购房攻略:“满二不多”和“满五不多”怎么区分?

惠州购房知识

2017-09-04 07:39:00 ·-

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买房过程中我们经常听到“满二不多”和“满五不多”这两个名字,那么这两个名词的含义是什么,有什么区别和联系,买房时如何计算营业税?这些都是我们买房,特别是购买二手房的时候必须要知道的,不然可能就会吃大亏了。

不满二、满二和满五不多的区别

以成交价格130万,网签价格100万的房屋为例,不满二、满二和满五不多的区别如下:

满二、满五不多怎么区分

“满五”是指购房者拥有房屋的时间满5年。具体判断方法如下:

1.商品房与经济适用房:均以契税票填发日期或房产证登记日期为准。 2.已购公房:一看房产证填发日期;二看原始购房合同签署日期;三看第一笔购房房款的银钱收据日期。以上三个时间只需一个满5年就算“满五”。

3.继承的房产以原房产证为准计算是否满5年。“不多”是指购房者是家庭不多住房。也就是说业主在该省份内,登记在国土局系统里得只有这一套房子。

满五不多的房子有哪些优势?

满五不多的房子,可以享受税费优惠政策。(注意:各个地区的价格界定不一样,应以所在地区的政策和价格为准。)满5不多:没有增值税及附加和个人所得税。

满5年不是不多的房子:没有增值税及附加,个人所得税是差额的20%。

购买普通住宅若同时满足“满五”“不多”两个条件,可以免征营业税即个人所得税,因此,“满五且不多”的二手房在市场上十分畅销。

具体规定如下: 

1、房产证满5年,并且是不多住房的不需要交个人所得税;

2、房产证满5年,不是不多住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%;

3、房产证不满5年,需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%;

满二不多

财政部于2015年3月30日新公布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中将5年标准降为2年,具体如下:

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;

2、个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;

3、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。通知自2015年3月31日起执行。

注:不多,指的是以家庭为单位名下有且仅有一套住房,家庭指夫妻双方和未成年子女。通常情况下,房屋满足满五不多的条件即可免缴增值税和个税;但是满两年不多的房屋只能减免增值税,个税要求达到不多标准的同时也要满足满五年的要求才能减免。这样一来,房屋满五年不多是较节省税费的出售状态,而满两年不多中的不多并没有什么实际作用,这一点需要购房者注意!

满二、满五不多区别:“满二不多”中的不多不需要是不多住房。但是,满二不多只是免征营业税,该交的个税还是要交的,而满五不多可免双税,这里需购房者提高注意。

【附录】二手房税费详解:1、契税

首套房:面积≤90平,契税税率为1%;面积>90平,契税税率为1.5%。

二套房:面积≤90平,契税税率为1%;面积>90平,契税税率为2%。

三套:契税税率为3%

注:北京、上海、广州、深圳等4个城市,购买普通住房享受上述首套房契税政策,购买二套房、非住宅、非普通住宅,契税税率为3%。

2、增值税及其附加税

不动产证未满2年:增值税及其附加税税率为5.6%(增值税税率为5%)。

不动产证满2年:免征增值税。

注意:北京、上海、广州、深圳等4个城市,不动产证满2年及以上的非普通住宅、非住宅,二手房增值税及附加税税率为两次交易差额的5.6%。

增值税及其附加税计算公式:房屋的计税价÷(1+5%)×5.6%

3、个人所得税

个人在出售房屋时,需要缴纳个人所得税。税率为计税价格的1%或者房子当初买入价与现在卖出价差额的20%。

满五不多的房子,可以免征个税。即要免征个税,需要同时满足不动产证满5年且是出售人不多房产等2个条件。

4、中介费

在进行二手房交易时,如果是通过中介进行成交,则还需要缴纳中介费。一般征收成交价格的1%-3%不等,具体看中介的收费标准。

5、印花税

印花税包括交易印花税和权证印花税,交易印花税为交易额的万分之五,权证印花税为5元/本。

印花税相关规定:

非住宅:交易印花税=地税局评估价或网签价(取价高者)x0.05%,权证印花税5元/本。

住宅(含普通、非普通):交易印花税免征,权证印花税5元/本。

注:从2009年至今国家暂免征收住宅印花税,目前只征收权证印花税。

6、交易手续费

按照房屋的面积来征收,住宅一般为4-6元/平方米不等。

7、权证登记费

个人住房登记收费标准为每件80元,非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

8、贷款评估费

二手房贷款时,通常会由银行指定的评估机构对房产进行评估,收费也会有差异,一般为评估价的0.1%-0.5%不等。

买二手房的时候,二手房的价格有很多,有网签价、评估价、指导价、实际成交价等不同的价格。一定要问清楚具体以哪个价格为计税价格,以做好买房预算。同时,在买二手房的时候,较好选择不动产证满2年的房子,以便少缴纳一些税费。

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