崔各庄、奶西，以更新的产品、更低的密度和更大的户型，不断分流着望京的改善客群。
当中建宸园二手房成交价跌至 7.5 万/平，
北纬 40 度一期跌至 6 万/平以下时，这种分流效应愈发明显。
御林湾的低价入市，或许只是开始。
在楼市下行趋势未改的背景下，后续地块的楼面价若进一步走低，开发商为促去化而采取的“价格战”可能升级。
奶西板块内，中建宸园等首批商品房已进入二手市场，将与御林湾等新盘共同竞争，形成 “新房与二手房互相踩踏”的局面。
望京正在经历一场痛苦的价值重估。
它从一个被资本与产业定义的“概念板块”，回归到一个需要用真实的居住体验、通勤效率和社区品质来赢得购房者的“居住板块”。
这个过程伴随着价格的深度回调、客群的悄然更替，以及区域价值的重新锚定。
对于真正的自住者而言，这未必是坏事。
当投机泡沫被挤出，望京成熟的商业、优质的学区与丰富的城市配套依然真实存在。
那些不需要极端通勤的家庭，或许能以更合理的价格，入住这座曾经高不可攀的“城中之城”。
当望京的房价逐渐回归居住本质，真正的价值，才刚刚开始显现。
