随着「建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度」政策提出，房地产市场迎来全面转型阶段，曾经的「中国经济发动机」风光不再，地产企业为适应经济新常态不断尝试创新与转型。 近年来经济的繁荣带动高品质体验式消费，旅游业逐步成为较大消费热点之一，战略布局文旅地产市场已成为房地产企业转型探索的新趋势。那么作为新的探索方向，文旅地产目前都有哪些特征以及模式？未来又将如何演变发展。（设计公司策划中心供稿）
市场困局显现 转型迫在眉睫
随着2017年「建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度」的提出，房地产市场迎来全面转型阶段，曾经的「中国经济发动机」行业风光不再，新阶段的来临也促使房地产企业必须加强转型和创新，才能持续适应目前行业发展的经济新常态。在房地产市场供给侧改革的驱使下，地产企业跨界资源融合，市场细分并向多元化转变发展，目前已向商业开发及运营、城市综合开发、养老地产、文旅地产等多个方向进行延伸创新。
目前中国房地产衍生市场细分：
旅游行业发展迅猛 文旅地产迎来风口
与房地产行业的衰退有所不同，中国旅游行业近年来可谓是发展迅猛，2015年我国旅游人数就已达到40亿人次，出境游1.2亿人次，总收入超过4万亿。旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%，旅游消费相当于居民消费总量的10%。中国国内旅游、出境旅游人次和国内旅游消费、境外旅游消费均列世界排名前列。世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界排名前列旅游目的地和第四大客源市场。
目前我国文旅地产发展现状
在房地产市场供给侧改革以及旅游市场需求不断释放的两方面驱使下，文旅地产开始蓬勃发展。战略布局文旅地产已成为房地产企业转型的新趋势，在此背景下已有绿地、万达、恒大、世茂、华侨城等百强房企先后进入文旅地产领域，并先后在多个城市开发项目拓展尝试新兴领域市场。
目前我国旅游地产市场主要呈现出「一线城市靠地产，二三线城市靠资源」的泾渭分明发展姿态。北京上海等一线城市旅游地产基本走「地产」路线，以人造景区、景点来配套住宅、酒店、社区等进行地产开发；而二三线城市主则走「观光或休闲度假旅游」路线，依托于区域优质旅游资源进行项目配置。同时由于中国地理条件、经济发展速度的不同，形成了经济发达、景观资源丰富的沿海地区旅游地产项目较为繁荣而中西部地区旅游地产项目数量稀少的区域分布失衡情况。目前我国文旅地产项目主要集中在自然资源较好海南、环渤海、长三角和近几年发展迅速的西南、两广和闽东南区域，六大区域基本覆盖全国文旅地产主要分部位置。
另一方面，我国文旅地产目前仍以销售模式为主，通过山地、湖滨、滨海等自然资源驱动项目销售，而依托高尔夫、游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅，对资金与资源整合方面有较高要求，整体文旅地产市场存在过于依赖自然资源现象。
我国文旅地产目前主要市场模式
近几年来旅游地产在过去的基础上持续丰富发展，以健身、滑雪、休闲、娱乐、健康等为主题的旅游地产项目逐步兴起，呈现出业态功能综合化、文化主题特色化、环境生态景区化、停留时间延长化，配套服务品质化等发展势态。其中主题乐园、文旅小镇等文旅地产，销售依赖性相对较弱，后期运营收益持续性强，成为旅游地产发展「新宠」，前者具有拿地成本低、持续的经营收益以及配套商业和地产项目的快速回现等优势；而后者则是的因为前期开发阶段不需要巨大的硬件投入，关键在于开发者对项目自身历史文化价值的解读，并在业态、建筑和运营服务等层面打造项目的独特价值。
目前国内文旅地产主要三大模式：主题游乐型、民俗小镇型和景点依托型。
文旅地产开发未来趋势
1旅游产业从观光、度假向文化、体验转变
目前我国旅游市场中综合休闲游、文化体验、主题游乐、极限冒险等新型体验为主的旅游需求不断提高，预计未来也将越来越受市场欢迎，同时旅游住宿形式也将更加多样化，后期各种特色文化主题、户外健康活动、新型户外设施等也将更为常见，传递人们追求的健康生活的旅游理念。
2依托资源销售模式向后期运营模式转变
传统以销售回款为导向的文旅地产项目，开发规模从几十万平米到几平方公里，一般周期都在3至5年以上才能逐步形成规模效应，而大部分项目位置均较偏，基础设施落后，配套不完善，因此不能像市区住宅楼盘一样进行预售。此类开发模式由于前期投入大、资金链要求高，销售周期长，回款难度大等因素逐渐被摒弃，地产企业开始逐渐向前期投入相对合理的特色旅游运营模式转变。
3依地产开发逐渐回归到旅游本质
未来文旅地产将回归旅游本质，消费方式与需求模式也随之发生变化，市场出现两种主要开发模式：一种是将旅游资源价值做到优质，通过旅游资源带动项目房地产价值的提升同时旅游本身亦实现良好的自我盈利，例如万达的长白山国际旅游度假区、深圳的东部华侨城项目等；另一种则是通过具有特色文化演艺的旅游模式进行带动，此模式关键点在于通过文化挖掘、创新形式及运用新颖的手法给游客产生震撼性的视觉享受，对于企业的综合能力要求较高。
4依盈利模式由「单一」向「多元化」转变
随着休闲度假旅游逐渐成为人们的一种常态化的生活方式，文旅地产将成为房地产行业未来十年发展的重要一环。文旅地产从初期的天然资源与项目规模竞争到如今的体验式产品力及运营能力的竞争，相应的盈利模式也在逐渐发生变化，过去企业盈利主要来源于依托旅游资源的房源销售，后期物业运营管理、租赁服务等收益占比很小，未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益，开发企业势必要找到更合理更有效地的盈利模式。
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